Институт понятых может существовать вместе с фиксацией

Проект Закона Украины №6454-1 «О внесении изменений в Уголовный процессуальный кодекс Украины (по соблюдению разумных сроков уголовного производства)» предусматривает несколько ключевых изменений, которые в совокупности, по идее авторов проекта, должны повлиять на принцип разумности сроков, который на сегодняшний день действительно нивелируется как из-за чрезмерной загруженности следователей, так и из-за определенных процессуальных нюансов, на которые авторы […]

Согласие на донорство в «Дія»

Внесения изменений в Закон Украины «О применении трансплантации анатомических материалов человеку» (далее – закон трансплантации) были ожидаемы, вызваны потребностями практики и решили ряд вопросов. Теперь в законе о трансплантации закреплено, что письменное согласие лица на донорство не требует нотариального удостоверения или заверения подлинности подписи лица нотариусом. Данная норма не является нововведением, ведь фактически и до […]

Как восстановить документы на недвижимость в случае их потери?

Потеря документов, подтверждающих право собственности на недвижимость – дело не из приятных, но не безнадёжное. Первое и самое главное — это вовсе не означает потерю самого права собственности на объект. Второе – понимание алгоритма действий может максимально упростить решение вопроса. Что же делать в подобных ситуациях и куда обращаться? Документы могут быть утеряны, украдены, испорчены, […]

Как помогает диджитализация при инвестировании в строительство?

Заключение соглашений по приобретению строящихся объектов недвижимости несет большое количество рисков и предусматривает целый ряд действий, которое необходимо совершить для максимального ограждения себя от негативных последствий в будущем. Учитывая последние тенденции к цифровизации, многое уже можно проверить на официальных интернет-ресурсах.. На начальном этапе необходимо проверить права застройщика на пользование земельным участком и его целевое назначение. […]

Диджитализация правоотношений

Из-за карантинных ограничений Украина вынужденно перешла на новый уровень диджитализации во всех отношениях: личных, научных, экономических и в том числе правовых. Пандемия дала нам толчок идти в направлении цифровизации увереннее, поскольку это было необходимо, для того, чтобы не остановились процессы в обществе. Одним из важнейших рычагов в правовой сфере является судебная система, без которой приостанавливается […]

Авторское право. Что это и когда возникает?

Основной Закон государства, а именно Конституция Украины, декларирует в ст. 41 право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться результатами своей интеллектуальной и творческой деятельности. А в статье 54 Гражданам гарантирована свобода литературного, художественного, научного и технического творчества, защита интеллектуальной собственности, их авторских прав, моральных и материальных интересов, возникающих в связи с разнообразными видами интеллектуальной деятельности. Каждый […]

Получение вида на жительство в связи с трудоустройством в Украине

В последние годы для многих иностранцев становится актуальным переезд в Украину. Зачастую это связано с ведением бизнеса, например, в сфере IT либо строительства. Ранее мы уже говорили о процессе создания компании в Украине, а сейчас рассмотрим дальнейшие шаги по легализации работы и пребывания иностранных граждан в Украине. Одним из наиболее распространенных оснований получения вида на […]

Телемедицина: настоящее, будущее или тупик?

Впервые понятие «телемедицина» в законодательстве появилось с принятием Закона Украины «Об основных принципах развития информационного общества в Украине на 2007-2015 годы» от 9 января 2007 года, который был направлен на повышение информатизации и электронизации общества и государства, в том числе здравоохранения. Хотя само понятие телемедицини в этом Законе не раскрывается, но обращается внимание на необходимость […]

Земля в наследство: процедура оформления права собственности

Что нужно знать иностранцам, чтобы открыть новую компанию в Украине

Иностранцы имеют право быть не только учредителями компаний в Украине на ровне с ее гражданами, но и быть руководителями (директорами) таких компаний. Однако, необходимо принимать во внимание ряд особенностей, исполнение которых является обязательным для иностранных граждан. Учредителями ООО на территории Украины могут быть как иностранцы – физические лица, так и иностранные юридические лица. Рассмотрим оба […]

Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем

С 01.01.2021 года начало действовать Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем, подписанное 21.01.2019 года, и ратифицированное 11.07.2019 года Законом Украины «О ратификации Соглашения о свободной торговле между Кабинетом Министров Украины и Правительством Государства Израиль» № 2753-VIII. На что стоит обратить внимание? Во-первых, на тарифную либерализацию, включающая в себя как немедленное с момента вступления […]

Медиация в современном мире. Перспективы развития в Украине

В современном мире альтернативное урегулирование споров уже давно крепко занимает свою нишу среди методов решения разногласий и противоречий наряду с судебной защитой. Да, никого уже не удивишь обращением за разрешением спора в арбитраж или третейский суд. Вместе с тем, к методам альтернативного урегулирования споров принадлежат также другие способы, например, медиация, которая сейчас получает все более […]

