Институт понятых может существовать вместе с фиксацией

Проект Закона Украины №6454-1 «О внесении изменений в Уголовный процессуальный кодекс Украины (по соблюдению разумных сроков уголовного производства)» предусматривает несколько ключевых изменений, которые в совокупности, по идее авторов проекта, должны повлиять на принцип разумности сроков, который на сегодняшний день действительно нивелируется как из-за чрезмерной загруженности следователей, так и из-за определенных процессуальных нюансов, на которые авторы […]

Согласие на донорство в «Дія»

Внесения изменений в Закон Украины «О применении трансплантации анатомических материалов человеку» (далее – закон трансплантации) были ожидаемы, вызваны потребностями практики и решили ряд вопросов. Теперь в законе о трансплантации закреплено, что письменное согласие лица на донорство не требует нотариального удостоверения или заверения подлинности подписи лица нотариусом. Данная норма не является нововведением, ведь фактически и до […]

Как восстановить документы на недвижимость в случае их потери?

Потеря документов, подтверждающих право собственности на недвижимость – дело не из приятных, но не безнадёжное. Первое и самое главное — это вовсе не означает потерю самого права собственности на объект. Второе – понимание алгоритма действий может максимально упростить решение вопроса. Что же делать в подобных ситуациях и куда обращаться? Документы могут быть утеряны, украдены, испорчены, […]

Как помогает диджитализация при инвестировании в строительство?

Заключение соглашений по приобретению строящихся объектов недвижимости несет большое количество рисков и предусматривает целый ряд действий, которое необходимо совершить для максимального ограждения себя от негативных последствий в будущем. Учитывая последние тенденции к цифровизации, многое уже можно проверить на официальных интернет-ресурсах.. На начальном этапе необходимо проверить права застройщика на пользование земельным участком и его целевое назначение. […]

Диджитализация правоотношений

Из-за карантинных ограничений Украина вынужденно перешла на новый уровень диджитализации во всех отношениях: личных, научных, экономических и в том числе правовых. Пандемия дала нам толчок идти в направлении цифровизации увереннее, поскольку это было необходимо, для того, чтобы не остановились процессы в обществе. Одним из важнейших рычагов в правовой сфере является судебная система, без которой приостанавливается […]

Авторское право. Что это и когда возникает?

Основной Закон государства, а именно Конституция Украины, декларирует в ст. 41 право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться результатами своей интеллектуальной и творческой деятельности. А в статье 54 Гражданам гарантирована свобода литературного, художественного, научного и технического творчества, защита интеллектуальной собственности, их авторских прав, моральных и материальных интересов, возникающих в связи с разнообразными видами интеллектуальной деятельности. Каждый […]

Получение вида на жительство в связи с трудоустройством в Украине

В последние годы для многих иностранцев становится актуальным переезд в Украину. Зачастую это связано с ведением бизнеса, например, в сфере IT либо строительства. Ранее мы уже говорили о процессе создания компании в Украине, а сейчас рассмотрим дальнейшие шаги по легализации работы и пребывания иностранных граждан в Украине. Одним из наиболее распространенных оснований получения вида на […]

Телемедицина: настоящее, будущее или тупик?

Впервые понятие «телемедицина» в законодательстве появилось с принятием Закона Украины «Об основных принципах развития информационного общества в Украине на 2007-2015 годы» от 9 января 2007 года, который был направлен на повышение информатизации и электронизации общества и государства, в том числе здравоохранения. Хотя само понятие телемедицини в этом Законе не раскрывается, но обращается внимание на необходимость […]

Земля в наследство: процедура оформления права собственности

Что нужно знать иностранцам, чтобы открыть новую компанию в Украине

Иностранцы имеют право быть не только учредителями компаний в Украине на ровне с ее гражданами, но и быть руководителями (директорами) таких компаний. Однако, необходимо принимать во внимание ряд особенностей, исполнение которых является обязательным для иностранных граждан. Учредителями ООО на территории Украины могут быть как иностранцы – физические лица, так и иностранные юридические лица. Рассмотрим оба […]

Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем

С 01.01.2021 года начало действовать Соглашение о свободной торговле между Украиной и Израилем, подписанное 21.01.2019 года, и ратифицированное 11.07.2019 года Законом Украины «О ратификации Соглашения о свободной торговле между Кабинетом Министров Украины и Правительством Государства Израиль» № 2753-VIII. На что стоит обратить внимание? Во-первых, на тарифную либерализацию, включающая в себя как немедленное с момента вступления […]

