Схеми фінансування будівництва
Особа, яка планує побудувати об’єкт нерухомості, наприклад багатоквартирний будинок, та продати розташовану в ньому нерухомість (квартири, офіси, машиномісця тощо), зазвичай має намір отримувати фінансування будівництва за рахунок майбутніх власників об’єктів нерухомості. Це пов’язано з тим, що в замовника будівництва не завжди є достатньо коштів для самостійного фінансування будівництва, а якщо такі є, то залучення інвесторів на ранніх стадіях будівництва знижує потенційні ризики та звільняє суттєві суми грошових коштів для інвестування в інші проєкти. Водночас під час отримання фінансування від інвесторів виникає питання зменшення (оптимізації) податкового навантаження. Таким чином, необхідність фінансування будівництва на його ранніх стадіях, а також мінімізація оподаткування є основними критеріями для визначення схеми фінансування будівництва.
Відповідно до приписів ст. 6 Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” від 15.08.2022 р. No 2518-IX (далі – Закон No 2518) передбачено особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна. У частині першій зазначеної статті передбачено перелік способів залучення коштів, а саме:
варіант 1 – шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів
незавершеного будівництва / майбутніх об’єктів нерухомості;
варіант 2 – шляхом укладення договорів про участь у фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва;
варіант 3 – шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
На підставі наведених способів залучення коштів, визначених законодавством, теоретично мають народжуватись схеми фінансування будівництва.
Другий і третій варіанти існували й до ухвалення Закону No 2518.
За другим варіантом схема полягала в такому. Відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” передбачено чіткий алгоритм залучення
коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та описано особливості управління цими коштами. Якщо не вдаватись в деталі, то схема має такий вигляд. Фінансова установа, діючи на
підставі ліцензії на провадження діяльності з управління фондом, створює фонд фінансування будівництва з метою залучення покупців (відповідно до закону – це довірителі), які фінансують будівництво з метою подальшого
отримання у власність об’єкта нерухомості. Об’єкт нерухомості, який має намір придбати покупець (довіритель), закріплюється за ним у договорі між ним та фінансовою установою. Указаний договір також наділяє фінансову
уставному (управителя фонду) повноваженнями на управління коштами фонду. Одночасно фінансова установа укладає договір із замовником будівництва для фінансування будівництва об’єкта інвестування. Зазначені договори надають фінансовій установі можливість отримані від покупця кошти передавати замовнику будівництва, чим забезпечувати фінансування будівництва. Управитель фонду має контролювати використання коштів і стає уповноваженою особою у відносинах між покупцем (довірителем) і замовником будівництва, за що отримує винагороду.
Оскільки чітко визначеного механізму оптимізації податкового навантаження в такій схемі не вбачається, то і її поширення не набуло масового характеру. Найімовірніше, аналогічна ситуація буде й надалі, і ухвалення Закону No 2518
на ці процеси особливо не вплине.
За третім варіантом схема також не дуже поширена та полягала в такому.
Замовник будівництва, що був емітентом, здійснював емісію (випуск) цільових облігацій, за якими виконання зобов’язань здійснюється шляхом передання об’єкта житлової нерухомості. Одна облігація надавала її власнику право
отримати у власність певну частину площі квартири. Ця площа могла дорівнювати як 1 кв. м, так і 0,01 кв. м. Тому облігації купували пакетом (лотом), тобто кількість облігацій розраховували відповідно до загальної площі квартири.
Оскільки діяльність із продажу облігацій підлягає обов’язковому ліцензуванню, реалізацію цінних паперів емітент доручав спеціалізованій фінансовій компанії, що має ліцензію. Найчастіше така фінансова установа викуповувала
всі облігації, а потім продавала їх покупцям квартир.
Особи, що купили облігації (покупці), після настання терміну погашення облігацій отримували право обміняти їх на об’єкт інвестування (квартиру). Погашення здійснювали після введення будинку в експлуатацію та настання
строку погашення облігацій, що встановлені в проспекті емісії.
Ця схема інвестування передбачала для покупця окрім укладання договору на купівлю-продаж облігацій із фінансовою компанією ще й договір резервування об’єкта нерухомості (для конкретизації квартири) із замовником будівництва
(емітентом). Придбавши облігації за договором купівлі-продажу, правовідносини між покупцем і фінансовою компанією припинялись і покупець набував право вимоги до емітента. Малу поширеність схема набула, у тому числі, і внаслідок необхідності проходження ретельної перевірки емітента (замовника будівництва) та дозвільних документів на будівництво Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
Зазначена схема, найімовірніше, так само не набуде великого поширення після ухвалення Закону No 2518 із тих самих підстав, що не зробили її популярною раніше.
