Дмитрий Оносовский

старший юрист

31.03.2020

Оподаткування при операціях з оренди нерухомості

Оренда нерухомого майна – один із найпоширеніших видів правочинів. Окрім того, що майже кожний бізнес не може обійтися без оренди приміщень, сам вид такої діяльності є дуже поширеним самостійним бізнесом.

Інвестування у нерухоме майно з метою передачі його в оренду є досить привабливим, оскільки забезпечує захист інвестицій і при цьому надає дохід, який у певній мірі можна вважати пасивним.

Тому важливим питанням для того, хто має намір інвестувати у нерухоме майно, є питання оподаткування орендних операцій.

І. Для початку розглянемо ситуацію, коли власник приміщення – фізична особа, яка не є підприємцем.

Якщо орендар виступає у правовідносинах простою фізичною особою, а не підприємцем, то у такому випадку, враховуючи, що цей дохід отримано не від податкового агента, орендодавець має самостійно оподаткувати дохід у вигляді орендної плати та відшкодування комунальних витрат. При цьому, такий дохід буде оподаткований податком на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 1,5 відсотків, які мають бути сплачені протягом 40 календарних днів після закінчення звітного періоду, яким є квартал.

ЄСВ із сум орендної плати не сплачується, оскільки такий дохід не є базою нарахування ЄСВ згідно податкових консультацій, зокрема індивідуальної податкової консультації ДФС України від 21.09.2017 р. № 2021/6/99-99-13-02-03-15/ІПК.

Крім того до 1 травня наступного року орендодавець має самостійно подати декларацію про майновий стан і доходи, де відобразити отриманий від оренди дохід.

Якщо ж договір оренди між двома фізичними особами посвідчується нотаріально, то саме нотаріус виконує функції податкового агента, повідомляє фіскальні органи про укладення відповідного договору і відслідковує належну сплату податків під час його укладення.

У випадку, якщо орендар є фізичною особою – підприємцем або юридичною особою, то такий орендар є податковим агентом орендодавця. Тобто орендар самостійно утримує із орендної плати  і перераховує до бюджету ПДФО та військовий збір, які відображаються у звітній формі 1ДФ. У такій ситуації, із врахуванням приписів пп. 170.1.2 та п. 179.2 ПК України, орендодавець як фізична особа отримує оренду плату за вирахуванням податків та позбавляється обов’язку подавати щорічну декларацію про майновий стан і доходи. У цьому випадку податки сплачені, а звітність – подана податковим агентом.

Орендарю, як особі, відповідальній за утримання та сплату податків (податковому агенту), варто звернути увагу на те, що органом місцевого самоврядування за місцезнаходженням нерухомого майна може бути затверджено мінімальну вартість місячної оренди одного квадратного метра. У випадку затвердження цього показника, розмір орендної плати з метою оподаткування ПДФО та військовим збором не може бути меншим, ніж розрахований за методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 1253 від 29.12.2010р., з урахуванням затвердженої мінімальної вартості місячної оренди.

Незалежно від статусу орендаря або типу приміщення, рієлтор, якщо орендодавцем є звичайна фізична особа, зобов’язаний в силу пп. 170.1.6 ПК України щоквартально повідомляти податкову про укладені за його посередництвом договору оренди нерухомого майна. Форма такого повідомлення затверджена наказом Міністерства фінансів України № 497 від 13.05.2017р.

Певні особливості має ситуація, коли власником приміщення (орендодавцем) є нерезидент. Відповідно до п. 170.1.3 ПК України, фізична особа – нерезидент не може особисто і безпосередньо укласти договір оренди нерухомого майна з орендарем – резидентом України. Для цього власник-нерезидент має звернутись до суб’єкта господарювання (ФОП чи юридичної особи) для здійснення його представництва при укладення договору оренди. Тобто орендодавець має залучити суб’єкта господарювання – резидента, а самостійно підписувати договір не має права, інакше такі дії будуть вважатись ухиленням від сплати податків. У такій ситуації на суб’єкта господарювання, що виконує таку посередницьку функцію, покладено обов’язки податкового агента. Варто зауважити, що таким посередником не обов’язково має бути ріелтор.

ІІ. Якщо орендодавцем є фізична особа – підприємець – платник єдиного податку.

Якщо власник приміщення є ФОП і має намір стати платником єдиного податку, необхідно завернути увагу на те, що діяльність із здачі в оренду нерухомого майна можуть здійснювати платники єдиного податку лише другої та третьої груп.

