Жилищно-строительный кооператив как схема строительства: какие юридические риски чаще всего игнорируют застройщики и пайщики?

Что такое жилищно-строительный кооператив?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это юридическое лицо, основная цель которого — объединить небольших инвесторов для реализации крупного строительного проекта. Преимущество кооператива по сравнению с другими организационно-правовыми формами (например, ООО) заключается в упрощенном учете участников. В государственный реестр вносятся сведения только о трех первых учредителях, а все последующие решения — принятие новых пайщиков, исключение участников из кооператива — оформляются внутренними документами. Это упрощает и удешевляет деятельность ЖСК.

Почему застройщики используют ЖСК как механизм строительства?

Механизм ЖСК содержит определенную возможность для оптимизации налогообложения. Когда строится жилье и принимаются паевые взносы, они приравниваются к корпоративным правам. То есть человек не покупает недвижимость или право собственности на нее, а вносит средства в уставный капитал кооператива. Такие взносы не считаются операциями по отчуждению имущества и не облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС). Следовательно, ЖСК не обязан регистрироваться плательщиком НДС и включать сумму налога в стоимость паевого взноса. При определенных условиях, предусмотренных Налоговым кодексом Украины, передача квартиры также не облагается НДС. Таким образом, используя схему жилищно-строительного кооператива от начала до завершения проекта, застройщик законно не уплачивает НДС.

Использование схемы ЖСК наиболее целесообразно при реализации небольших объектов недвижимости. Для крупных проектов (строительства кварталов из десятков домов) приходится создавать множество кооперативов, что требует сложного ручного администрирования. Если крупные застройщики все же хотят использовать кооперативную схему, рекомендуется предварительно получить консультацию юриста, поскольку в масштабных проектах необходимо урегулировать множество нюансов. В частности, НДС не применяется к жилью, однако если в доме предусмотрены нежилые помещения (паркинги, кладовые), налог уже возникает. Чтобы правильно оформить и синхронизировать различные объекты, а также корректно вести юридический и бухгалтерский учет, необходимо ещена старте проекта детально определить обязанности и ответственность всех участников.

Иногда кооператив используется как дополнительный субъект для упрощения взаимодействия. Например, существует ООО — собственник земельного участка, однако застройщик не хочет взаимодействовать с ним напрямую из-за риска судебных споров. В этом случае заключается договор с третьим лицом — кооперативом, который занимается распределением квартир и взаимодействием в процессе строительства. Кооператив самостоятельно привлекает инвесторов и перечисляет полученные средства на строительство. Если у инвесторов возникают вопросы или споры, они взаимодействуют именно с кооперативом, а фактический собственник земли и застройщик минимизируют свои риски. Такой механизм выгоден для застройщика и применяется достаточно часто, однако для инвесторов он более рискован, поскольку они фактически не взаимодействуют с владельцем земельного участка.

Чем участие в ЖСК отличается от покупки квартиры?

Участие в ЖСК не является договором купли-продажи квартиры или имущественных прав на нее. Это вступление в кооператив, внесение паевого взноса и получение права в будущем приобрести квартиру. То есть в рамках схемы ЖСК речь идет не об имущественных правах на недвижимость, а о корпоративных правах.

Какие документы должны быть у жилищно-строительного кооператива?

Жилищно-строительный кооператив должен быть зарегистрирован в установленном порядке и иметь устав, в котором определены права и обязанности пайщиков. Если заключается договор с ЖСК и вносится паевой взнос, желательно запросить справку о принятии в члены кооператива. Эта информация также отражается в протоколе общего собрания, и копию этого документа также можно потребовать.

Какие юридические риски чаще всего игнорируют пайщики?

Пайщики нередко недооценивают риски жилищно-строительного кооператива: как он составлен, какие содержит условия, сроки строительства, ответственность сторон и санкции за нарушение обязательств. Поэтому перед подписанием договор рекомендуется передать юристу для тщательного анализа и оценки возможных рисков.

Еще один важный момент, которому пайщики часто не придают значения, — различные виды взносов в кооперативе. Существует паевой взнос, который подлежит возврату (чаще всего в виде квартиры, однако при расторжении договора и выходе из жилищно-строительного кооператива он может быть возвращен денежными средствами), а также невозвратные взносы — вступительный и периодические членские платежи, которые уплачиваются через определенные промежутки времени. Невозвратные взносы направляются на содержание кооператива, и именно в этой части возможны злоупотребления. Следует понимать, что вернуть такие платежи будет крайне сложно или вовсе невозможно. Поэтому пайщику необходимо четко различать виды взносов. Если сумма вступительного взноса или регулярных платежей чрезмерно велика, лучше отказаться от заключения договора либо требовать изменения его условий.

