Комерційна нерухомість: купівля будівлі або приміщення

Навіть юридично «чистий» об’єкт може виявитися непридатним для запланованої діяльності через особливості земельної ділянки, містобудівні обмеження, дозвільні процедури або інші правові нюанси. Про аспекти на які варто звернути увагу перед укладенням угоди, розповідає Іван Топор, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії «ДЕ-ЮРЕ».

1. Чим купівля комерційної нерухомості відрізняється від купівлі квартири?

Формально угоди купівлі-продажу комерційної та некомерційної нерухомості можуть бути схожими. Однак головна різниця полягає у меті придбання нерухомості. Житлову нерухомість найчастіше купують для власного проживання або здачі в оренду. Комерційна нерухомість, навпаки, призначена для здійснення господарської діяльності, тому під час її придбання необхідно перевіряти значно більше аспектів.

Окрім законності самої угоди, прав на земельну ділянку та її цільового призначення, важливо з’ясувати, чи дозволяє законодавство та містобудівна документація використовувати об’єкт саме для тих бізнес-цілей, заради яких його купують.

Навіть якщо придбання буде повністю законним, це не означає, що власник зможе реалізувати запланований бізнес-проєкт. Не варто розраховувати, що будь-які обмеження можна буде «вирішити» вже після купівлі об’єкта. Якщо нерухомість не відповідає запланованій діяльності, у багатьох випадках це можна законно виправити, але лише шляхом проходження визначених законодавством дозвільних процедур, які можуть бути складними та тривалими. 

Саме тому ще до придбання важливо оцінити, чи реально отримати всі необхідні погодження. Іноді на ринку продаються об’єкти, які вже мають підготовлену проєктну та дозвільну документацію, що значно спрощує реалізацію майбутнього бізнес-проєкту. 

2. Як можна придбати нерухомості через придбання компанії яка володіє нерухомістю?

Придбання нерухомості через купівлю компанії, яка є її власником, є досить поширеною практикою. Адже це легше, ніж придбати саму нерухомість, і така угода дозволяє платити менше податків.
У деяких випадках об’єкт комерційної нерухомості належить юридичній особі, наприклад товариству з обмеженою відповідальністю. Замість укладення договору купівлі-продажу самого об’єкта сторони можуть продати корпоративні права такої компанії.

Нерідко юридичну особу створюють саме для реалізації такого проєкту. Вона отримує право на забудову земельної ділянки, будує об’єкт, реєструє право власності, після чого єдиним її активом залишається ця нерухомість. Надалі новому інвестору продають не будівлю, а 100 % корпоративних прав підприємства, і він стає власником компанії разом із належним їй майном.

Водночас у такому випадку необхідно перевіряти не лише сам об’єкт нерухомості, а й юридичну особу. Зокрема, потрібно дослідити її історію діяльності, наявність боргів, судових спорів та інших юридичних ризиків.

3. Чому покупцю важливо перевірити землю під об’єктом?

Необхідність перевірки земельної ділянки залежить від того, як саме покупець планує використовувати придбану нерухомість. Якщо після купівлі планується реконструкція будівлі з виходом за межі існуючого фундаменту, нове будівництво після знесення об’єкта або інше використання земельної ділянки, необхідно перевірити права на землю та її цільове призначення. Неналежне цільове призначення може зробити реалізацію такого проєкту неможливою.

Якщо ж покупець не планує виходити за межі існуючої забудови, а лише, наприклад, реконструювати приміщення всередині або надбудувати поверх, значення земельної ділянки може бути меншим. Водночас у разі зміни призначення будівлі, наприклад переобладнання готелю у багатоквартирний житловий будинок, необхідно додатково перевірити цільове призначення землі, генеральний план та зонування території, щоб з’ясувати, чи допускається таке використання. Кожен об’єкт потребує індивідуального аналізу, оскільки перелік необхідних перевірок залежить від цілей придбання та подальшого використання нерухомості.

4. Які ризики має будівля, що стоїть на орендованій землі?

Якщо будівля розташована на орендованій земельній ділянці, ризики залежать насамперед від того, як власник планує використовувати об’єкт. Якщо не передбачається реконструкція чи нове будівництво, основним питанням стає забезпечення права користування земельною ділянкою та доступу до будівлі.

Якщо земельна ділянка перебуває в оренді у сторонньої особи, а не у власності громади чи власника нерухомості, необхідно заздалегідь з’ясувати, як буде забезпечений під’їзд до об’єкта та порядок користування територією. Це може вплинути на можливість повноцінної експлуатації будівлі.

Якщо ж власник нерухомості сам орендує земельну ділянку у територіальної громади, після придбання об’єкта зазвичай існує можливість переоформити право оренди на нового власника та надалі законно користуватися землею.

5. Чи можна купити будівлю, але потім не мати можливості її реконструювати?

Сам факт придбання будівлі не означає, що власник зможе вільно її реконструювати чи змінити призначення. Особливо це стосується об’єктів, розташованих в історичних ареалах. Для таких будівель можуть діяти численні обмеження щодо реконструкції, зміни фасадів, надбудови поверхів або перепланування. Через вимоги законодавства та необхідність отримання великої кількості погоджень власник іноді може виконати лише реставрацію або ремонт без зміни конструктивних елементів.

Перед купівлею необхідно перевірити правовстановлюючі документи, охоронні договори, місце розташування об’єкта, містобудівні обмеження та вимоги щодо використання будівлі. Без такого аналізу покупець може придбати нерухомість, яку неможливо реконструювати або використати для запланованого проєкту.

6. Чому перед купівлею бізнес-нерухомості потрібен юридичний due diligence?

Юридичний due diligence — це комплексне правове дослідження об’єкта нерухомості, яке дозволяє покупцю отримати повну інформацію про можливі ризики ще до укладення угоди.

Під час такої перевірки аналізуються правовстановлюючі документи, судові спори, обмеження, дозвільна документація, вимоги законодавства та інші фактори, які можуть вплинути на придбання або подальше використання об’єкта. За результатами готується детальний правовий висновок із посиланням на норми законодавства, будівельні норми та описом усіх виявлених ризиків.

Такий документ дає можливість інвестору або підприємцю оцінити доцільність придбання, розрахувати потенційні ризики та зрозуміти, чи можна реалізувати запланований бізнес-проєкт. На відміну від звичайної юридичної консультації, due diligence є більш глибоким аналізом і особливо виправданий під час придбання дорогих або складних комерційних об’єктів, де ціна помилки може бути дуже високою.

Кожен об’єкт комерційної нерухомості має свої особливості, тому універсального алгоритму перевірки не існує. Саме тому ще до підписання договору варто провести комплексний юридичний аналіз об’єкта. Це дозволяє своєчасно виявити ризики, оцінити перспективи реалізації бізнес-проєкту та прийняти виважене інвестиційне рішення.