Институт понятых может существовать вместе с фиксацией

Проект Закона Украины №6454-1 «О внесении изменений в Уголовный процессуальный кодекс Украины (по соблюдению разумных сроков уголовного производства)» предусматривает несколько ключевых изменений, которые в совокупности, по идее авторов проекта, должны повлиять на принцип разумности сроков, который на сегодняшний день действительно нивелируется как из-за чрезмерной загруженности следователей, так и из-за определенных процессуальных нюансов, на которые авторы […]

Согласие на донорство в «Дія»

Внесения изменений в Закон Украины «О применении трансплантации анатомических материалов человеку» (далее – закон трансплантации) были ожидаемы, вызваны потребностями практики и решили ряд вопросов. Теперь в законе о трансплантации закреплено, что письменное согласие лица на донорство не требует нотариального удостоверения или заверения подлинности подписи лица нотариусом. Данная норма не является нововведением, ведь фактически и до […]

Как восстановить документы на недвижимость в случае их потери?

Потеря документов, подтверждающих право собственности на недвижимость – дело не из приятных, но не безнадёжное. Первое и самое главное — это вовсе не означает потерю самого права собственности на объект. Второе – понимание алгоритма действий может максимально упростить решение вопроса. Что же делать в подобных ситуациях и куда обращаться? Документы могут быть утеряны, украдены, испорчены, […]

Как помогает диджитализация при инвестировании в строительство?

Заключение соглашений по приобретению строящихся объектов недвижимости несет большое количество рисков и предусматривает целый ряд действий, которое необходимо совершить для максимального ограждения себя от негативных последствий в будущем. Учитывая последние тенденции к цифровизации, многое уже можно проверить на официальных интернет-ресурсах.. На начальном этапе необходимо проверить права застройщика на пользование земельным участком и его целевое назначение. […]

Диджитализация правоотношений

Из-за карантинных ограничений Украина вынужденно перешла на новый уровень диджитализации во всех отношениях: личных, научных, экономических и в том числе правовых. Пандемия дала нам толчок идти в направлении цифровизации увереннее, поскольку это было необходимо, для того, чтобы не остановились процессы в обществе. Одним из важнейших рычагов в правовой сфере является судебная система, без которой приостанавливается […]

Авторское право. Что это и когда возникает?

Основной Закон государства, а именно Конституция Украины, декларирует в ст. 41 право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться результатами своей интеллектуальной и творческой деятельности. А в статье 54 Гражданам гарантирована свобода литературного, художественного, научного и технического творчества, защита интеллектуальной собственности, их авторских прав, моральных и материальных интересов, возникающих в связи с разнообразными видами интеллектуальной деятельности. Каждый […]

Получение вида на жительство в связи с трудоустройством в Украине

В последние годы для многих иностранцев становится актуальным переезд в Украину. Зачастую это связано с ведением бизнеса, например, в сфере IT либо строительства. Ранее мы уже говорили о процессе создания компании в Украине, а сейчас рассмотрим дальнейшие шаги по легализации работы и пребывания иностранных граждан в Украине. Одним из наиболее распространенных оснований получения вида на […]

Телемедицина: настоящее, будущее или тупик?

Впервые понятие «телемедицина» в законодательстве появилось с принятием Закона Украины «Об основных принципах развития информационного общества в Украине на 2007-2015 годы» от 9 января 2007 года, который был направлен на повышение информатизации и электронизации общества и государства, в том числе здравоохранения. Хотя само понятие телемедицини в этом Законе не раскрывается, но обращается внимание на необходимость […]

Земля в наследство: процедура оформления права собственности

Что нужно знать иностранцам, чтобы открыть новую компанию в Украине

Иностранцы имеют право быть не только учредителями компаний в Украине на ровне с ее гражданами, но и быть руководителями (директорами) таких компаний. Однако, необходимо принимать во внимание ряд особенностей, исполнение которых является обязательным для иностранных граждан. Учредителями ООО на территории Украины могут быть как иностранцы – физические лица, так и иностранные юридические лица. Рассмотрим оба […]

Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем

С 01.01.2021 года начало действовать Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем, подписанное 21.01.2019 года, и ратифицированное 11.07.2019 года Законом Украины «О ратификации Соглашения о свободной торговле между Кабинетом Министров Украины и Правительством Государства Израиль» № 2753-VIII. На что стоит обратить внимание? Во-первых, на тарифную либерализацию, включающая в себя как немедленное с момента вступления […]

Медиация в современном мире. Перспективы развития в Украине

В современном мире альтернативное урегулирование споров уже давно крепко занимает свою нишу среди методов решения разногласий и противоречий наряду с судебной защитой. Да, никого уже не удивишь обращением за разрешением спора в арбитраж или третейский суд. Вместе с тем, к методам альтернативного урегулирования споров принадлежат также другие способы, например, медиация, которая сейчас получает все более […]

Различия трудового и гражданско-правового договоров

Прежде всего для разграничения стоит начать с определения такого понятия как «трудовой договор» и «гражданско-правовой договор», различающиеся между собой по своей правовой природе и правоотношениями. Согласно части 1 статьи 21 Кодекса законов о труде Украины (далее также – КЗоТ Украины): «Трудовым договором является соглашение между работником и собственником предприятия, учреждения, организации или уполномоченным им органом или […]

Особенности статуса лица, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, как пациента

В этой статье предлагается рассмотреть лицо, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, не только и не сколько как человека, совершившего общественно опасное деяние, а как пациента, который имеет определенный правовой статус. Уголовный кодекс Украины предусматривает возможность применения принудительных мер медицинского характера – оказание амбулаторной психиатрической помощи, помещение лица, совершившего общественно опасное деяние, подпадающее под […]

ТОП-10 решений КГС ВС по гражданским делам во втором полугодии 2020 года

Одной из ключевых характеристик судебной практики является ее постоянное развитие и усовершенствование. Это непрерывный и скоротечный процесс, на пульсе которого необходимо всегда держать руку, иначе рискуешь упустить очередной виток изменений. Значительным ориентиром тенденций актуальной судебной практики в сфере гражданского права и процесса выступают последние правовые выводы КГС ВС — флагмана изменений в данной сфере. Регистрация […]

Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Валютная либерализация и открытие украинских границ для трансграничного движения капитала предоставляют новые возможности для инвестирования в самые развитые страны и мировые рынки. Само инвестирование, как и дивиденды от него, осуществляются в самой стабильной валюте мира. Подогревает интерес к таким инструментам и мировой кризис, вызванный пандемией. Несмотря на падение темпов производства в мире, стоимость ценных бумаг […]

06.07.2018

Договор аренды: удобный офис без рисков

Тенденции украинского рынка: аренда коммерческой недвижимости дорожает, областные центры «подтягиваются» к ценам столицы. Спрос на аренду превышает предложение, особенно на комфортную площадь. Каждый предприниматель стремится выгодно арендовать офис. Как грамотно составить договор аренды? На какой срок заключают такой договор и как его расторгнуть? За что штрафуют арендатора? Как избежать конфликтов с соседями и собственниками? На вопросы журнала «Деньги» (№12 от 28.06.18) отвечает старший юрист ЮКК «ДЕ-ЮРЕ», адвокат Ирина Кравченко.

Договор аренды по своей природе является гражданско-правовым договором. Поэтому на него распространяются все положения норм закона, касающиеся существенных условий договора: предмет, срок, цена, права и обязанности сторон.

При подготовке проекта договора аренды особое внимание стоит уделить предмету договора, особенно, если собственник сдает в аренду не все помещение, а его часть. Стоит привести и обозначить перечень всех без исключения помещений, которые передаются в пользование арендатору. Иногда арендодатели делают отдельное неотъемлемое приложение к договору аренды в виде плана помещений, что непосредственно передаются в пользование. Это позволяет в дальнейшем избежать недоразумений с соседними арендаторами либо собственниками. Как правило, в договорах аренды также делается привязка к документам, которые подтверждают право собственности арендодателя на указанный объект, что позволяет арендатору убедиться в законности владения арендодателем указанным помещением.

