Елена Коробенко

юрист

09.09.2021 | Эта статья доступна на украинском языке

Как восстановить документы на недвижимость в случае их потери?

Потеря документов, подтверждающих право собственности на недвижимость – дело не из приятных, но не безнадёжное. Первое и самое главное — это вовсе не означает потерю самого права собственности на объект. Второе – понимание алгоритма действий может максимально упростить решение вопроса. Что же делать в подобных ситуациях и куда обращаться?

Документы могут быть утеряны, украдены, испорчены, уничтожены, но путь их восстановления, в зависимости от вида документа, будет одинаковый. В результате, полученные дубликаты документов будут иметь такую же юридическую силу что и оригинал, а это и есть главная цель.

Что же происходит в таком случае с правом собственности? Здесь беспокоиться нет причин. Запись о праве сохраняется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, но только в том случае, если ранее состоялась регистрация такого права.

Для начала, обозначим перечень документов, которыми может подтверждаться возникновения или переход права собственности на недвижимое имущество:

  • договор дарения, купли-продажи или мены и др.;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда, вступившее в силу;
  • решение суда между совладельцами недвижимого имущества о признании мирового соглашения;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное органом местного самоуправления до 01.01.2013 г., или государственным регистратором с 01.01.2013 до 01.01.2016 г.;
  • государственный акт на право частной собственности на землю. Выдавался с 03.1992 г до 01.01.2013 года
  • информационная справка из реестра имущественных прав, видана в период з 01.01.2016 г. по 02.11.2016 (выдавалась без подписи и печати регистратора);
  • извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (присутствует подпись и печать регистратора). Выдается с 02.11.2016 по настоящее время.

Теперь разберем, за что боремся.

Четкое определения термина «дубликат» в действующем законодательстве отсутствует, однако из практики применения терминов, слов и словосочетаний в юриспруденции дубликатом является второй экземпляр документа, который имеет такую же юридическую силу, как и оригинал. То есть дубликат документа должен содержать те же сведения, что и оригинал документа. Фактически выдача дубликата заключается в воспроизведении текста документа, дубликат которого выдается, что направлено на восстановление такого документа в случае невозможности использования последнего по определенным причинам.

По общему правилу, в случае потери или порчи документа только субъект, выдававший такой документ может выдать его дубликат. При этом утрата силы нормативно-правовым актом, на основании которого соответствующий субъект выдал документ, не является основанием для отказа в выдаче дубликата документа. Единственным основанием, при наличии которой выдача дубликата документа не может быть осуществлена субъектом, который выдал такой документ, является ликвидация (прекращения деятельности) такого субъекта. В таком случае выдача дубликата документа осуществляется правопреемником соответствующего субъекта или архивным учреждением (если предусматривается передача документов в архив).

ВОСТАНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ДАРЕНИЯ, МЕНЫ И ДР., А ТАКЖЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ НА НАССЛЕДСТВО

Указанные выше документы, являются, наверное, самыми распространенными правоустанавливающими документами на недвижимое имущество. Разберем с самого начала.

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящихся в налоговом залоге.

Согласно статье 34 ЗУ «О нотариате» нотариус осуществляет выдачу свидетельства о праве на наследство.

В статье 53 Закона Украины «О нотариате»  указано, что в случае потери или порчи документа, удостоверенного или выданного нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления по письменному заявлению лиц, по поручению которых или в отношении которых совершалось нотариальное действие, нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления выдается дубликат утраченного или испорченного документа.

Выводы: при потере документов, заверенных нотариусом, следует обратиться к тому же нотариусу, который совершал эти действия, выдачей дубликата. В результате вы получите копию документа, который хранится в архиве нотариуса с отметкой «дубликат», печатью и подписью нотариуса (в том числе речь идет о должностном лице органа местного самоуправления).

Если же вы не помните фамилию нотариуса, который заверял договор или выдавал свидетельство о праве на наследство, а копии документов отсутствуют, необходимые сведения можно получить, сделав платную информационную справку (при наличии электронной цифровой подписи для входа в систему) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество через Кабинет электронных сервисов. Такая справка содержит данные о собственнике(ах) недвижимого имущества, данные о самом объекте недвижимого имущества, номер договора, дату его заключения, лицо, которое заверило договор, лицо, осуществившее государственную регистрацию, а также дату и время проведения государственной регистрации.

