Диджитализация правоотношений

Из-за карантинных ограничений Украина вынужденно перешла на новый уровень диджитализации во всех отношениях: личных, научных, экономических и в том числе правовых. Пандемия дала нам толчок идти в направлении цифровизации увереннее, поскольку это было необходимо, для того, чтобы не остановились процессы в обществе. Одним из важнейших рычагов в правовой сфере является судебная система, без которой приостанавливается […]

Авторское право. Что это и когда возникает?

Основной Закон государства, а именно Конституция Украины, декларирует в ст. 41 право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться результатами своей интеллектуальной и творческой деятельности. А в статье 54 Гражданам гарантирована свобода литературного, художественного, научного и технического творчества, защита интеллектуальной собственности, их авторских прав, моральных и материальных интересов, возникающих в связи с разнообразными видами интеллектуальной деятельности. Каждый […]

Получение вида на жительство в связи с трудоустройством в Украине

В последние годы для многих иностранцев становится актуальным переезд в Украину. Зачастую это связано с ведением бизнеса, например, в сфере IT либо строительства. Ранее мы уже говорили о процессе создания компании в Украине, а сейчас рассмотрим дальнейшие шаги по легализации работы и пребывания иностранных граждан в Украине. Одним из наиболее распространенных оснований получения вида на […]

Телемедицина: настоящее, будущее или тупик?

Впервые понятие «телемедицина» в законодательстве появилось с принятием Закона Украины «Об основных принципах развития информационного общества в Украине на 2007-2015 годы» от 9 января 2007 года, который был направлен на повышение информатизации и электронизации общества и государства, в том числе здравоохранения. Хотя само понятие телемедицини в этом Законе не раскрывается, но обращается внимание на необходимость […]

Земля в наследство: процедура оформления права собственности

Что нужно знать иностранцам, чтобы открыть новую компанию в Украине

Иностранцы имеют право быть не только учредителями компаний в Украине на ровне с ее гражданами, но и быть руководителями (директорами) таких компаний. Однако, необходимо принимать во внимание ряд особенностей, исполнение которых является обязательным для иностранных граждан. Учредителями ООО на территории Украины могут быть как иностранцы – физические лица, так и иностранные юридические лица. Рассмотрим оба […]

Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем

С 01.01.2021 года начало действовать Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем, подписанное 21.01.2019 года, и ратифицированное 11.07.2019 года Законом Украины «О ратификации Соглашения о свободной торговле между Кабинетом Министров Украины и Правительством Государства Израиль» № 2753-VIII. На что стоит обратить внимание? Во-первых, на тарифную либерализацию, включающая в себя как немедленное с момента вступления […]

Медиация в современном мире. Перспективы развития в Украине

В современном мире альтернативное урегулирование споров уже давно крепко занимает свою нишу среди методов решения разногласий и противоречий наряду с судебной защитой. Да, никого уже не удивишь обращением за разрешением спора в арбитраж или третейский суд. Вместе с тем, к методам альтернативного урегулирования споров принадлежат также другие способы, например, медиация, которая сейчас получает все более […]

Различия трудового и гражданско-правового договоров

Прежде всего для разграничения стоит начать с определения такого понятия как «трудовой договор» и «гражданско-правовой договор», различающиеся между собой по своей правовой природе и правоотношениями. Согласно части 1 статьи 21 Кодекса законов о труде Украины (далее также – КЗоТ Украины): «Трудовым договором является соглашение между работником и собственником предприятия, учреждения, организации или уполномоченным им органом или […]

Особенности статуса лица, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, как пациента

В этой статье предлагается рассмотреть лицо, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, не только и не сколько как человека, совершившего общественно опасное деяние, а как пациента, который имеет определенный правовой статус. Уголовный кодекс Украины предусматривает возможность применения принудительных мер медицинского характера – оказание амбулаторной психиатрической помощи, помещение лица, совершившего общественно опасное деяние, подпадающее под […]

ТОП-10 решений КГС ВС по гражданским делам во втором полугодии 2020 года

Одной из ключевых характеристик судебной практики является ее постоянное развитие и усовершенствование. Это непрерывный и скоротечный процесс, на пульсе которого необходимо всегда держать руку, иначе рискуешь упустить очередной виток изменений. Значительным ориентиром тенденций актуальной судебной практики в сфере гражданского права и процесса выступают последние правовые выводы КГС ВС — флагмана изменений в данной сфере. Регистрация […]

Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Валютная либерализация и открытие украинских границ для трансграничного движения капитала предоставляют новые возможности для инвестирования в самые развитые страны и мировые рынки. Само инвестирование, как и дивиденды от него, осуществляются в самой стабильной валюте мира. Подогревает интерес к таким инструментам и мировой кризис, вызванный пандемией. Несмотря на падение темпов производства в мире, стоимость ценных бумаг […]

1% не для всех — реально ли не оплачивать сбор в Пенсионный фонд при покупке жилой недвижимости

Прошлой осенью интернет пестрил новостью о том, что при покупке жилой недвижимости, при наличии определенных условий, покупатель освобождается от уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Cбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли недвижимого имущества, в размере 1% от стоимости объекта, согласно п.15-1 Постановлению КМУ «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное […]

Всё об индивидуальных налоговых консультациях

Налоговым кодексом Украины в статье 14 предусмотрено, что индивидуальной налоговой консультацией является разъяснение контролирующего органа, предоставленное плательщику налогов, о практическом применении отдельных норм налогового и другого законодательства, контроль за соблюдение которого возлагается на контролирующий орган, и зарегистрированное в едином реестре индивидуальных налоговых консультаций. Итак, из самого определения индивидуальной налоговой консультации следует, что она является разъяснением, […]

Перспективы украинского рынка недвижимости

Инвестирование в разные виды недвижимости — дело почти беспроигрышное, ведь недвижимость остается одним из наиболее распространенных, понятных, простых и доступных способов вложения капитала. Образно говоря, крыша над головой нужна всем. Однако пандемия все же приостановила некоторые важные процессы в этой сфере. Как «чувствует себя» сегодня практика недвижимости и строительства? К каким проектам инвесторы проявляют наибольший […]

Какие налоги и кто должен платить при сделках с недвижимостью

При покупке или продаже недвижимости, второй вопрос с которым сталкиваются стороны, после проверки документов, налогообложение. Кто и сколько должен платить? Почему те или иные расходы ложатся на конкретную сторону? От чего зависит сумма налога и есть ли льготы при его оплате? Чтобы правильно видеть ситуацию с самого начала, следует разобраться в некоторых нюансах связанных с […]

13.03.2018

Новоселье без потери денег и нервов. Как выбрать «правильный» дом или квартиру?

В вашем городе активно рекламируют новый жилой массив, или отдельный дом, построенный с учетом самых передовых технологий. Плюс играют на том, что «осталось всего…квартир. Спешите!» Вы не против покупки жилья, только вот… Слышали не одну страшную историю о том, как мошенники хитрят с покупателями жилья и подставляют их на крупную сумму.

Как выбрать «правильный» дом и не нарваться на проблемы после новоселья? Что нужно знать покупателю перед совершением сделки? Кто поможет выявить проколы? На вопросы издания «Деловая столица» http://www.dsnews.ua/ отвечает юрист ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Какие основные недоработки или нарушения могут допускать застройщики? Как много может быть таких нарушений?

— На разных этапах строительства жилья могут возникать разного рода нарушения. В самом начале могут быть допущены нарушения при получении разрешительных документов на строительство. Допустим, получено разрешение на строительство одного объекта, а фактически строится другой. Также могут быть вопросы с законностью использования земельного участка. У заказчика строительства могут отсутствовать права пользования землей либо целевое назначение земли не позволяет строить на участке многоквартирный дом. В процессе строительства и после его завершения могут быть выявлены нарушения строительных норм и правил, а также проекта. К нарушениям относятся: использование при строительстве материалов ненадлежащего качества, шумо- и теплоизоляция квартир и других помещений не обеспечена надлежащим образом; фактическая планировка помещений не соответствует планировке, предусмотренной в проекте; нарушены технические нормы при подключении к сетям водоснабжения и водоотведения, электроэнергии.

Как потенциальный покупатель квартиры может проверить, есть ли нарушения в конкретном доме? На какие моменты нужно обращать внимание, общаясь с отделом продаж застройщика? Можно ли разобраться в этом самому или лучше – с юристом?

