Григорий Трипульский

управляющий партнер, адвокат

19.02.2021

Перспективы украинского рынка недвижимости

Инвестирование в разные виды недвижимости — дело почти беспроигрышное, ведь недвижимость остается одним из наиболее распространенных, понятных, простых и доступных способов вложения капитала. Образно говоря, крыша над головой нужна всем. Однако пандемия все же приостановила некоторые важные процессы в этой сфере. Как «чувствует себя» сегодня практика недвижимости и строительства? К каким проектам инвесторы проявляют наибольший интерес, насколько реально привлечь недобросовестного застройщика к ответственности и где прячется рейдерство, рассказывает в интервью с изданием Юридическая газета, управляющий партнер юридической компании «ДЕ-ЮРЕ» Григорий Трипульский.

Григорий, Вы отмечены среди юристов-лидеров в практике недвижимости и строительства. Что на сегодняшний день, по Вашему мнению, влияет на успешность специалиста в этой практике?

— Как и в любой практике, на мой взгляд, на успешность влияет компетентность и порядочность. Известное правило «не навреди» часто действует в юридической профессии. Если говорить конкретно о практике недвижимости и строительства, то это — опыт и профессионализм. Ведь возникают ситуации, когда ответы на определенные вопросы нельзя найти в книгах, ты должен четко знать о потенциальных трудностях, проблемах, которые могут возникнуть или особенностях объектов в сфере недвижимости и строительства.

Как «чувствует себя» сегодня практика недвижимости и строительства в период пандемии? Внедрив, какие мероприятия, можно  помочь бизнесу легче пережить этот кризисный период? Какие у Вас прогнозы на 2021 г.?

— Пандемия повлияла на весь юридический рынок, в т.ч. на рынок недвижимости. К сожалению, в нашей стране нет других действующих направлений инвестирования, поэтому недвижимость остается одним из самых распространенных, понятных, простых и доступных способов. Есть проблемы на рынке ценных бумаг, отсутствует нормальный фондовый рынок, тяжело купить акции предприятий. Поэтому люди считают лучше вложить деньги в недвижимость, поскольку она всегда пользуется спросом. К тому же, приносит больше доход, чем, к примеру, депозит в банке.

В марте — апреле рынок недвижимости просел прилично. Далее, к августу — сентябрю 2020 г. началось постепенное обновление. Сейчас наблюдается депрессивное состояние всего рынка и, безусловно, это сказывается на всех отраслях. Касательно внедрения мероприятий — придерживаются мнения, что не нужно мешать бизнесу. Чем меньше государство вмешивается в дела, тем лучше  все происходит. Люди адаптируются к новым вызовам, которые принесет 2021 г. Понятное дело, что нужно готовиться к тяжелым временам, поэтому ожидаем год стагнации во всем мире.

— Как Вы оцениваете конкуренцию в этой практике?

— Конкуренция всегда была и будет, и это хорошо, потому что она помогает рынку эволюционировать. В Украине большое количество юристов, но когда нужна  профессиональная правовая помощь, не всегда появляются конкретные кандидатуры, которым можно доверить дело. Однако, конкуренция однозначно существует. Наблюдается демпинг и не всегда добросовестная конкуренция. Профессионал, который специализируется в той или иной сфере права, всегда найдет своего клиента за достойное вознаграждение, однако в регионах и больших городах ценовой диапазон предоставления услуг значительно отличается.

— Какие перспективы сейчас на украинском рынке недвижимости и строительства для иностранных инвестиций? К каким проектам инвесторы проявляют наибольший интерес?

— В Украине недвижимость недооценена, но есть большой потенциал. На данный момент у нас фактически отсутствует ипотечный рынок. Если покупатель хочет приобрести квартиру в кредит, в реальности он может это сделать через застройщика — большинство банков не выдают такие кредиты или только под большие проценты. Как только в нашем государстве немного изменится законодательство, и кредиты будут выдавать в иностранной валюте, банки обновят этот продукт, что сразу поспособствует росту цен на недвижимость. Соответствующий инструмент используют во многих странах мира.