Такая справка может содержать полные данные, при условии регистрации после 2013 года, архивные данные из Реестра прав на недвижимое имущество, который функционировал до 2013 года, или данные о недвижимом имуществе вообще могут отсутствовать. В таком случае за получением информации следует обратиться в архив БТИ.

Следует также сказать, что, если недвижимое имущество было приобретено не по нотариальному договору, к примеру, в случае приобретения квартиры в новострое, для подтверждения права собственности достаточно получить информационную справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество по процедуре описанной выше. Данная справка будет достаточным подтверждением права собственности на недвижимость. Следует также сказать, справка получается в электронном виде и не содержит подписи уполномоченного лица и / или печати.

ВОСТАНОВЛЕНИЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Получение повторного свидетельства на право собственности процедура несколько сложнее, поскольку выдавались такие свидетельства местными государственными администрациями, однако в данном случае есть и исключения, например, если свидетельство было выдано государственным регистратором или нотариусом. Рассмотрим детальнее.

Получить в соответствующем учреждении

На данный момент, функцию по выдаче дубликатов свидетельств о праве собственности взамен утерянных или поврежденных реализуют центры предоставления административных услуг. Услуга бесплатна. Для получения дубликата свидетельства о приватизации в ЦПАУ необходимо предоставить:

  • заявление с согласием всех совершеннолетних совладельцев жилья, которые участвовали в приватизации (заполняется в присутствии администратора);
  • копии паспортов или свидетельств о рождении для лиц, не достигших 16-летнего возраста, которые являются совладельцами жилья и оригиналы документов для удостоверения;
  • документ из полиции о том, что оригинал свидетельства о праве собственности на жилье был похищен или потерян;
  • объявления о потере свидетельства в средствах массовой информации.

Как действовать, если документ был видан до 1 января 2013 года?

В случае, если лицо потеряло свидетельство о праве собственности на недвижимость, регистрация которого была проведена до 1 января 2013, однако необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Для этого нужно использовать сведения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, что является архивом Государственного реестра вещных прав. Альтернативой могут служить бумажные носители информации. Если у заявителя есть копия утраченного свидетельства, ее также нужно подать. Если архивная запись в реестре отсутствует, следует обратиться в архив БТИ.

Как восстановить документ, выданный после 1 января 2013?

Если лицо потеряло свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное после 1 января 2013 года, это означает, что сведения о данном недвижимое имущество уже содержатся в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Следует напомнить, что с 2013 по 2016 год именно регистраторы осуществляли полномочия по выдаче свидетельств на право собственности. Сведения в Государственном реестре дают лицу основания совершать сделки независимо от наличия подтверждающих документов, то есть и свидетельства о собственности.

Это установлено пунктом 3 главы 7 раздела 1 Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, который предусматривает, что документы, на основании которых совершено нотариальное действие, и документы или копии (выписки) из них, необходимые для совершения нотариального действия, обязательно приобщаются к экземпляру сделки, свидетельства и т.п., остаются в делах нотариуса. В случае, если государственной регистрации права собственности на земельный участок и объект недвижимого имущества проведена без выдачи документа, удостоверяющий такое право или в связи с утратой, повреждением или порчей соответствующего государственного акта на право собственности, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, нотариальное действие в отношении такого имущества совершается на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к нему. Такая информация приобщается к экземпляру сделки, свидетельства и т.д., который остается в делах нотариуса.

Выводы: получить дубликат свидетельства на право собственности виданый до 2013 года возможно через ЦПАУ, необходимости в получении дубликата свидетельства на право собственности выданных после 2013 вообще нет. Поэтому, если владелец недвижимого имущества по какой причине не имеет документов о праве собственности, но это право зарегистрировано в Государственном реестре — тогда нет никаких оснований для ограничения владельца в праве распоряжаться своим имуществом. В такому случае право собственности подтверждается на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, получаемой путем непосредственного доступа к нему, без истребования соответствующих дубликатов документов о праве собственности.

Решение суда

Решение суда является также довольно распространенным правоустанавливающим документом. Тут следует рассмотреть две ситуации. Первая, когда решение суда уже было получено, собственник недвижимого имущества может обратиться с заявлением в суд первой инстанции, где рассматривалось соответствующее дело (местонахождение материалов дела), за повторной выдачей судебного решения.

