Коммерческая недвижимость: покупка здания или помещения

Даже юридически “чистый” объект может оказаться непригодным для запланированной деятельности из-за особенностей земельного участка, градостроительных ограничений, разрешительных процедур или других правовых нюансов. Об аспектах на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки, рассказывает Иван Топор, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «ДЕ-ЮРЕ».

1. Чем покупка коммерческой недвижимости отличается от покупки квартиры?

Формально сделки купли-продажи коммерческой и некоммерческой недвижимости могут быть схожими. Однако главное отличие заключается в цели приобретения недвижимости. Жилую недвижимость чаще всего покупают для собственного проживания или сдачи в аренду. Коммерческая недвижимость, напротив, предназначена для осуществления хозяйственной деятельности, поэтому при ее приобретении необходимо проверять значительно больше аспектов.

Кроме законности самого соглашения, прав на земельный участок и его целевого назначения, важно выяснить, позволяет ли законодательство и градостроительная документация использовать объект именно для тех бизнес-целей, ради которых его покупают.

Даже если приобретение будет полностью законным, это не значит, что владелец сможет реализовать запланированный бизнес-проект. Не стоит рассчитывать, что какие-либо ограничения можно будет «решить» уже после покупки объекта. Если недвижимость не соответствует запланированной деятельности, во многих случаях это можно исправить на законных основаниях, но только путем прохождения определенных законодательством разрешенных процедур, которые могут быть сложными и длительными. 

Именно поэтому еще до приобретения важно оценить, реально ли получить все необходимые согласования. Иногда на рынке продаются объекты, которые уже имеют подготовленную проектную и разрешительную документацию, что значительно упрощает реализацию будущего бизнес-проекта. 

2. Как можно приобрести недвижимость через приобретение компании, которая владеет недвижимостью?

Покупка недвижимости через покупку компании, которая является ее владельцем, является довольно распространенной практикой. Ведь это легче, чем приобрести саму недвижимость, и такая сделка позволяет платить меньше налогов.

В некоторых случаях объект коммерческой недвижимости принадлежит юридическому лицу, например обществу с ограниченной ответственностью. Вместо заключения договора купли-продажи самого объекта стороны могут продать корпоративные права такой компании.

Нередко юридическое лицо создают именно для реализации такого проекта. Оно получает право на застройку земельного участка, строит объект, регистрирует право собственности, после чего единственным его активом остается эта недвижимость. В дальнейшем новому инвестору продают не здание, а 100% корпоративных прав предприятия, и он становится собственником компании вместе с принадлежащим ей имуществом.

В то же время в таком случае необходимо проверять не только сам объект недвижимости, но и юридическое лицо. В частности, нужно исследовать его историю деятельности, наличие долгов, судебных споров и других юридических рисков.

3. Почему покупателю важно проверить землю под объектом?

Необходимость проверки земельного участка зависит от того, как именно покупатель планирует использовать приобретенную недвижимость. Если после покупки планируется реконструкция здания с выходом за пределы существующего фундамента, новое строительство после сноса объекта или другое использование земельного участка, необходимо проверить права на землю и ее целевое назначение. Ненадлежащее целевое назначение может сделать реализацию такого проекта невозможной.

Если же покупатель не планирует выходить за пределы существующей застройки, а лишь, например, реконструировать помещение внутри или надстроить этаж, значение земельного участка может быть меньше. В то же время в случае изменения назначения здания, например переоборудования гостиницы в многоквартирный жилой дом, необходимо дополнительно проверить целевое назначение земли, генеральный план и зонирование территории, чтобы выяснить, допускается ли такое использование. Каждый объект нуждается в индивидуальном анализе, поскольку перечень необходимых проверок зависит от целей приобретения и дальнейшего использования недвижимости.

4. Каковы риски здания, стоящего на арендованной земле?

Если здание расположено на арендованном участке земли, риски в первую очередь зависят от того, как владелец планирует использовать объект. Если не предусматривается реконструкция или новое строительство, основным вопросом становится обеспечение права пользования земельным участком и доступа к зданию.

Если земельный участок находится в аренде у постороннего лица, а не в собственности общины или собственника недвижимости, необходимо заранее выяснить, как будет обеспечен подъезд к объекту и порядок пользования территорией. Это может повлиять на возможность полноценной эксплуатации здания.

Если же владелец недвижимости сам арендует земельный участок у территориальной общины, после приобретения объекта обычно существует возможность переоформить право аренды на нового владельца и в дальнейшем законно пользоваться землей.

5. Можно ли купить здание, но потом не иметь возможности его реконструировать?

Сам факт приобретения здания не означает, что владелец сможет свободно его реконструировать или изменить назначение. Особенно это касается объектов, расположенных в исторических ареалах. Для таких зданий могут действовать многочисленные ограничения по реконструкции, изменению фасадов, надстройке этажей или перепланировке. Из-за требований законодательства и необходимости получения большого количества согласований владелец иногда может выполнить только реставрацию или ремонт без изменения конструктивных элементов.

Перед покупкой необходимо проверить правоустанавливающие документы, охранные договоры, местоположение объекта, градостроительные ограничения и требования по использованию здания. Без такого анализа покупатель может приобрести недвижимость, которую невозможно реконструировать или использовать для запланированного проекта.

6. Почему перед покупкой бизнес-недвижимости требуется юридический due diligence?

Юридический due diligence — это комплексное правовое исследование объекта недвижимости, которое позволяет покупателю получить полную информацию о возможных рисках еще до заключения сделки.

Во время такой проверки анализируются правоустанавливающие документы, судебные споры, ограничения, разрешительная документация, требования законодательства и другие факторы, которые могут повлиять на приобретение или дальнейшее использование объекта. По результатам готовится детальное правовое заключение со ссылкой на нормы законодательства, строительные нормы и описанием всех выявленных рисков.

Такой документ дает возможность инвестору или предпринимателю оценить целесообразность приобретения, рассчитать потенциальные риски и понять, можно ли реализовать запланированный бизнес-проект. В отличие от обычной юридической консультации, due diligence является более глубоким анализом и особенно оправдан при покупке дорогих или сложных коммерческих объектов, где цена ошибки может быть очень высокой.

Каждый объект коммерческой недвижимости имеет свои особенности, поэтому универсального алгоритма проверки не существует. Именно поэтому еще до подписания договора стоит провести комплексный юридический анализ объекта. Это позволяет своевременно выявить риски, оценить перспективы реализации бизнес-проекта и принять взвешенное инвестиционное решение.