Що стосується першого варіанту залучення коштів для будівництва, то виникає нова схема фінансування будівництва, оскільки раніше не існувало такого поняття, як неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості. На перший погляд, нічного вигадувати не потрібно, оскільки вказані об’єкти будуть зареєстровані в реєстрі прав власності, та їх відчуження від замовника будівництва на користь покупців (інвесторів) матимуть визначений характер і фіксуватимуть у відповідному реєстрі. Водночас мінусом цієї схеми є те, що залучення коштів покупців
можливе лише після проведення цілого комплексу дій, що передують отриманню дозволу на будівництво та реєстрації прав на майбутні об’єкти нерухомості для їх подальшого продажу. Зокрема, це можлива зміна цільового призначення земельної ділянки, геодезичні та інші роботи, що передують проєктуванню, безпосередньо проєктування, експертиза проєкту та деякі інші витратні питання, які має бути врегульовано перед отриманням дозволу на будівництво. Тобто замовнику будівництва, який обрав саме таку схему фінансування будівництва, слід розуміти, що всі витрати до моменту отримання дозволу покладено на нього самого без можливості залучення коштів покупців.
Зазначена вище схема, імовірніше, змінить іншу схему, яка існувала до ухвалення Закону No 2518. Мається на увазі схема, пов’язана з укладанням договорів купівлі-продажу майнових прав. Після ухвалення Закон No 2518 урегульовує статус майбутніх об’єктів нерухомості, а отже не потрібно вигадувати якісь майнові права, момент виникнення та припинення яких так до кінця і не було визначено. Разом із тим до схеми, основаній на купівлі- продажу майбутніх об’єктів нерухомості, може бути додано “надбудову”, спрямовану на виведення прибутку для оптимізації податкового
навантаження.
Одним із варіантів, який використовували у схемі з купівлею-продажем майнових прав, був варіант із купівлею-продажем деривативу. Раніше, коли існували договори купівлі-продажу майнових прав, це відбувалось таким
чином. Забудовник розбивав вартість будівництва на собівартість і прибуток, це стосувалось і кожної окремої квартири. Далі гроші від покупця мали потрапити до двох різних суб’єктів за двома різними договорами. На початковому етапі покупець укладав договір купівлі-продажу деривативу з компанією з управління активами. Прибуток, отриманий унаслідок продажу деривативу, не оподатковували, що визначено положеннями пп. 196.1.1 Податкового кодексу України. Додаткові витрати забудовник міг понести тільки коли намагався вивести отримані кошти з відповідного фонду, яким керувала компанія з управління активами, та на якому акумулювались кошти від проданих деривативів.
Переходимо до другої частини вартості квартири. Покупець, придбавши дериватив, набував право на укладання договору купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва, що одразу і здійснював. За договором купівлі-продажу майнових прав замовник будівництва отримував суму коштів, що дорівнювала собівартості будівництва. Таким чином, витрати на будівництво і дохід від продажу майнових прав були однаковими, і у замовника будівництва не виникало прибутку, а отже він не сплачував податок на прибуток. Відповідно і розмір ПДВ також був меншим, оскільки
нараховували його тільки на суму за договором купівлі-продажу майнових прав, без урахування коштів, отриманих від продажу деривативів. Мінусом такої схеми було те, що необхідно було нести суттєві витрати на створення й утримання спеціального фонду та компанії з управління активами або ризикувати й залучати сторонню організацію за додаткову оплату. Проте податкові бонуси виявились більш суттєвими, ніж ризики. Тому ця схема набула великої популярності.
Допускаю, що саме такий вигляд матиме нова схема з купівлею-продажем майбутніх об’єктів нерухомості. Проте з упевненістю сказати ще не можна, оскільки для застосування “надбудови” з купівлею-продажем деривативу погодження має надати біржа, на якій такий актив використовуватимуть, та регулюючий орган – Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку,оскільки права на майбутній об’єкт нерухомості мають бути визнані базовим активом форвардного контракту, а щодо цього немає однозначної позиції.
Розглянуті вище схеми базуються на визначених у ч. 1 ст. 6 Закону No 2518 положеннях. Водночас частиною 2 статті 6 передбачено, що вимоги частини першої цієї статті не поширюються на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва. Тобто законодавець передбачив лазівку для інших схем залучення коштів для будівництва, ніж
визначений вище перелік. І одразу згадується схема фінансування будівництва через кооперативи.
