Евгений Ляшук

юрист, адвокат

26.03.2020

Аренда в карантин. Как бизнесу договорится об отсрочке платежей

Эпидемия COVID-19 стала настоящим испытанием для малого и среднего бизнеса. Вследствие строгого карантина многие собственники кафе, ресторанов, кинотеатров, салонов красоты и других остаются без работы и клиентов, теряют прибыль, возможность оплачивать зарплаты сотрудникам, услуги поставщикам, кредиты банкам, а главное — аренду помещений, которая является львиной долей всех затрат.

С целью поддержать малый и средний бизнес некоторые страны Европы выделяют из бюджета крупные денежные средства и на законодательном уровне принимают нормативные акты по отсрочке арендных платежей за аренду государственного и коммунального имущества на время карантина.

В Украине на сегодняшний день нет полноценного закона по освобождению арендаторов как государственного и коммунального, так и частного имущества от уплаты арендных платежей на время карантина.

Спасательным кругом для арендаторов государственного и коммунального имущества могут быть инициативы, принятые городским советом. Так, в Житомире арендаторов коммунального имущества собираются освободить от уплаты за апрель и май 2020 за пользование помещениями, в которых размещены кафе, рестораны, ТРЦ, фитнес-центры, бассейны, салоны красоты и т.д. На период карантина 100% скидку Фонд коммунального имущества Черниговского городского совета предоставит тем арендаторам коммунальных помещений, деятельность которых подпадает под запрет согласно постановлению Кабмина № 215 от 16.03.2020 года (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/215-2020-%D0%BF), и которые из-за карантина не могут использовать арендованное имущество по целевому назначению. Такие действия властей с учетом нынешней ситуации являются вполне правильными, логичными и своевременными.

В случае же арендаторов частного имущества, то здесь государственная отсрочка вряд ли может быть использована. Стороны должны объективно оценить сложившиеся обстоятельства и совместно вырабатывать взаимоприемлемое решение для сохранения бизнеса, например, арендные каникулы, снижение размера платы, рассрочка.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что сторона освобождается от ответственности за частичное или полное невыполнение обязательств по договору на период действия форс-мажорных обстоятельств. В таком случае, для подтверждения форс-мажорных обстоятельств необходимо обратится в Торговую промышленную палату с целью получения сертификата.

Важно понимать, что на законодательном уровне отсутствие денег не считается форс-мажором, поэтому невозможность уплаты нельзя отнести к форс-мажорным обстоятельствам, кроме случая, когда существует техническое ограничение оплаты. ⠀При этом, даже если форс-мажор будет подтвержден, виновная сторона освобождается от обязательств отнюдь не автоматически и не в полном объеме. В случае признания карантина форс-мажорным обстоятельством для конкретного долга, предприниматель будет освобожден от негативных последствий нарушения договора, в т.ч. штрафов, пени, неустойки.

При этом сам по себе форс-мажор не дает прав отказаться от договора – он лишь приостанавливает обязательства по договору до тех пор, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.

Также в текущей ситуации арендаторы, при общении с арендодателями о соразмерном уменьшении цены за снимаемые площади, могут воспользоваться положениями ст. 652 ГК Украины, а именно изменением и расторжением договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Конечно, сам карантин – не является непреодолимой силой для невыполнения обязательств, но отдельные факты осложнений (например, экономический) могут быть признаны существенными изменениями обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора. В случае отсутствия мирного соглашения сторон, вопрос можно рассматривать в суде.

Все же, советуем начать переговоры с арендодателем о возможном уменьшении размера неустойки за арендованное помещение, переносе срока аренды или снижения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. В сложившейся ситуации большая вероятность, что арендодатель согласится на такой шаг.

Автор: Евгений Ляшук

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.