Услуги в сфере комплаенс

Быть ответственным за ведение бизнеса – задача не простая. На сегодняшний день, чтобы идти в ногу с постоянно меняющимися стандартами, компании и организации нуждаются в  эффективных решениях, которые предотвратят любые риски в их деятельности. Компалаенс, как явление, в Украине довольно новое и, к сожалению, не все собственники бизнеса уделяют ему должное внимание. Обычно, обращаются за […]

Семейная медиация как альтернатива суду

Решение семейно-правовых споров всегда сопровождается высокой степенью эмоционального переживания и довольно негативным отношением участников процесса друг к другу. Небезосновательные обиды и постоянные недоразумения только подстрекают участников к безапелляционному противостоянию и желанию мести за неоправданные надежды счастливой семейной жизни,  что значительно уменьшает любые шансы на самостоятельное мирное урегулирование конфликтных вопросов. Статья 55 Конституции Украины предоставляет каждому […]

Законопроект о риелторской деятельности – что не так?

Предложенный законопроект предусматривает введение специальных квалификационных требований к риелторам, разработку программ обучения и подготовки, создание структуры органов самоуправления риелторов и много другое. По моему мнению, эти нововведения преждевременные и безосновательные, а принятия законопроекта в текущем виде, как он есть, повлечет за собой кризис в сфере риелторских услуг. Значительная часть предложенных изменений не основывается на существующих […]

Банковский сейф – not safe

Хранение ценностей в депозитных ячейках в украинских банках занятие более рискованное чем принято полагать. Дело в том, что в случае пропажи имущества из депозитной ячейки добиться привлечения виновных к ответственности и возврата имущества либо получения компенсации крайне сложно. Тонкость заключается в том, что клиенты пользуются депозитными ячейками на условиях аренды. То есть, лицо право пользоваться […]

Риелторская монополия — чем это грозит украинцам?

Одной из основных задач нового законопроекта о риелторской деятельности является детенизация соответствующей сферы услуг. В связи с этим, законопроектом планируется ограничить свободное занятие риелторской деятельностью, организовать ведение перечня лиц, имеющих право ее осуществлять, а также организовать контроль за их деятельности. Примечательно, что расходы в связи с реализацией данных реформ ложатся на плечи риелторов, за их […]

Может ли врач отказаться от пациента с COVID-19

Нормы действующего законодательства предусматривают основания, при наличии которых врач имеет возможность отказаться от пациента. Так, статья 34 Закона Украины «Основы законодательства Украины об охране здоровья» предусматривает право врача отказаться от дальнейшего ведения пациента, если последний не выполняет медицинских предписаний или правил внутреннего распорядка учреждения охраны здоровья  и лишь при условии,что такой отказ не будет нести […]

Мошенничеству при трудоустройстве за границей — НЕТ

Народные депутаты в первом чтении приняли законопроект № 2365, призванный защитить права трудовых мигрантов и положить конец мошенничеству при трудоустройстве за границей. В случаи принятия предложенного депутатами законопроекта,  сфера посредничества при трудоустройстве за границей, вероятнее всего, подвергнется к кардинальным изменениям. Дело в том, что в проекте закона предусматривается освобождение от лицензирования данного вида хозяйственной деятельности […]

Покупка квартиры: что и как нужно проверять?

Перед тем как принять важное решение в своей жизни, мы всегда делаем, своего рода, домашнее задание, отвечая на вопросы, которые, по нашему мнению, определяют правильность выбора. Иногда нам свойственно принимать эмоциональные решения, не задумываюсь о последствиях, но все же в большинстве случаев, мы хотим найти логичное и обоснованное решение при решении вопроса. Покупка недвижимости не […]

Всеукраинский референдум: что для нас готовят?