Если говорить об иностранных инвесторах, то их можно поделить на две группы. Первая — частные инвесторы, которые заинтересованы приобрести недвижимость (квартиру) или коммерческий объект для получения дохода. В нашей практике их количество увеличивалось до карантина. Это происходит потому, что жилая недвижимость в Украине на сегодняшний день недооценена. Можно сказать, что мы имеем небольшую стоимость недвижимости, поэтому инвестор может получить неплохой процент за вложенные в нее средства. Вторая группа — это инвесторы, которые хорошо разбираются в этой сфере и готовы создать отдельные локальные проекты. Их значительно меньше, но они существуют.

— Что происходит с рынком недвижимости в Одессе? Чем отличаются запросы украинцев и покупателей из других стран?

— В больших городах с рынком недвижимости все хорошо. Строятся жилые дома, торговые и бизнес-центры. Хотя следует отметить, что карантин хоть и не отменил, но приостановил много процессов. Клиенты могут обращаться к нам с абсолютно разными запросами. Следует отметить, что в Украине культура обращения к юристам еще в процессе становления. В развитых правовых странах провести сделку без адвоката невозможно, так как это гарант успеха. Уверен, что мы также к этому придём, ведь решать споры значительно дороже, чем вначале проконсультироваться с юристом.

— Каким было Ваше первое дело в практике недвижимости? Расскажите о «дебютном» клиенте.

— Я практикую с 1998 г., начиная с ІІІ курса университета. Первый клиент не был связан со сферой недвижимости. Это был судебный процесс с телефонной компанией, которая отменила тариф all inclusive в одностороннем порядке. А если вспомнить первых клиентов в практике недвижимости, то это были частные сделки по приобретению конкретных объектов. Мне больше всего нравятся такие сделки, потому что они связаны, как правило, с позитивными эмоциями людей. Из интересных дел была еще сделка по покупке объекта. Приблизительно через 5 лет мой клиент решил его продать. В свою очередь и покупатель, который приобрел объект в этом же здании, где произошла сделка, только в другом кабинете (отделение банка), продал его дальше. Прибыли он получил приблизительно 25%, но все было легально, быстро и честно, как в фильмах (улыбается).

— Что сложнее всего в сопровождении проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости? Случались ли в Вашей практике случаи рейдерства? Существуют ли в нашей стране реальные подходы для противодействия ему? Что необходимо изменить?

— Сложнее всего — разобраться в объекте и его истории. Я общался с адвокатами из Израиля, крупной юридической фирмой, у которых один из офисов был в Киеве. У этой юридической фирмы был клиент, который приобрел земельный участок за 30 млн долларов. А потом возникла ситуация, когда прокуратура начала отменять государственные акты, затянулись судебные процессы. Верховный Суд отменил право собственности на этот земельный участок. Коллеги были вынуждены закрыть офис в столице за день, потому что, по их мнению, в стране, где невозможно гарантировать клиенту безопасность его права собственности, работать нельзя.

Сложнее всего — принимать  на себя ответственность. Часто на практике происходят ситуации, которые предусмотреть нереально. Бывают случаи, когда ипотечное имущество приобретено абсолютно легально, а со временем выясняется, что Фонд гарантирования вкладов физических лиц отменяет его продажу. На 100% быть уверенным, что не всплывет что-то негативное, невозможно.

Случаи рейдерства в моей практики случались неоднократно. Это когда у моих клиентов отбирали объекты недвижимости, и они пытались отстоять свое имущество, которое получили законным путем. Если говорить о классическом рейдерстве, то считаю, что оно осталось в 2000-х гг. В то время подделывали документы, преступным путем отбирали объекты и все «что плохо лежит». Как правило, это касалось объектов государственной и коммунальной собственности. На сегодняшний день рейдерство в сфере недвижимости заключается  во внесении незаконных мошеннических изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество, но я не наблюдаю в них особого «успеха». Единственное, считаю недостаточной ответственность, которую несут лица, способствующие таким рейдерским действиям.