— На стройку покупателя не допустят, и проверять ход строительства, порядок реализации проектных решений и использование тех или иных строительных материалов ему не дадут. Но покупатель может проверить надлежащее оформление разрешительной документации на строительство и правомерность использования земельного участка. Для начала можно попросить у застройщика документы, которые подтверждают законность использования земельного участка. Это может быть договор аренды, купли-продажи и др. В названных документах должен быть указан кадастровый номер земельного участка и его адрес. После чего, на основании кадастрового номера, покупатель, через публичную кадастровую карту http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta может проверить — этот земельный участок описан в предоставленных ему документах или же участок не относится к строительству дома, в котором покупается квартира. Также на этом сайте можно заказать выписку и получить данные о собственнике земельного участка, его целевом назначении и другую информацию.

Если на земельном участке строится многоквартирный дом, целевое назначение такого земельного участка должно быть соответствующим. Кроме документов на землю, можно проверить наличие у застройщика разрешения на строительство. В документе будет указано, кому и для строительства какого именно объекта выдано разрешение. Проверить действительность такого разрешения можно двумя способами. Первый — обратиться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины с письменным запросом. Второй — зайти на сайт инспекции http://www.dabi.gov.ua/ в раздел «Дозвільні документи».

Продавать квартиру (имущественные права на нее, пай в кооперативе и т.д.) может не только заказчик строительства, указанный в разрешительных документах и являющийся законным пользователем земельного участка. Право на такую продажу имеет также лицо, которое переуступает (перепродает) необходимые права на квартиру. Проверить связь продавца с заказчиком строительства, полномочия подписанта, условия договора, на основании которого отчуждается квартира либо права на нее, наличие судебных разбирательств, что могут повлиять на надлежащий ход строительства, может только квалифицированный юрист.

Что может ждать покупателя вскоре, если он не заметил подвоха и приобрел квартиру в проблемном доме?

— Отмечу несколько возможных негативных последствий после получения от застройщика квартиры и регистрации на покупателя права собственности. Например, при покупке апартаментов, а не квартиры, покупатель в итоге получает в собственность нежилое помещение. Следовательно, он не сможет там прописаться, а платить за коммунальные услуги будет по более высокому тарифу, чем собственники жилой недвижимости. При заключении договора на покупку квартиры может быть предусмотрено обязательство заключить договор с конкретной обслуживающей организацией, после ввода дома в эксплуатацию. Соответственно, на баланс такой организации дом передадут с рядом недоработок со стороны застройщика. Затраты на определенный ремонт и работы по благоустройству обслуживающая организация может возложить на собственников квартир, несмотря на то, что такая обязанность лежит на застройщике. Также при подписании акта приемки – передачи квартиры обязательно следует зафиксировать показания счетчиков на воду, электроэнергию и других приборов на дату передачи квартиры. Иначе собственнику квартиры придется самостоятельно погашать задолженность, которая существовала на дату передачи квартиры. Это может быть солидная сумма – такой вот «сюрприз».

Застраховаться на 100% от возможных рисков при покупке жилья в строящемся доме нельзя. Но указанные риски можно и нужно свести к минимуму. Во-первых, следует привлечь квалифицированного специалиста. В первую очередь это юрист. Также, если строительство дома  уже практически завершено, проводятся отделочные работы и есть возможность осмотреть продаваемые квартиры, то желательно привлечь специалиста в строительной сфере.

Что нужно изменить в законодательстве или в процедуре, чтобы сделать покупку жилья более безопасной для украинцев?

— По сути, вопрос не в принятии новых норм, а в соблюдении действующих. Если бы застройщики и контролирующие органы действовали в рамках законодательства, то подавляющее большинство рисков для покупателей исчезли бы. Даже в рамках закона могут возникать ситуации, когда застройщик обанкротится, а строительство еще не окончено.

Для таких ситуаций законодателю необходимо подготовить нормативную базу и уполномочить  специальный государственный орган или орган местного самоуправления. Такой орган будет оформлять на себя права на недострой либо иным образом брать управление строительством в свои руки, организовывать покупателей в кооператив или иное объединение, привлекать новых инвесторов для завершения строительства. В таком случае, пусть частично, но защита прав покупателей будет гарантирована.

 

Юрист ЮКК «Де-Юре» Иван Топор.

 

Автор: Какие налоги и кто должен платить при сделках с недвижимостью

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.