Нагадаю, що схема із залученням кооперативів полягає в тому, що покупці вносять до кооперативу пайові внески та укладають договори, якими фіксують право в майбутньому обміняти внесений пай на об’єкт нерухомості. Пайовий
фонд, який сформовано з пайових внесків покупців (членів та/або асоційованих членів), є власністю кооперативу і використовується на його розсуд, зокрема з метою будівництва багатоквартирного будинку. Отже, фінансування будівництва здійснюють за рахунок власних коштів кооперативу (замовника будівництва), що й дає змогу скористатись лазівкою, передбаченою частиною 2 статті 6 Закону No 2518.
Після закінчення будівництва кооператив реєструє право власності на всі об’єкти нерухомості за собою, а потім на підставі нотаріального договору міни здійснює обмін пайового внеску, попередньо внесеного до кооперативу
покупцем, на визначений в пайовому договорі об’єкт нерухомості, наприклад квартиру. Після чого проходить реєстрація прав власності на квартиру за покупцем. Указана схема дає можливість звільнення від сплати ПДВ у частині
відчуження житлових об’єктів нерухомості, оскільки реєстрація прав на квартири за кооперативом є першою поставкою майна, а відчуження через договір міни й подальша реєстрація квартири на покупця є другою поставкою, що звільнена від оподаткування ПДВ на підставі положень пп. 197.1.14 Податкового кодексу України. Мінусом схеми з кооперативами є її громіздкість, а саме необхідність залучення щонайменше трьох членів кооперативу для його створення, укладання нотаріальних договорів міни щодо кожного об’єкта нерухомості, контроль за прийняттям і виключенням зі складу
членів та асоційованих членів кооперативу тощо.
Додаткових складнощів у схему з використанням кооперативу додав Закон No 2518. Зокрема, Прикінцевими та перехідними положеннями Закону No 2518 передбачено зміни до Закону України “Про кооперацію”, а саме вказано, що
не допускається наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво (у тому числі кооперативах, які залучають кошти фізичних та юридичних осіб, зокрема в управління, для спорудження об’єктів житлового, дачного, гаражного будівництва). Справа в тому, що найчастіше три засновники кооперативу були його повноправними членами, і тільки вони мали право голосу. А всі залучені пайовики (покупці) мали статус асоційованих членів і мали лише право дорадчого голосу, а тому їх думку могли проігнорувати, і цим забезпечувалась керованість кооперативу. Законодавець вирішив, що зможе позбавити кооперативи керованості, надавши право голосу всім пайовикам. Проте передбачені Законом No 2518 зміни недосконалі і їх можна подолати. Зокрема, можна ускладнити порядок вступу осіб, які внесли пайовий внесок, до складу членів кооперативу. Наприклад, передбачити в договорі і статуті, що однією з умов прийняття до складу членів кооперативу буде рішення членів
кооперативу про прийняття, а таке рішення прийматимуть лише тоді, коли пайовий внесок буде сплачено в повному обсязі й видано довідку про повну сплату паю. Видача довідки відбуватиметься, коли будівництво буде завершено і пайовик отримуватиме квартиру, у нотаріуса, укладаючи договір міни. Таким чином, прийняття до складу членів кооперативу і подальше виключення зі складу таких членів кооперативу відбуватиметься в один день і покупець не зможе скористатись своїм правом голосу. Отже, протягом будівництва покупець не матиме права голосу, а отримавши його, одразу від нього відмовиться, оскільки отримає у власність квартиру і подасть заяву про вихід зі складу членів кооперативу. І це не весь перелік запобіжників, які зможе застосувати кооператив для недопущення до управління кооперативу покупців.
Зазначений вище перелік не є вичерпним, та схеми із фінансування будівництва, що застосовували і застосовуватимуть у майбутньому, можна ще довго перелічувати, проте описані вище схеми є найбільш поширеними. Різниця полягає лише в можливостях замовника будівництва, його вимогах до оптимізації оподаткування, організації процесу будівництва та його фінансування. Варіант із фондами фінансування будівництва та емісією облігацій є достатньо складним і не несе суттєвих бонусів у частині оптимізації оподаткування. Тому ці схеми не часто використовували раніше і на цей час додаткових плюсів у таких схем не з’явилось, а отже їх, найімовірніше, так само застосовуватимуть, але в дуже незначному відсотку випадків. Схема із продажем майбутніх об’єктів нерухомості без додаткових “надбудов” для виведення прибутку є досить простою і зрозумілою для покупців, але передбачає велике податкове навантаження на замовника будівництва. Її, безумовно, застосовуватимуть, але очікується, що до неї мають передбачити варіанти оптимізації (зменшення) податкового навантаження. Імовірно, цю схему використовуватимуть великі забудовники. А
от схема з кооперативами залишиться однією з найпоширеніших, а, може, навіть отримає додаткову хвилю популярності.