Почему пай в ЖСК не равен праву собственности на квартиру?

Пай — это взнос в уставный капитал жилищно-строительного кооператива, который относится к корпоративным правам. Право собственности на квартиру, в свою очередь, является имущественным правом. Речь может идти как о праве собственности на уже существующую квартиру, так и о правах на будущий объект недвижимости.

Какие риски связаны с земельным участком?

Риски, связанные с земельным участком, являются общими и не зависят от выбранной схемы привлечения инвестиций. Участок, предназначенный для строительства, должен соответствовать своему целевому назначению — для строительства жилого дома. Право собственности или право пользования земельным участком должно быть надлежащим образом оформлено за соответствующим лицом. Если речь идет об аренде земли, в договоре аренды необходимо указать цель ее использования и убедиться, что она соответствует целевому назначению участка. Если все документы оформлены надлежащим образом, собственник или пользователь имеет право получить градостроительные условия и ограничения, разрешение на строительство и реализовать проект.

Однако на практике возникают спорные ситуации. Иногда целевое назначение земельного участка или существующие ограничения не учитываются, несмотря на выданные разрешительные документы. В результате спустя некоторое время право на строительство может быть оспорено в судебном порядке, а строительство — приостановлено. Поэтому перед заключением договора с кооперативом или другим застройщиком рекомендуется провести юридическую проверку земельного участка и всей разрешительной документации, чтобы не потерять будущую квартиру еще до ее получения.

Какие риски возникают из-за устава ЖСК?

Чтобы минимизировать риски, связанные с уставом жилищно-строительного кооператива, необходимо внимательно проверить, какие права и обязанности предусмотрены для членов кооператива, каким образом принимаются решения и каков порядок приема новых участников.

Следует требовать соблюдения установленной процедуры вступления в кооператив: своевременного принятия решения о приеме, выдачи подтверждения членства, а также предоставления копии протокола общего собрания, на котором пайщик был принят в состав ЖСК.

Человек должен четко понимать свой статус в кооперативе и объем своих прав, в том числе возможность требовать исполнения обязательств со стороны кооператива. При этом даже если пайщика по каким-либо причинам не оформили в качестве члена кооператива, это само по себе еще не означает, что он не сможет получить квартиру.

Как происходит возврат паевого взноса при выходе из кооператива?

Чаще всего возврат денежных средств из паевого взноса осуществляется путем подписания акта приема-передачи квартиры или акта передачи паевого взноса. Иногда пайщика просят написать заявление о возврате пая путем передачи квартиры, после чего осуществляется регистрация. Далее покупатель должен обратиться в БТИ и получить технический паспорт.

Бывает и так, что право собственности на квартиры после завершения строительства новостройки регистрируется за ЖСК, а дальнейший переход права собственности к членам кооператива оформляется нотариально путем заключения договора мены (бартера). В таком случае пайщик, имея справку о полной уплате пая, обменивает пай в ЖСК на квартиру, которая принадлежит кооперативу. Эта схема немного сложнее, поскольку предусматривает визит к нотариусу, оформление документов и оплату услуг. Зато пайщик сразу получает право собственности на квартиру.

Какие судебные споры чаще всего возникают по ЖСК?

По договорам, заключенным до 2022 года, судебные споры в основном касались расторжения договора и возврата денежных средств. Пайщики на тот момент были ассоциированными членами, которые не имели никаких прав, поэтому суды становились на их сторону. В спорах о признании прав на квартиру суды указывали, что полностью уплаченный пай — это аналог оплаты за квартиру. Соответственно, осуществлялась регистрация права собственности.

В настоящее время формируется новая судебная практика. С октября 2022 года пайщик имеет все корпоративные права, может голосовать и управлять, поэтому трактовать его паевые взносы как инвестицию в квартиру уже сложнее. Он не может утверждать, что взаимодействовал с кооперативом как инвестор, который хотел купить квартиру через ЖСК, ведь он мог влиять на основные решения. Например, если принято решение кооператива об увеличении пая и большинство проголосовало «за», остальные должны подчиниться и доплачивать пай либо выходить из кооператива и возвращать свой пай. Взаимоотношения между пайщиком и кооперативом выходят за пределы договора, вследствие чего пайщик получает больше прав, обязанностей и более сложные взаимоотношения с ЖСК.

Какие риски могут игнорировать застройщики ЖСК?