Различия трудового и гражданско-правового договоров

Прежде всего для разграничения стоит начать с определения такого понятия как «трудовой договор» и «гражданско-правовой договор», различающиеся между собой по своей правовой природе и правоотношениями. Согласно части 1 статьи 21 Кодекса законов о труде Украины (далее также – КЗоТ Украины): «Трудовым договором является соглашение между работником и собственником предприятия, учреждения, организации или уполномоченным им органом или […]

Особенности статуса лица, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, как пациента

В этой статье предлагается рассмотреть лицо, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, не только и не сколько как человека, совершившего общественно опасное деяние, а как пациента, который имеет определенный правовой статус. Уголовный кодекс Украины предусматривает возможность применения принудительных мер медицинского характера – оказание амбулаторной психиатрической помощи, помещение лица, совершившего общественно опасное деяние, подпадающее под […]

ТОП-10 решений КГС ВС по гражданским делам во втором полугодии 2020 года

Одной из ключевых характеристик судебной практики является ее постоянное развитие и усовершенствование. Это непрерывный и скоротечный процесс, на пульсе которого необходимо всегда держать руку, иначе рискуешь упустить очередной виток изменений. Значительным ориентиром тенденций актуальной судебной практики в сфере гражданского права и процесса выступают последние правовые выводы КГС ВС — флагмана изменений в данной сфере. Регистрация […]

Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Валютная либерализация и открытие украинских границ для трансграничного движения капитала предоставляют новые возможности для инвестирования в самые развитые страны и мировые рынки. Само инвестирование, как и дивиденды от него, осуществляются в самой стабильной валюте мира. Подогревает интерес к таким инструментам и мировой кризис, вызванный пандемией. Несмотря на падение темпов производства в мире, стоимость ценных бумаг […]

27.10.2017

Инвестирование в объекты незавершенного строительства.

1. Предварительные договоры в строительстве. Практические вопросы
Сегодня значительно возрастает спрос на инвестирование в объекты незавершенного строительства. Возрастание такого спроса обусловлено, прежде всего, значительно более низкими ценами на будущие объекты недвижимости по сравнению с домами, квартирами, сооружениями и другими объектами, которые уже введены в эксплуатацию.
Выявляя желание приобрести объект жилой или нежилой недвижимости по более низкой цене, потенциальный покупатель понимает, что количество рисков у него значительно больше, чем при  приобретении уже готового объекта.
Прежде всего следует обратить внимание на начало взаимоотношений с застройщиком, а именно детально проанализировать схему, по которой лицу предлагают приобрести недвижимость.

Одним из наиболее распространенных механизмов является инвестирование строительства жилой недвижимости путем заключения договоров об участии в фонде финансирования строительства (ФФС).
Следует обратить внимание, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» такие договоры могут заключаться только через соответствующие финансовые учреждения.
В соответствии с требованием указанного Закона такими учреждениями являются фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования.
То есть схема финансирования строительства жилья выглядит следующим образом. Вкладчик (физическое или юридическое лицо) вносит денежные средства на счет ФФС, а ФФС перечисляет их застройщику.


В ходе заключения договоров участия в ФФС за вкладчиком закрепляется ориентировочное количество квадратных метров и указывается стоимость такого объекта инвестирования,пропорциональная количеству метров. После уплаты инвестором всей стоимости выбранного им количества квадратных метров последнему выдается справка (свидетельство), в которой указаны основные параметры будущего объекта жилой недвижимости. В дальнейшем инвестор предоставляет такую справку застройщику для начала процедуры оформления права собственности на жилье. После завершения строительства объекта происходит контрольный замер площади (уточнение) на соответствие площади, указанной в договоре участия в ФФС, после чего составляется акт приема- передачи и регистрируется право собственности.