Законодательное урегулирование процедуры всеукраинского референдума является, на мой взгляд, довольно интересной темой для обсуждения. С одной стороны, соответствующая нормативно-правовая база необходима, поскольку без нее норма статьи 156 Конституции Украины фактически является “мертвой” и не функционирует. Данное положение Конституции Украины гласит, что изменения в разделы І, ІІІ, ХІІI Конституции Украины могут быть внесены исключительно при условии […]

Як перевірити законність новобудови

Будь-якого інвестора завжди турбує питання законності будівництва і надійності забудовника, але не будь-який інвестор знає як правильно вивчити ці питання. Найкращим вирішенням цього завдання буде звернення до спеціаліста за проведенням Due Diligence об’єкту нерухомості, щоб максимально впевнитися у надійності інвестицій, або відмовитися від них. Due Diligence — це повна юридична експертиза об’єкту нерухомості: аналіз об’єкта нерухомості та […]

«Де-Юре» у фіналі Legal Awards 2020

5 червня Номінаційна комісія Юридичної премії 2020 року оголосила фіналістів конкурсу у 48 номінаціях. Цього року компанія «Де-Юре» виборола місце образу у двох новінаціях: регіональна юридична фірма року та юридична фірма року у сфері будівництва, опинившись поряд з такими великими міжнародними та українськими юридичними компаніями як Aequo, Baker McKenzie, DLA Piper, Arzinger, Totym. Урочиста церемонія […]

ИИ в суде: вопросы этики

Уже сегодня современные технологии и специальные алгоритмы активно применяются во многих значимых сферах деятельности. Вместе с этим, вопрос интеграции искусственного интеллекта в сферу правосудия длительное время остается без однозначного ответа со стороны мирового сообщества, что привело к формированию диаметрально противоположной практики: от активного использования при разрешении различных споров до его безапелляционного запрета. Возможно ли самостоятельное […]

Тестування на СOVID-19

13 травня на підпис Президенту було направлено Закон (проект № 3380), спрямований на підвищення спроможності системи охорони здоров’я України протидіяти поширенню COVID-19. Закон був прийнятий 7 травня і передбачає масове тестування на COVID-19. Згідно з прийнятими зміни тестування буде обов’язковим для: — осіб, які звертаються за медичною допомогою з ознаками коронавирусной хвороби (COVID-19); — осіб, […]

Межі конфіденційної інформації в медичній сфері

Положення Закону України «Основи законодавства України про охорону здоров’я» передбачають, що пацієнт має право на таємницю про стан свого здоров’я, факт звернення за медичною допомогою, діагноз, а також про відомості, одержані при його медичному обстеженні. Медичні працівники та інші особи, яким у зв’язку з виконанням професійних або службових обов’язків стало відомо про хворобу, медичне обстеження, […]

Особливості трудових відносин в медичній сфері

Пандемія коронавірусу COVID-19 знову привернула увагу суспільства і держави до медичної галузі, вдаривши по її слабких місцях. Найголовнішим елементом цієї сфери є медичний персонал. Робота медичних працівників у закладах охорони здоров’я регулюється, здебільшого, тими самими законодавчими актами, що і в інших галузях економіки. Однак через специфіку діяльності трудові відносини у медичній сфері мають низку особливостей, […]

Допомога по частковому безробіттю на період карантину

Постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 із 12 березня 2020 року на всій території України було введено режим карантину. 18 квітня 2020 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України […]

06.07.2018

Договор аренды: удобный офис без рисков

Тенденции украинского рынка: аренда коммерческой недвижимости дорожает, областные центры «подтягиваются» к ценам столицы. Спрос на аренду превышает предложение, особенно на комфортную площадь. Каждый предприниматель стремится выгодно арендовать офис. Как грамотно составить договор аренды? На какой срок заключают такой договор и как его расторгнуть? За что штрафуют арендатора? Как избежать конфликтов с соседями и собственниками? На вопросы журнала «Деньги» (№12 от 28.06.18) отвечает старший юрист ЮКК «ДЕ-ЮРЕ», адвокат Ирина Кравченко.

Договор аренды по своей природе является гражданско-правовым договором. Поэтому на него распространяются все положения норм закона, касающиеся существенных условий договора: предмет, срок, цена, права и обязанности сторон.

При подготовке проекта договора аренды особое внимание стоит уделить предмету договора, особенно, если собственник сдает в аренду не все помещение, а его часть. Стоит привести и обозначить перечень всех без исключения помещений, которые передаются в пользование арендатору. Иногда арендодатели делают отдельное неотъемлемое приложение к договору аренды в виде плана помещений, что непосредственно передаются в пользование. Это позволяет в дальнейшем избежать недоразумений с соседними арендаторами либо собственниками. Как правило, в договорах аренды также делается привязка к документам, которые подтверждают право собственности арендодателя на указанный объект, что позволяет арендатору убедиться в законности владения арендодателем указанным помещением.