Медиация в современном мире. Перспективы развития в Украине

В современном мире альтернативное урегулирование споров уже давно крепко занимает свою нишу среди методов решения разногласий и противоречий наряду с судебной защитой. Да, никого уже не удивишь обращением за разрешением спора в арбитраж или третейский суд. Вместе с тем, к методам альтернативного урегулирования споров принадлежат также другие способы, например, медиация, которая сейчас получает все более […]

Различия трудового и гражданско-правового договоров

Прежде всего для разграничения стоит начать с определения такого понятия как «трудовой договор» и «гражданско-правовой договор», различающиеся между собой по своей правовой природе и правоотношениями. Согласно части 1 статьи 21 Кодекса законов о труде Украины (далее также – КЗоТ Украины): «Трудовым договором является соглашение между работником и собственником предприятия, учреждения, организации или уполномоченным им органом или […]

Особенности статуса лица, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, как пациента

В этой статье предлагается рассмотреть лицо, к которому применяются принудительные меры медицинского характера, не только и не сколько как человека, совершившего общественно опасное деяние, а как пациента, который имеет определенный правовой статус. Уголовный кодекс Украины предусматривает возможность применения принудительных мер медицинского характера – оказание амбулаторной психиатрической помощи, помещение лица, совершившего общественно опасное деяние, подпадающее под […]

ТОП-10 решений КГС ВС по гражданским делам во втором полугодии 2020 года

Одной из ключевых характеристик судебной практики является ее постоянное развитие и усовершенствование. Это непрерывный и скоротечный процесс, на пульсе которого необходимо всегда держать руку, иначе рискуешь упустить очередной виток изменений. Значительным ориентиром тенденций актуальной судебной практики в сфере гражданского права и процесса выступают последние правовые выводы КГС ВС — флагмана изменений в данной сфере. Регистрация […]

Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Валютная либерализация и открытие украинских границ для трансграничного движения капитала предоставляют новые возможности для инвестирования в самые развитые страны и мировые рынки. Само инвестирование, как и дивиденды от него, осуществляются в самой стабильной валюте мира. Подогревает интерес к таким инструментам и мировой кризис, вызванный пандемией. Несмотря на падение темпов производства в мире, стоимость ценных бумаг […]

12.02.2018

Схемы обмана при продаже недвижимости!

Дело пахнет квартирной «подставой». Как распознать и не купиться?

Вы нашли отличную квартиру, договорились с владельцем и уже готовитесь заплатить всю сумму после внесения аванса. Типичная ситуация. И тут «случайно» всплывает, что жилье вашей мечты в залоге, на него наложен арест суда. А вы чуть не отдали за него ваши сбережения, плюс влезли в долги.

Есть ли противоядие подобному мошенничеству? Как вовремя вычислить, что дело пахнет керосином? По просьбе сайта ubr.ua самые популярные схемы махинаций вокруг квартирного вопроса раскрывает младший партнер, адвокат ЮКК «ДЕ-ЮРЕ» Андрей Павлишин.

Схем обмана и откровенных «кидков» при продаже недвижимости бесчисленное множество. Мошенники весьма охотно работают с недвижимостью в связи с ее высокой стоимостью и, как следствие, высокой доходностью сделок с «подставой».

Доверенность с поддельной подписью

Мошенники подделывают доверенность от собственника на распоряжение недвижимым имуществом при содействии нечистых на руку нотариусов. Бланк доверенности подлинный и она действительная в реестре, а вот подпись доверителя – не настоящая. По такой поддельной доверенности восстанавливаются правоустанавливающие документы, заказываются справки и оценка имущества. У обычного покупателя и даже нотариуса, удостоверяющего последующую сделку купли-продажи, не возникает ни малейшего подозрения в законности сделки. Но потом собственник приезжает из длительной командировки, или из другого города и… обнаруживает: его имущество продано. Дальше возбуждает уголовное дело и судебные разбирательства.

Критерий опасности: доверенность, дубликаты правоустанавливающих документов, стоимость объекта ниже рыночной.