При цьому, платники єдиного податку другої групи мають певні обмеження. По-перше, відповідно до п. 291.5.3 ПК України площа житлової нерухомості, що може бути передана в оренду таким платником обмежена позначкою у 100 кв.м, а нежитлової — у 300 кв.м. По-друге, платники єдиного податку другої групи не можуть здавати приміщення в оренду юридичним особам і ФОП, що не є платниками єдиного податку. Порушення цих обмежень є підставою для анулювання реєстрації платником єдиного податку. Якщо є можливість передбачити таку ситуацію, радимо реєструватись платником третьої групи, адже саме третя група не має жодних обмежень, окрім обсягу річного доходу.

ІІІ. Якщо орендодавець є фізичною особою – підприємцем на загальній системі оподаткування або юридичною особою.

Відповідно до п. 177.2 ПК України, об’єктом оподаткування ФОП на загальній системі оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто позитивна різниця між доходом (виручкою у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю. Чистий дохід оподатковується ПДФО за ставкою 18 процентів.

Тобто фактично схема оподаткування ФОП на загальній системі оподаткування подібна до податку на прибуток підприємств, де відповідно до п. 134.1 ПК України об’єктом оподаткування є прибуток, який визначається шляхом коригування фінансового результату до оподаткування на різниці, які виникають відповідно до положень цього Кодексу.

Окрему увагу варто приділити оподаткуванню ПДВ. Дохід у вигляді орендної плати підлягає оподаткуванню ПДВ на загальних підставах. Однак нюанс в умовах реєстрації платником ПДВ. Необхідність обов’язкової реєстрації платником ПДВ виникає, якщо оподатковуваний ПДВ дохід за останні 12 календарних місяців (не за останній звітний рік, а саме за 12 календарних місяців) перевищить 1 млн.грн. До цього часу можлива добровільна реєстрація платником ПДВ.

Реєстрація платником ПДВ призведе, з одного боку до підвищення вартості оренди на 20 відсотків, оскільки ПДВ нараховується на орендну плату «зверху», а з іншого – до більшої привабливості об’єкта оренди для великих орендарів, які у своїй більшості є також платниками ПДВ, і зможуть отримати від орендодавця податковий кредит.

IV. Щодо оподаткування відшкодування комунальних витрат.

Якщо орендодавцем є фізична особа без підприємницького статусу, то тут все просто – це її додаткове благо, яке оподатковується так само як і орендна плата. Навіть якщо орендар самостійно оплачуватиме такі витрати безпосередньо постачальникам житлово-комунальних послуг, але без укладення з ними відповідних договорів (без переоформлення лицьових рахунків на себе).

Якщо орендодавець є ФОП на спрощеній системі оподаткування, то у податківців домінує позиція, що компенсація комунальних витрат є доходом від такої підприємницької діяльності незалежно від передбачення її у договорі оренди. Особливістю є те, що для платників єдиного податку другої групи дохід у вигляді відшкодування комунальних витрат, не передбачений договором оренди, оподатковується за ставкою 15 відсотків.

А ось із ФОП на загальній системі оподаткування (платниками ПДФО) ситуація дещо складніша. Якщо керуватись звичайною юридичною логікою, то такі виплати теж мають вважатись доходом орендодавця від підприємницької діяльності. Однак податківці час від часу у індивідуальних податкових консультаціях дотримуються позиції, що такі відшкодування є додатковим благом орендодавця як просто фізичної особи і повинні оподатковуватись ПДФО та військовим збором. Така позиція висловлена, зокрема у індивідуальних податкових консультаціях від 20.09.17 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК, 10.09.2018 р. № 3913/6/99-99-13-01-01-15 та інших. А податкова база знань у категорії 104.05 не дає жодних відповідей і радить звернутись до контролюючого органу за роз’ясненням.

Враховуючи таку «нестабільну» позицію податкової щодо відшкодування комунальних витрат на користь орендодавця – ФОП на загальній системі оподаткування, варто особливу увагу приділити правильному складанню договору оренди та звернутись за роз’ясненням до податкової.

Щодо оподаткування такої компенсації ПДВ, то податківці, на щастя, мають однозначну позицію – такий платіж є складовою орендної плати і оподатковується ПДВ.

Підсумовуючи наведене, перед тим, як передавати об’єкт нерухомості в оренду варто прорахувати податкові ризики та, враховуючи коло потенційних орендарів (або систему оподаткування певного орендаря, якщо такий вже є), вірно обрати власну систему  оподаткування з метою оптимізації розміру податків та правильно скласти договір.

Автор: Дмитрий Оносовский

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.