Сейчас существуют некоторые инструменты, к примеру, система YouControl, другие чат-боты, которые сообщают об изменениях в статусе имущества, информацию о застройщике. Также есть место правовой грамотности, когда юристы предлагают клиенту сделать экспертизу объекта и сообщить его слабые места, чтобы в дальнейшем предостеречь от неприятных ситуаций. Это существенно помогает навести порядок, как говорят, в своем огороде, и не волноваться о потенциальных рисках.

— Проводите ли Вы юридический аудит целевой компании для организации продаж недвижимости, которая строится? Наблюдается ли в Украине спрос на подобные услуги?

— Да, конечно. Больше того, мы проводим юридический аудит как для застройщиков, так и для клиентов, которые покупают квартиры в новостроях, на каждом этапе строительства. Проверяем правильность оформления документов, разрешение на строительство, законность владения земельными участками. То есть проводим комплексный аудит, который обнаруживает и минимизирует проектные риски.

Мы сопровождаем проекты от получения прав на земельный участок до момента введения домов в эксплуатацию. Также помогаем в подготовке правовых выводов о схемах работы застройщиков и выстраивании взаимоотношений с контролирующими органами. При покупке квартир в домах, которые только строятся, потенциальных покупателей больше всего интересует репутация застройщика. В этом вопросе существует региональная особенность. Система продажи в регионах часто отличается от системы, к примеру, в столице. Отличается даже качество документов. Бывают сложные случаи, когда анализируешь документы и понимаешь, что с юридической точки зрения советовать покупать этот объект не следует, так как право покупателя ничем не гарантируется. А начинаешь анализировать объект и понимаешь, что так делает большинство застройщиков и уже нельзя считать его хуже других.

— Как часто удается привлечь застройщика к ответственности?

— К сожалению, сделать это удается крайне редко. В Украине не существует эффективного механизма регулирования финансирования строительства, контроля за продажами и ответственностью застройщика. Наблюдаются случаи, когда застройщик обещает одни условия, а в результате покупатель получает другие. К примеру, вместо обещанного бассейна и тренажерного зала строят рядом еще один дом. Однако терять надежду не нужно, в случае нарушенного права есть смысл обращаться в суд, если невыполненные условия были предусмотрены в договоре.

— Законодатель вводит в действие ряд законодательных актов, которые, по его мнению, «усовершенствуют нормы строительства, улучшают инвестиционный климат, делают процедуры на рынке недвижимости прозрачными, способствуют защите прав собственности». Могли бы Вы назвать изменения, которые реально действуют на практике?

— Не так давно были приняты нормативные акты касательно застройки территорий. Сейчас менее плотно их начали застраивать, то есть норма работает. Антирейдерский пакет законопроектов от Минюста действительно помогает и работает на практике. А вот изменения в ГАСИ, к сожалению, действуют неэффективно.

— На каком уровне сейчас защита инвесторов в Украине?

— На сегодняшний день особых гарантий защиты прав инвесторов в Украине нет. «Инвестиционные няньки» так и не появились, и видимо, вряд ли появятся.

— В Украине уже есть специализированные legaltech-проекты, с помощью которых можно проверить недвижимость, оценить риски. Помогает ли это оптимизировать работу юристов? Какие современные юридические подходы (инструменты) Вы применяете?

— Во-первых, хочу отметить удобный инструмент для работы с клиентами и коллегами — это Zoom. Также активно используем в работе CRM-системы. Для поиска нормативно-правовых актов, судебных решений используем «Ліга:Закон». Также пользуемся удобным приложением «Монитор», в котором можно получить информацию об объекте недвижимости из общих источников за небольшую оплату. Активно используем сайт ГАСИ. Также помогают в работе уже всем известные онлайн-системы Opendatabot и YouControl.

— Какие ошибки, на Ваш взгляд, делают юридические компании в управлении и развитии своего бизнеса?

— На самом деле мы все учимся на ошибках. Как собственных, так и коллег. К большому сожалению, в высших учебных заведениях не учат как руководить юридической компанией. В международных юридических фирмах установлены определенные стандарты, которые они используют в работе, а нам приходится учится как найти команду, как  правильно распределить обязанности, уметь делегировать полномочия. Иногда останавливаешься и думаешь: проблема была такой элементарной! Почему я не пришел к ее правильному решению сразу?

 

Автор: Григорий Трипульский

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.