Иван Топор

руководитель практики недвижимость и строительство, адвокат

05.06.2020

Як перевірити законність новобудови

Будь-якого інвестора завжди турбує питання законності будівництва і надійності забудовника, але не будь-який інвестор знає як правильно вивчити ці питання. Найкращим вирішенням цього завдання буде звернення до спеціаліста за проведенням Due Diligence об’єкту нерухомості, щоб максимально впевнитися у надійності інвестицій, або відмовитися від них. Due Diligence — це повна юридична експертиза об’єкту нерухомості: аналіз об’єкта нерухомості та можливості його відчуження власником, наявність правовстановлюючих документів і технічної документації. Крім того, у процесі проведення Due Diligence охоплюються питання, пов’язані з перевіркою земельної ділянки та її правового статусу. Однак, на що варто звернути увагу, якщо Ви вирішили справитися з цим завданням самотужки?

1. Які документи (їх відсутність) говорять про те, що будівництво незаконне?

Про незаконність будівництва може говорити цілий ряд ознак, але відсутність певного переліку документів у забудовника, говорить про те, що будівництво не законне. До них слід віднести: документи що підтверджують право на забудову земельної ділянки з відповідним його цільовим призначенням; містобудівні умови і обмеження; проект будівництва і позитивний експертний висновки щодо результату його вивчення; дозволу ДАБІ на будівництво. Це основний, але не вичерпний перелік.

2. Чи є відмінність між незаконними будівництвами і просто проблемними, в чому воно полягає?

Незаконне будівництво передбачає відсутність у забудовника права на здійснення будівельних робіт при фактичному їх виконанні. У той же час, до проблемного я б відніс ті будівництва у яких є в наявності всі необхідні документи, але в силу будь-яких складнощів, виникають додаткові ризики які можуть вплинути на терміни та якість будівництва. До складнощів можна віднести судові суперечки, претензії пред’являються до забудовника і мають великий суспільний резонанс, істотне порушення термінів будівництва і т.д ..

3. Чи може будівництво з законного стати незаконним, на якому етапі і як про це дізнатися інвестору?

Якщо рішенням суду було встановлено заборону на здійснення будівництва, то подальше будівництво буде вважатися незаконними. Але рішення суду може бути скасовано і будівництво продовжено на законних підставах. У той же час, бувають випадки коли забудовник порушує проектні рішення які видно навіть не фахівцю. Наприклад надбудовує додаткові поверхи не передбачені проектом. ДАБІ може не встигнути визнати такі дії незаконними, але вчасно виявивши їх, інвестору слід задуматися перед тим як інвестувати в такий проект.

4. Від яких помилок може вберегти звернення до незалежного адвоката / юриста?

Адвокат може не тільки перевірити законність будівництва згідно з чинним законодавством. Він може дати аналіз схеми продажу нерухомості і ступеня захищеності прав і інтересів клієнта. Перевірити наявність судових спорів та ступінь ризиків які вони несуть для успішного здійснення будівництва. В процесі будівництва адвокат може періодично моніторити ситуацію і в разі виникнення додаткових ризиків для клієнта, своєчасно рекомендувати алгоритм дій по мінімізації виникли ризиків.

Автор: Иван Топор

Уважаемые читатели! Публикации на этом сайте носят информационный, справочный или рекомендательный характер, и отражают точку зрения и мнение авторов. Материал, содержащийся в статьях / комментариях / публикациях, является актуальным на момент создания и публикации, но мы не гарантируем, что правила, рекомендации, процедуры и законодательство, использованные и описанные в материале, актуальны на момент, когда вы ознакомились с ними. Авторы не несут ответственности за последствия применения содержания статей / комментариев / публикации без заключения договора об оказании услуг. Для получения консультации по вашему вопросу напишите нам на info@de-jure.ua, и с вами свяжется юрист.