До подачи такого заявления необходимо оплатить судебный сбор за повторную выдачу копии решения, который составляет 0,003 прожиточного минимума для трудоспособных лиц за каждую страницу решение (6,81 гривен за страничку в 2021 году). Чек об уплате сбора подается в суд вместе с заявлением о выдаче копии решения.

Вторая ситуация, когда собственник имущества обращается в суд согласно ст. 392 ГК Украины о признании права собственности.

В случае потери правоустанавливающего документа истец обращается в суд, как правило, в связи с невозможностью реализации им своего права собственности. В таких случаях субъективное право собственности другими лицами не нарушается, однако, ответчиками в таких делах являются лица, не признают принадлежности на праве собственности имущества истцу в связи с отсутствием у него соответствующего документа.

КГС ВС в постановлении № 905/494/18 от 13.05.2019 пришел к выводу о  том, что если не доказано, что ставится под сомнение наличие права собственности истца, не доказано нарушение, непризнание и/или оспаривание прав истца как собственника любыми другими лицами, что подтверждается тем, что сведения о спорный объект недвижимого имущества истца внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, не доказано, что истец не может реализовать свое право на владение, пользование и/или распоряжение объектом из-за отсутствия указанных документов (получение отказа в совершении той или иного сделки или другие препятствия в реализации прав собственника) — нет оснований в удовлетворении исковых требований.

Выводы: если решение суда является правоустанавливающим документом, в случае его потери, можно подать заявление о выдаче копии решения лично или через представителя. В случае подачи иска о признании права собственности по ст. 392 ГК Украины, недоказанность невозможности реализации права на владение, пользование и/или распоряжение имуществом его владельцем (невозможность совершения той или иной сделки или наличие других препятствий в реализации своих прав), или отсутствие спора о праве, является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Следует отметить, что технический паспорт не является правоустанавливающим документом. Если он был утерян или испорчен вместе с правоустанавливающими документами, можно без каких-либо проблем сделать новый.

Отдельно можно выделить вопрос о восстановлении документов на землю.

ВОССТАНОВЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Аналогично восстанавливаются и документы на земельный участок. При потере документа, внесенного в единый государственный реестр, получается информационная справка. В случае, если утерян государственный акт на право частной собственности  на земельный участок, без кадастрового номера (розового цвета), необходимо заказать услуги по разработке технической документации по восстановлению границ земельного участка в натуре, присвоить кадастровый номер и обратиться к государственному регистратору для получения выписки из реестра прав на недвижимое имущество.

 

В случае потери государственного акта, выданного после 2004 года (зеленого или синего цвета), в котором указан кадастровый номер земельного участка, заказывать услуги по разработке технической документации не требуется. Процедура аналогична, как и по потере свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и прописана в Постановлении Кабинета министров Украины № 1127 от 25.12.2015 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений». А именно:

Для государственная регистрация права собственности и других прав на земельный участок, права собственности на объект недвижимого имущества, регистрация которых проведена до 1 января 2013 г., согласно законодательству, действовавшее на момент их возникновения, в связи с потерей, повреждением или порчей соответствующего государственного акта на право собственности или постоянного пользования земельным участком, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество подаются:

  • копия экземпляра утраченного, поврежденного или испорченного государственного акта, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.
  • объявления об утере документа в средствах массовой информации общегосударственной сферы распространения или местной или региональной сферы распространения по местонахождению недвижимого имущества. В объявлении должны быть указаны: название документа, его номер и дата выдачи, на чье имя выдан, каким органом (кроме случаев повреждения или порчи документа).

Государственная регистрация прав в данном случае, производится исключительно при установке государственным регистратором наличии зарегистрированных прав в информационных системах, государственная регистрация прав в которых осуществлялась до 1 января 2013, или на бумажных носителях информации, ведение которых осуществлялось предприятиями бюро технической инвентаризации.

Правоустанавливающим документом, который вы получите в таком случае, вместо утраченного, будет выписка из реестра прав на недвижимое имущество.

Итак, потеря правоустанавливающих документов на недвижимость дело не из приятных и как следствие хлопотливая, но понимание алгоритма действий может максимально упростить решение вашего вопроса.

Автор: Елена Коробенко

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.