Важный вопрос – срок заключения договора аренды. Положениями ст. 793 Гражданского кодекса Украины обозначено: договор найма недвижимого имущества заключается в письменной форме и, если его срок превышает три года – он подлежит нотариальному заверению и регистрации. Если же стороны в своем договоре не предусмотрели срок действия договора аренды – он считается бессрочными каждая из сторон имеет право расторгнуть его, письменно уведомив другую сторону не менее чем за три месяца. Этот срок касается договоров аренды недвижимого имущества. В случае сдачи в наем не капитального сооружения, как МАФ и т.п., возможна отправка уведомления за один календарный месяц.

Обратите внимание, что согласно положениям ст. 764 Гражданского кодекса Украины, если определенный договором аренды срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться предметом договора аренды и со стороны арендодателя не поступило требование о возврате указанного объекта – договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Поэтому арендодателям, которые не желают продлевать указанный договор аренды, следует заблаговременно отправить письмо с предупреждением об окончании срока действия договора и требованием вернуть имущество в конкретно установленные даты на основании акта возврата имущества.

Следующее основное условие – цена договора аренды. Все расчеты между сторонами на территории Украины производятся в гривне. Но арендодатели, как правило, из-за постоянных «скачков» курса валют пытаются себя обезопасить. Поэтому привязывают цену к курсу доллара США, а в тексте договора есть оговорка: сумма арендной платы пересматривается согласно с курсом доллара США на дату произведения арендного платежа либо на дату выставления счёта на оплату арендного платежа.

Пример: в найм (аренду) передается отдельно стоящее помещение, строение и т.д. В этом случае оплата за пользование земельным участком входит в состав арендной платы. Не стоит путать пользование участком и земельный налог. В положениях Хозяйственного кодекса Украины имеется ввиду пользование участком со стороны арендатора. Земельный налог – бюджетный платеж, который оплачивает собственник участка.

Включать ли в договор аренды коммунальные платежи и их компенсацию? Это производится на выбор сторон. Как правило, при аренде помещений в больших бизнес-центрах стоимость арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг. Если арендуется отдельное помещение – коммунальные платежи, как правило, оплачивают арендаторы. Законом этот момент чётко не урегулирован и на него распространяется принцип свободы договора.

Индексация арендной платы является обязательной только при аренде государственного либо коммунального имущества в порядке положений ст. 10 ЗУ «Об аренде государственного и комунального имущества». Касательно договоров аренды между субъектами хозяйствования либо физическими лицами – индексация не является обязательной, но может быть предусмотрена договором, согласно положениям ч. 3 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Основные риски могут преследовать арендатора при пересмотре арендной платы в договоре аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя. Само собой, речь пойдет о повышении стоимости. Также есть возможность досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. В этом случае вам сообщают: «срочно выбирайтесь». «Сюрприз» может случиться в сезон, когда быстро найти новый офис нереально. Как избежать таких неприятностей? Стороны прописывают порядок возможного пересмотра арендной платы либо порядок расторжения договора с возможным запасом времени для арендатора найти себе новое помещение, а арендодателю – новых потенциальных арендаторов.

Штрафные санкции, как правило, применяют за несвоевременное внесение арендной платы либо оплаты коммунальных платежей. Если в договор включены штрафные санкции, следует обратить внимание на их соразмерность с суммой арендной платы. Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания неустойки в виде штрафа либо пени. Что происходит, если арендодатель обращается в суд с исковыми требованиями по взысканию штрафных санкций за несвоевременную уплату арендной платы? Судебная практика идет по принципу применения возможной суммы взыскания пени в размере не более чем сумма 2-х учетных ставок, установленных Нацбанком Украины на дату возникновения задолженности, а также штрафа в размере, не превышающем сумму месячной арендной платы.

 

Старший юрист ЮКК «Де-Юре», адвокат Ирина Кравченко.

Автор: Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.