Due diligence: 7 раз проверь, один — инвестируй


Проведение due diligence является важным элементом подготовки запуска процесса приобретения объекта недвижимости, позволяющим выявить различного рода риски и приблизительно оценить расходы. В настоящее время в нашей стране все большую популярность набирает инвестирование в различного рода объекты недвижимости. Привлекательными для инвесторов (как

Eng
Ua

Ru

Due diligence: 7 раз проверь, один — инвестируй


8 ноября 2019 Загрузить PDF

Проведение due diligence является важным элементом подготовки запуска процесса приобретения объекта недвижимости, позволяющим выявить различного рода риски и приблизительно оценить расходы.

В настоящее время в нашей стране все большую популярность набирает инвестирование в различного рода объекты недвижимости. Привлекательными для инвесторов (как резидентов так и не резидентов) является вложение капитала в объекты недвижимости, которые расположены либо в крупных мегаполисах, либо в курортных регионах. Приобретая недвижимость, особенно дорогостоящую, потенциальные инвесторы все чаще обращаются к юристам с целью провести анализ рисков, которые, возможно, возникнут при совершении будущей покупки, а так же, дальнейшей эксплуатации приобретенной недвижимости.

Полный юридический аудит

В странах Европы и США, а теперь все чаще и на территории Украины популярностью пользуется услуга проведения полного юридического аудита объектов недвижимости, являющихся предметом покупки. Юристы тщательно изучают объект, его историю и перспективы возможной реализации запланированных покупателем бизнес проектов.

Заключение, касающееся такого анализа, называют Due Diligence report, что с английского переводится как «отчет о юридической экспертизе». Четкого и где-либо закрепленного нормативно перечня вопросов, выносящихся на проверку не существует. Данный перечень формируется индивидуально в зависимости от объектов недвижимости, которые подлежат проверке. Но чаще всего существует топ базовых вопросов, выносящихся на проверку. Это непосредственно вопросы, касающиеся истории объекта, территориальной расположенности, мониторинг обременений, касающихся объекта, а также, дальнейшие его перспективы использования.

Проводя изучение истории объектов недвижимости особое внимание уделяется процедуре перехода права собственности к нынешнему владельцу. Тщательно изучаются правоустанавливающие документы, отслеживается правильность перехода права собственности, производиться проверка относительно правильности проведения государственной регистрации права собственности в компетентных органах (государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество либо БТИ или государственного земельного кадастра, если говорить о более ранних регистрациях прав собственности на объекты). В случае необходимости происходит истребование информации для ознакомления из архивных учреждений.

Расположение объекта

Что касается вопроса территориальной расположенности объекта недвижимости, то он изучается в нескольких аспекта: соответствие генеральному плану населенного пункта, геоподоснова земельного участка на котором расположен объект недвижимости, а также, мониторинг наличия сервитутов, эмфитезисов либо суперфициев на участке.

Определение соответствия расположения объекта и земельного участка генеральному плану административно-территориальной единицы дает понимание возможности в дальнейшем адаптировать объект недвижимости для своих потребностей, например реконструкции жилого дома в гостиницу либо иной объект социальной инфраструктуры, то есть, возможно ли размещать подобного рода здания в определенном районе города, не находится ли участок в зоне рекреационных земель и нет ли мониторинга на смену его целевого назначения. Важным моментом является определение не расположен ли объект недвижимости в рамках исторической охранной зоны, в противном случае могут существовать ряд архитектурно-планировочных ограничений по реконструкции и строительству на земельных участках.

Изучение актуальной геоподосновы так же является довольно важным звеном в проведении аудита, так как в геоподоснове указаны не только все коммуникации, подведенные к объекту недвижимости, но и предусмотреть наличие либо отсутствие на земельном участке «красных линий», которыми обозначаются планировочные ограничения районов административно территориальных единиц. Практика знает случаи принудительного выкупа объектов недвижимости для общественных потребностей из-за расположения их на красной линии. Как правило такой выкуп происходит со стороны органов местного самоуправления по заниженным ценам, что является экономически не выгодным для собственника.

Наличие обременений

Проводя анализ вопроса месторасположения объекта недвижимости и в частности земельного участка на котором он расположен, стоит провести мониторинг наличия либо отсутствия какого –либо рода препятствий для возможного дальнейшего его использования, например суперфиции, эмфитезисы, сервитуты. Не все обременения подобного рода можно найти на сегодняшний день в государственном реестре, в свете того, что существует огромная часть договоров и технической документации датированная до 2014 года и не все записи были перенесены в новый реестр. Часть из них так и осталась в архивах Государственного земельного кадастра.

Помимо обременений в виде сервитутов, суперфициев и эмфитезисов следует проверить объект недвижимости на наличие иных обременений, арестов, ипотек, налоговых залогов. Собственно говоря тех, которые не позволят провести сделку по отчуждению объекта недвижимости, а так же провести мониторинг  судебных производств. Наличие в настоящем либо прошлом производств, предметом которого выступил объект недвижимости, либо его нынешний собственник чревато последствиями для нового собственника, в первую очередь «отматыванием» сделки купли-продажи назад, наложением ареста на объект недвижимости либо наложением запрета осуществления определенных действий на объекте недвижимости, что усложнит дальнейшую его эксплуатацию для нового собственника.

Отдельное внимание стоит уделить мониторингу реестра должников, на предмет наличия в нем продавца. Внесение последнего в такой реестр чревато взысканиями на его имущество, и вновь-таки порождение судебного процесса относительно объекта недвижимости.

Подводя итог следует сказать о том, что проведение Due Diligence является важным элементом перед запуском процесса приобретения конкретного объекта недвижимости. Юридический аудит позволит клиенту выявить различного рода риски и оценить степень их тяжести, а также, приблизительно понять расходы, которые могут быть понесены для организации построенных планов после приобретения объекта недвижимости.

Автор: руководитель практики корп. правоотношений, адвокат Ирина Вотякова

 

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов.
Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними.
Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг.
Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.