«Чистая» квартира

Следующая по частоте использования схема – продажа залоговых квартир в новостройках и недостроях/долгостроях. В 2006-2008 годах, на пике потребительского кредитования, банки брали в залог имущественные права на квартиры. Ипотека и запреты на любые действия с недвижимостью в большинстве случаев регистрировались не по адресу объекта, а по месту регистрации заемщика. После сдачи дома в эксплуатацию при содействии застройщика, первичный договор инвестирования квартиры подделывался и подменялся другим. В новом документе покупатель становился «чистым», не обремененным банковской ипотекой. В дальнейшем такая «чистая» квартира продается несведущим покупателям. Новосёлы по истечению какого-то времени сталкиваются с претензиями банка и на этом счастье заканчивается. Та же схема работает даже тогда, когда ипотека «привязана» к адресу квартиры и, особенно в случае с долгостроями, когда адрес при сдаче дома в эксплуатацию меняется. В госреестре по новому адресу квартира уже не «заипотечена».

Критерий опасности: долгострой, «свежеиспеченный» договор инвестирования, договор уступки права требования, отсутствие квитанций об оплате имущественных прав, стоимость объекта ниже рыночной.

«Потерянная» ипотека

Довольно часто продают проблемную недвижимость, которая по поддельным или сомнительным решениям суда «очистилась» в государственном реестре от каких-либо обременений. Возьмем, к примеру, тот же случай с ипотекой. Ипотека, зарегистрированная в госреестре ипотек до 2013 года, навсегда остается в новом госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений, даже когда ее прекратили. Это такой «хвост» жилья. Скажем, покупатель видит, что в реестре была ипотека 2008 года, есть запись о ее переносе в новый реестр, а в новом реестре такая запись отсутствует. Тогда стоит спросить себя: на каком же основании эту ипотеку перенесли и сняли с учёта? Бывают адекватные основания: добровольное погашение части долга, полная выплата кредита, ликвидация банка и выкуп заемщиком или родственником кредита и т.д. А бывают и сомнительные заочные решения суда, поддельные письма банка о прекращении ипотеки, принудительная продажа имущества с электронных торгов (кстати, не самый плохой вариант, но стоит насторожиться). Всегда нужно запрашивать основания для прекращения ипотек, арестов, других обременений, если они были наложены на имущество. Очень часто бывает так: вчера сняли ипотеку по заочному решению суда, сегодня продали жилье – завтра пришел кредитор. Лучше 10 раз всё перепроверить.

Критерий опасности: видно старые обременения, очень срочная продажа после прекращения обременений, предыдущая сделка купли-продажи была недавно (перепродажа имущества).

«Сброс» в срочном порядке

Также часто продают недвижимость перед разводом, установлением факта совместного проживания или привлечением к уголовной ответственности. В таких случаях нужно «сбросить» недвижимость, чтобы не досталась супругу или государству. Скажем, жили супруги долго и счастливо, но без регистрации брака, потом совместная жизнь не задалась, кто-то кого-то обидел и нужно делить все нажитое непосильным трудом. И вот, адвокаты супруги уже подают иск об установлении факта совместного проживания и разделе совместного имущества. Супруг — титульный собственник недвижимости, который и решает ее быстренько продать, пока суд не наложил арест до решения дела по существу. Ни покупатель, ни даже нотариус на сделке не поймут, что есть сожитель и он посягает или даже законно претендует на половину объекта. А вот реестр судебных дел (https://court.gov.ua/fair) подскажет, что вчера против продавца недвижимости был подан иск.

Критерий опасности: продажа недвижимости без согласия супруга, спешка при продаже, заниженная цена.

Подсказки покупателям недвижимости:

Еще с 2014 года в Украине для публичного доступа открыто большинство государственных реестров. Можно проверить собственника недвижимости (https://kap.minjust.gov.ua), наличие судебных дел по продавцу (https://court.gov.ua/fair), наличие исполнительных производств по продавцу (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors) или судебных решений по адресу недвижимости/номеру кредитного договора/других данным запроса (http://reyestr.court.gov.ua). Не ленитесь проверять все эти реестры перед покупкой недвижимости.

Еще лучше – обращайтесь к юристам за письменным анализом объекта недвижимости (duediligence). Это существенно уменьшит риск стать жертвой мошенников или купить проблемный объект. Но даже полная проверка специалистов, к сожалению, со 100% гарантией не исключит все риски, поскольку мафия не спит, постоянно придумывая все новые схемы обмена честных сограждан.

 

Младший партнер ЮКК «Де-Юре», адвокат Андрей Павлишин.

 

Автор: Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.