Согласно действующему законодательству все участники ЖСК имеют равные права, в частности право голоса — они могут проголосовать за то, чтобы исключить учредителей, самостоятельно управлять кооперативом и строить. Это риск для застройщика, и чтобы его избежать, используется новая схема. Люди подписывают договор паевого участия, вносят деньги и пишут заявление на вступление в члены кооператива. Но такого участника не принимают сразу в состав ЖСК, и в уставе указано, что решение относительно удовлетворения заявления о вступлении или отказе принимается в течение 2–3 лет. Затем строительство завершается, и тогда в последний момент, когда квартиру уже должны передавать, принимают решение о принятии пайщика в состав членов кооператива, сразу передают ему квартиру и сразу исключают. Таким образом, в течение всего времени строительства у пайщиков нет никаких прав на голосование.

Возможна и другая ситуация, когда пайщика приняли в ЖСК, но требуют у него доверенность на другое лицо относительно голосования на собраниях членов кооператива. Человек предоставляет доверенность и не знает, какие вопросы обсуждаются и по каким вопросам голосуют. То есть сложность заключается в том, что, с одной стороны, законодатель вроде бы добавляет дополнительные права и защищает пайщиков, а с другой стороны, застройщики не хотят брать на себя дополнительные риски и придумывают определённые уловки, чтобы лишить пайщиков права влиять на принятие решений или максимально ограничить их влияние в ЖСК.

Как проверить жилищно-строительный кооператив перед инвестированием?

Недостаточно проверить сам жилищно-строительный кооператив — необходимо проверить место, которое он занимает в схеме строительства. Мы анализируем ЖСК так же, как и всех других юридических лиц, в частности:

• наличие судебных споров и ограничений;
• устав;
• полномочия ЖСК;
• гарантии для пайщиков;
• юридические документы относительно распределения прав и обязанностей участников;
• участие кооператива в схеме строительства, поскольку он не всегда является заказчиком. Если ЖСК — привлеченное лицо, которое принимает средства от инвесторов, он должен иметь договор с застройщиком (девелоперский договор);
• наличие прав на отчуждение квартир и других прав.

Если кооператив является заказчиком, также проверяется земельный участок, разрешение на строительство, градостроительные условия. В любом случае стоит проверить заказчика так же, как и ЖСК.

Проверять земельный участок не нужно, когда происходит реконструкция на том же фундаменте, например, после попадания ракеты. Иногда реконструируют гостиницу или дом и достраивают несколько этажей, если состояние опор и фундамента позволяет. Но по современным нормам предусматривается обустройство придомовой территории (парковки, подстанции, детская площадка и другие объекты инфраструктуры). Поэтому, скорее всего, землю всеже придется проверять.

Можно ли взыскать деньги с ЖСК через суд?

Можно попытаться вступить в судебный спор с ЖСК при наличии определённых имущественных отношений, но для этого необходимо доказать нарушение со стороны кооператива. Если речь идёт о внесении средств и нарушении срока строительства, тогда можно обращаться в суд относительно возврата денежных средств. Но необходимо смотреть основания и формулировки условий договора. Например, в договоре указано, что строительство будет длиться два года, но за это время оно не завершилось — это нарушение прав инвестора. Но если в договоре указано, что срок строительства составляет ориентировочно два года при соблюдении ряда условий, тогда оснований для судебного спора нет.

Когда стоит обратиться к юристу перед вступлением в ЖСК?

Перед тем как принять решение о приобретении квартиры, следует обратиться к юристу, чтобы проанализировать возможные схемы инвестирования и получить практические советы. Чтобы безопасно купить квартиру через ЖСК, стоит заказать юридическую проверку в «ДЕ-ЮРЕ» для определения возможных рисков и подводных камней.

Популярные вопросы

Что лучше: ЖСК или договор купли-продажи?

Вступление в ЖСК ничем не хуже договора купли-продажи квартиры при условии, что все предусмотренные законодательством права, которые снижают риски пайщика, соблюдены. Иногда квартира через ЖСК стоит немного дешевле.

Что делать, если дом ЖСК не достроили?

Если дом не достроили в указанный в договоре срок, необходимо прекращать взаимоотношения с ЖСК и взыскивать денежные средства в судебном порядке.

Можно ли обжаловать решение кооператива?

Если пайщик является полноправным членом кооператива, он может голосовать на собраниях. Решение, которое его не устраивает, можно обжаловать в хозяйственном суде.

Как проверить документы ЖСК?

Документы ЖСК можно запросить непосредственно в кооперативе или просмотреть в платных выписках из реестра. Впрочем, лучше всего обратиться за профессиональным анализом к юристу.