Какие налоги и кто должен платить при сделках с недвижимостью

При покупке или продаже недвижимости, второй вопрос с которым сталкиваются стороны, после проверки документов, налогообложение. Кто и сколько должен платить? Почему те или иные расходы ложатся на конкретную сторону? От чего зависит сумма налога и есть ли льготы при его оплате?

Чтобы правильно видеть ситуацию с самого начала, следует разобраться в некоторых нюансах связанных с владением недвижимостью, что позволит сразу понять, какие расходы понесет каждая из сторон при осуществлении сделки и избежать неприятных моментов. Как бы банально это не звучало, но следует определить следующие вещи: кто владелец недвижимости – физическое или юридическое лицо, резидент или нерезидент, сколько лет имущество находится в собственности, оно было приобретено по договору купли-продажи или перешло по наследству и прочее.

Стандартное налогообложение при заключении сделок купли-продажи на вторичном рынке выглядит следующим образом.

ОПЛАЧИВАЕТ ПРОДАВЕЦ:

если недвижимость в собственности менее трех лет, необходимо  оплатить:

• госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости);
• налог на доход физических лиц (5% от стоимости недвижимости);
• военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

Это правило не распространяется на недвижимость полученное в наследство (согласно п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса Украины).

если недвижимость в собственности более трех лет и это первая продажа Продавца недвижимости в течение календарного года, необходимо  оплатить:

• госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости), НДФЛ и ВС в данном случае не оплачиваются.

если недвижимость в собственности более трех лет, но это не первая продажа Продавца недвижимости в течение календарного года, необходимо  оплатить:

• вторая продажа недвижимости в отчетном году облагается НДФЛ в размере 5%;
• а третья и последующие продажи – 18%;
• госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости);
• военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

если продавец нерезидент Украины, необходимо оплатить:

• госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости);
• налог на доходы физических лиц (18% от стоимости недвижимости);
• военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

К данным основным пунктам следует сделать несколько оговорок:

• госпошлина в 1% зачастую оплачивается Продавцом, однако это не является его обязанностью на законодательном уровне, все по договоренности сторон;
• если у Вас есть объект недвижимости (более 3-х лет во владении), но Вы осуществили, или хотите осуществить его раздел, что повлечет регистрации нового права собственности на каждую из его частей, Вы будете обязаны уплатить НДФЛ и ВС, так как 3-х летний срок будет, исчисляется с момента регистрации недвижимого имущества.
• если Продавец-нерезидент на законных основаниях находиться на территории Украины более 183 дней с начала бюджетного года, то он получит статус резидента при осуществлении данной сделки, соответственно и налогообложение будет рассчитываться как для резидента, с учетом вышеуказанных особенностей срока владения недвижимостью.

ОПЛАЧИВАЕТ ПОКУПАТЕЛЬ:

• 1% от стоимости недвижимости в Пенсионный фонд Украины (как для резидентов, так и нерезидентов, как для физических лиц, так и юридических (кроме случаев, когда имущество приобретается за счет средств госбюджета);
• 1% госпошлина, только в том случае, если стороны договорились, что Продавец ее не оплачивает;
• расходы на регистрацию имущества в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

СОВМЕСТНЫЕ РАСХОДЫ:

• расходы на оплату услуг нотариуса, однако, договариваться об этом, также следует заранее.

К данным основным пунктам следует сделать несколько оговорок:

• Согласно п. 15-2 Постановления КМУ «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций» от 23.09.2020 года, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли недвижимого имущества не уплачивается, если:

1. жилье было приватизировано;
2. жилью было приобретено впервые;
3. лицо находится в очереди на то, чтобы получить жилье.

Однако, из-за отсутствия реестров, которые помогут подтвердить или опровергнуть данную информацию, сбор соответствующих документов усложняет процедуру.

• 1% от стоимости недвижимости в Пенсионный фонд Украины оплачивают как физические лица, так и юридические (кроме случаев, когда имущество приобретается за счет средств госбюджета).

Вопрос об освобождении уплаты от сбора на обязательное социальное страхование будет рассмотрен детально в следующей статье.