Важный вопрос – срок заключения договора аренды. Положениями ст. 793 Гражданского кодекса Украины обозначено: договор найма недвижимого имущества заключается в письменной форме и, если его срок превышает три года – он подлежит нотариальному заверению и регистрации. Если же стороны в своем договоре не предусмотрели срок действия договора аренды – он считается бессрочными каждая из сторон имеет право расторгнуть его, письменно уведомив другую сторону не менее чем за три месяца. Этот срок касается договоров аренды недвижимого имущества. В случае сдачи в наем не капитального сооружения, как МАФ и т.п., возможна отправка уведомления за один календарный месяц.

Обратите внимание, что согласно положениям ст. 764 Гражданского кодекса Украины, если определенный договором аренды срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться предметом договора аренды и со стороны арендодателя не поступило требование о возврате указанного объекта – договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Поэтому арендодателям, которые не желают продлевать указанный договор аренды, следует заблаговременно отправить письмо с предупреждением об окончании срока действия договора и требованием вернуть имущество в конкретно установленные даты на основании акта возврата имущества.

Следующее основное условие – цена договора аренды. Все расчеты между сторонами на территории Украины производятся в гривне. Но арендодатели, как правило, из-за постоянных «скачков» курса валют пытаются себя обезопасить. Поэтому привязывают цену к курсу доллара США, а в тексте договора есть оговорка: сумма арендной платы пересматривается согласно с курсом доллара США на дату произведения арендного платежа либо на дату выставления счёта на оплату арендного платежа.

Пример: в найм (аренду) передается отдельно стоящее помещение, строение и т.д. В этом случае оплата за пользование земельным участком входит в состав арендной платы. Не стоит путать пользование участком и земельный налог. В положениях Хозяйственного кодекса Украины имеется ввиду пользование участком со стороны арендатора. Земельный налог – бюджетный платеж, который оплачивает собственник участка.

Включать ли в договор аренды коммунальные платежи и их компенсацию? Это производится на выбор сторон. Как правило, при аренде помещений в больших бизнес-центрах стоимость арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг. Если арендуется отдельное помещение – коммунальные платежи, как правило, оплачивают арендаторы. Законом этот момент чётко не урегулирован и на него распространяется принцип свободы договора.

Индексация арендной платы является обязательной только при аренде государственного либо коммунального имущества в порядке положений ст. 10 ЗУ «Об аренде государственного и комунального имущества». Касательно договоров аренды между субъектами хозяйствования либо физическими лицами – индексация не является обязательной, но может быть предусмотрена договором, согласно положениям ч. 3 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Основные риски могут преследовать арендатора при пересмотре арендной платы в договоре аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя. Само собой, речь пойдет о повышении стоимости. Также есть возможность досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. В этом случае вам сообщают: «срочно выбирайтесь». «Сюрприз» может случиться в сезон, когда быстро найти новый офис нереально. Как избежать таких неприятностей? Стороны прописывают порядок возможного пересмотра арендной платы либо порядок расторжения договора с возможным запасом времени для арендатора найти себе новое помещение, а арендодателю – новых потенциальных арендаторов.

Штрафные санкции, как правило, применяют за несвоевременное внесение арендной платы либо оплаты коммунальных платежей. Если в договор включены штрафные санкции, следует обратить внимание на их соразмерность с суммой арендной платы. Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания неустойки в виде штрафа либо пени. Что происходит, если арендодатель обращается в суд с исковыми требованиями по взысканию штрафных санкций за несвоевременную уплату арендной платы? Судебная практика идет по принципу применения возможной суммы взыскания пени в размере не более чем сумма 2-х учетных ставок, установленных Нацбанком Украины на дату возникновения задолженности, а также штрафа в размере, не превышающем сумму месячной арендной платы.

 

Старший юрист ЮКК «Де-Юре», адвокат Ирина Кравченко.

Автор: Допомога по частковому безробіттю на період карантину

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.