Следующей схемой, которой пользуются застройщики, является создание жилищно-строительных кооперативов, по которой все потенциальные покупатели жилой недвижимости становятся членами таких кооперативов и осуществляют свои вклады в финансирование строительства в качестве паевого взноса и получают свидетельство члена кооператива и свидетельство о полной уплате паевого взноса. Далее схема оформления права собственности такая же, как и при инвестировании – регистрация права собственности происходит на основании акта приема-передачи.
На сегодняшний день существует также большое количество сомнительных схем приобретения жилья. Так, одной из них является схема приобретения жилья, когда недобросовестные застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.
Основным нарушением в таком случае является заключение договора относительно несуществующего объекта. Также, как правило, их предлагают заключать в простой письменной форме, что прямо нарушает нормы статьи 635 Гражданского кодекса Украины, в которой указано, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, а в соответствии с положениями ст. 657 ГК Украины договоры купли-продажи недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. То есть в данной ситуации не исключено, что со временем предварительный договор купли-продажи будет признан ничтожным в порядке ст. 220 ГК Украины.
В данном случае у потенциального покупателя существует два пути: обратиться в суд с иском о признании договора действительным на основании частичного его исполнения одной из сторон (то есть внесение денежных средств на счет застройщика за будущую квартиру), или обращение в суд с иском с требованием о возврате денежных средств, уплаченных за будущую квартиру.
В обоих случаях важна возможность доказать внесение потенциальным покупателем денежных средств за будущую квартиру, что должно подтверждаться соответствующими платежными документами (кассовым ордером, выпиской с банковского счета и т. п.).
2. Валютные ограничения при работе с нерезидентами и налогообложение операций с недвижимостью для нерезидентов
На сегодняшний день спрос на украинскую недвижимость среди иностранцев значительно возрастает. Все больше иностранных физических и юридических лиц хотят приобрести недвижимость в крупных украинских городах, а также курортных зонах с целью развития своих бизнес-проектов.
Постановлением Правления Национального банка Украины No 407 от 25.11.2016 была снижена сумма денежных расчетов между физическими лицами до 50000 грн. То есть исходя из анализа данной нормы законодательства при приобретении недвижимого имущества для физических лиц возможен только безналичный расчет. Это правило касается как резидентов, так и нерезидентов.
Для приобретения недвижимости лицу-нерезиденту необходимо открыть инвестиционный счет в банке (поскольку приобретение недвижимости в Украине для граждан других стран считается инвестицией).
Денежные средства на инвестиционный счет могут быть переведены как из-за границы, так и непосредственно внесены наличностью.
Для внесения наличностью денежных средств на инвестиционный счет нерезиденту необходимо подтвердить законность их ввоза на территорию Украины, то есть они должны быть задекларированы на границе. В банк необходимо предоставить декларацию.
Денежные средства, которые переводятся в Украину из-за границы, подлежат обязательной конвертации в украинскую гривню по курсу, установленному на дату поступления их на украинский счет.
Важно обратить внимание на тот факт, что некоторые из украинских банков взимают комиссию за сумму конвертации валюты (в пределах 1 % от суммы конвертации). Так же, как и ряд зарубежных банков взимает комиссию за отправление денежных средств в Украину.
Открытие инвестиционного счета возможно как при личном присутствии, так и через доверенное лицо на основании апостилированной или легализованной доверенности.
После открытия инвестиционного счета происходит непосредственно процедура покупки квартиры путем перечисления суммы продажи на счет продавца.
При первичной покупке квартиры для физических лиц – нерезидентов действуют такие же ставки налогов и сборов, как и для резидентов.
В момент первичной покупки квартиры от застройщика потенциальный покупатель должен уплатить:
—   1 % государственной пошлины нотариусу;
—    1 % пенсионного сбора от суммы соглашения; продавец уплачивает:
-    5 % налога на доходы физических лиц от суммы дохода, полученного за продажу квартиры; 1,5 % военного сбора.
Отличительные особенности имеет дальнейшая перепродажа.
      Покупатель уплачивает:
1 % государственной пошлины нотариусу;
1 % пенсионного сбора от суммы соглашения.
 Продавец-нерезидент уплачивает:
18 % налога на доходы физических лиц от суммы дохода, полученного за продажу квартиры (в
соответствии с положениями п. 167.1 ст. 167 НКУ);
1,5 % военного сбора.
Для нерезидентов действует аналогичное правило освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц, как и для резидентов: в случае владения квартирой более трех лет и продажа первая в текущем году – нерезидент освобождается от уплаты 18 % налога при продаже.
Что же касается юридических лиц – нерезидентов, то согласно положениям ст. 318 и ст. 2 Гражданского кодекса Украины юридические лица – нерезиденты так же являются субъектами права собственности в Украине.


В соответствии с разъяснительным письмом Министерства доходов и сборов Украины от 06.08.2013 г. No 14101/7/99-99-18-05-01-17 «Относительно учета иностранных компаний в качестве плательщиков налогов» покупка недвижимости, ее обслуживание и содержание в надлежащем состоянии предусматривает пребывание на территории Украины представительства или представителя нерезидента, наделенного правами действовать от имени и в интересах относительно такой недвижимости, как вывод в пользу нерезидента договоров купли-продажи и/или получения в собственность или аренду земли, уплаты средств за текущее содержание недвижимости в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, охрана, ремонт и т. п.), а также внесение в бюджет платы за землю или арендной платы относительно земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества. Решением вопросов, связанных с использованием недвижимости, может заниматься организация или лицо, представляющее интересы иностранного субъекта хозяйственной деятельности в Украине и имеющее на это надлежащим образом оформленные соответствующие полномочия, то есть представительство иностранного субъекта хозяйственной деятельности.
Важно указать, что на сегодняшний день для уплаты налога на недвижимость, а также земельного
налога компании-нерезиденту необязательно создавать свое представительство на территории Украины.
Согласно абз. 6 п. 64.5 ст. 64 Налогового кодекса Украины в случае получения иностранной компанией или организацией имущественных прав на недвижимость или землю в Украине, подлежащих налогообложению, если способ и цели получения данного имущества не требуют создания такой компанией (организацией) обособленного подразделения или постоянного представительства нерезидента в Украине, такой нерезидент берется на учет в контролирующем органе по местонахождению соответствующего объекта.

Автор: Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.