Due diligence об’єктів нерухомості
Кожен потенційний покупець, придбаваючи об’єкт нерухомості, бажає бути впевненим у тому, що надалі стосовно об’єкта не виникатиме жодних судових позовів, посягань із боку третіх осіб або всіляких проблем під час подальшої експлуатації. Купуючи будь-яку нерухомість, потенційний покупець прагне захистити себе від потенційних ризиків, тому останнім часом усе більшої популярності набуває така юридична послуга, як проведення повного Due diligence об’єктів нерухомості.
Due diligence перекладається з англійської як повна юридична експертиза – докладна доповідь- аналіз об’єкта нерухомості, історії його придбання та можливих ризиків після придбання.
Під час проведення експертизи об’єктів нерухомості здійснюється аналіз за декількома критеріями, які не є вичерпними.
Історія придбання об’єкта нерухомості власником, відстеження всього ланцюжка переходу прав власності на об’єкт
У розділі вивчення історії об’єкта нерухомості здійснюється перевірка всіх правовстановлюючих документів, законності придбання об’єкта нерухомості, піднімається інформація з архівів адміністративно-територіальної одиниці, державних реєстрів, реєстраційної справи БТІ тощо та проводиться її аналіз і докладне вивчення.
Аналіз земельного питання
Під час проведення аналізу питання користування земельною ділянкою під об’єктом нерухомого майна вивчаються факти, що стосуються законності користування або розпорядження земельною ділянкою, відповідності розташування об’єкта на карті згідно з генеральним планом міста, адже встановлення факту невідповідності об’єкта генеральному плану міста не дасть змоги провести його подальшу реконструкцію без зміни цільового призначення об’єкта.
Важливим моментом є вивчення геопідоснови ділянки, тобто потенційний покупець, придбаваючи об’єкт нерухомості, повинен бути впевненим, що на ділянці не розташовуються комунікації, перенесення яких є або неможливим, або коштує надто дорого. Також під час вивчення земельного питання варто приділити увагу місцю розташування так званих червоних ліній. Червоними лініями позначаються межі планованих змін земельних ділянок, тобто ділянки, якими проходять червоні лінії, надалі або можуть викупити органи місцевого самоврядування в порядку положень норм
Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», або з боку місцевих та/або контролюючих органів створюватиметься низка перешкод щодо подальшої експлуатації об’єкта нерухомості, наприклад, заборона реконструкції тощо.
Здійснюючи аналіз земельного питання, проводиться обов’язкове дослідження наявності чи відсутності сервітутів, суперфіціїв та будь-яких інших обмежень, котрі зареєстровані в новому Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно або за своїми строками виникнення не підлягали реєстрації в реєстрі. Адже, придбаваючи об’єкт нерухомості, покупець може стикнутися з претензіями третіх осіб зі сторони, які заявлять свої вимоги щодо можливості використовувати ділянку з метою задоволення їхніх потреб.
Моніторинг наявності обтяжень або судових спорів стосовно об’єкта нерухомості
Одним із найважливіших моментів у проведенні юридичної експертизи об’єкта нерухомості є вивчення питання на предмет наявності чи відсутності обтяжень у вигляді арештів, іпотеки, лізингу, а також відкритих і закритих судових проваджень стосовно об’єкта нерухомості. Закриті провадження також підлягають докладному аналізу у світлі того, що заінтересовані сторони досить часто можуть відкрити провадження за нововиявленими обставинами або відновити строки позовної давності та ініціювати новий судовий процес стосовно об’єкта нерухомості.
Варто також звернути увагу на наявність чи відсутність продавця в єдиному реєстрі боржників. Знайшовши його там, можливим є варіант, що стосовно продавця відкрито виконавче провадження, і він спеціально розпродає майно, аби уберегти його від стягнення.
У результаті проведення Due diligence потенційний покупець отримує повну картину стосовно об’єкта нерухомості. Підсумком юридичної експертизи є складення висновку, який висвітлює всі можливі ризики, пов’язані з придбанням об’єкта, а також проведення оцінки ступеня їх серйозності. Досить часто юристи у своїх висновках ще й оптимізують саму процедуру придбання об’єкта нерухомості з погляду оподаткування й витрат на нотаріальні послуги.
ВИСНОВОК:
Отже, проведення Due diligence об’єкта нерухомості може допомогти потенційному покупцеві виявити загрозу ще на етапі проведення переговорів стосовно купівлі об’єкта нерухомості й не потрапити в неприємні ситуації, пов’язані із судовими позовами.
