Житлово-будівельний кооператив як схема будівництва: які юридичні ризики найчастіше ігнорують забудовники та пайовики?

Що таке житлово-будівельний кооператив?

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) — це юридична особа, основна мета якої — об’єднати дрібних інвесторів для реалізації великого проєкту. Перевагою кооперативу порівняно з іншими формами (наприклад, ТОВ) є спрощення обліку всіх осіб. В реєстр вносяться дані тільки трьох перших засновників, а вся решта рішень — прийняття нових пайовиків, виключення зі складу кооперативу — оформляється внутрішніми документами. Це спрощує і здешевшає функціонування ЖБК. 

Чому забудовники використовують ЖБК як механізм будівництва?

Механізм ЖБК містить певну лазівку для оптимізації оподаткування. Коли будується житло і приймаються паї, вони прирівнюються до корпоративних прав. Тобто людина не купує нерухомість чи право власності на неї, а робить внески у статутний капітал. Такі внески не прирівнюються до операцій з відчуження майна і не оподатковуються податком на додану вартість (ПДВ). Відтак ЖБК не потрібно ставати платником ПДВ і закладати суму ПДВ у вартість паю. За певних умов, визначених Податковим кодексом України, передання квартири також не буде передбачати оподаткування ПДВ. Таким чином, з самого початку і до кінця застосовуючи схему з житлово-будівельним кооперативом, забудовник не сплачує ПДВ на законній підставі.

Застосування схеми ЖБК доцільно на невеликих об’єктах нерухомості. Для великих проєктів (будівництва кварталів з десятків будинків) потрібно створювати багато кооперативів, а це вимагає складної ручної регуляції. Якщо великі забудовники все ж бажають скористатися кооперативом, слід записатися на консультацію юриста. Адже у великих проєктах слід врегулювати чимало нюансів. Зокрема, ПДВ не застосовується до житла, але якщо в будинку є нежитлові приміщення (паркінги, комори) то ПДВ потрібний. Щоб правильно оформити і синхронізувати різні об’єкти та правильно вести юридичний і бухгалтерський облік, необхідно деталізувати обов’язки і відповідальність залучених осіб з початку проєкту.

Іноді кооператив застосовується як додатковий суб’єкт для спрощення. Наприклад, є ТОВ-власник землі, але забудовник не хоче напряму з ним взаємодіяти через ризики судових спорів. Тому укладається договір з третьою особою — кооперативом щодо взаємодії при розподілі квартир і будівництві. Кооператив напряму залучає інвесторів і передає отримані кошти на будівництво. Якщо у інвесторів виникають певні питання і спори, то вони взаємодіють з кооперативом, а фактичний власник землі і забудовник уникають ризиків. Це один із запобіжників, який вигідний для забудовника і часто застосовується, але є ризикованішим для інвесторів, бо вони не контактують із власником земельної ділянки.

Чим участь у ЖБК відрізняється від купівлі квартири?

Участь у ЖБК не є договором купівлі-продажу квартири чи майнових прав на неї. Це вступ в кооператив, внесення внеску і отримання права в майбутньому отримати квартиру. Тобто в схемі ЖБК йдеться не про майнові права на нерухомість, а про корпоративні.

Які документи повинні бути у житлово-будівельного кооперативу?

Житлово-будівельний кооператив повинен мати державну реєстрацію і статут, в якому визначені права й обов’язки пайовиків. Якщо укладається договір з ЖБК і вноситься пай, то бажано витребувати довідку про прийняття у члени кооперативу. Ця інформація також відображається у протоколі зборів, і копію цього документу також можна попросити.

Які юридичні ризики найчастіше ігнорують пайовики?

Пайовики часто ігнорують ризики житлово-будівельного кооперативу, пов’язані з договором: як він оформлений, якими є умови, терміни будівництва, санкції за порушення. Тож підписанням документ варто надати юристу для ретельного вивчення й аналізу ризиків.

Ще один важливий момент, на який пайовики не звертають уваги, — у кооперативів є різні варіанти внесків. Є пайовий внесок, який повертається (найчастіше у вигляді квартири, але якщо людина розриває договір і виходить з житлово-будівельного кооперативу, може забрати й у вигляді коштів) і безповоротні внески — вступний або черговий платіж, який призначається до сплати раз на певний період. Безповоротні внески йдуть на утримання кооперативу, й тут можливі зловживання. Треба розуміти, що повернути ці внески буде складно або неможливо. Тому пайовику слід розрізняти види внесків, і якщо сума вступного внеску або чергових виплат завелика, не укладати договір і вимагати зміни умов.

Чому пай у ЖБК не дорівнює праву власності на квартиру?

Пай — це внесок в статутний капітал ЖБК, що підпадає під корпоративні права, а право власності на квартиру — це майнові права. Зокрема, це може бути право на саму квартиру або права на майбутній об’єкт нерухомості.

Які ризики пов’язані із земельною ділянкою?

Ризики, пов’язані з земельною ділянкою, є загальними і не залежать від схеми залучення інвестицій.

Ділянка під забудову повинна відповідати цільовому призначенню (для будівництва житлового будинку). Право власності або користування має бути закріплене у відповідної особи. Якщо йдеться про оренду землі, то в договорі оренди необхідно вказати, для чого вона передається і чи відповідає цільовому призначенню. Якщо все це оформлено належним чином, власник або користувач має право отримувати містобудівні умови, дозвіл на будівництво і будувати. 

Іноді виникають спірні ситуації: цільове призначення землі і певні обмеження не враховують і надають дозвіл, але в майбутньому може виникнути ризик, що через рік буде оскаржено право на будівництво і заморожена будівля.Тому перед тим, як укладати договір з кооперативом чи іншою особою-забудовником, бажано провести перевірку земельної ділянки і дозвільної документації, щоб не втратити квартиру ще до її отримання.

Які ризики виникають через статут ЖБК?

Щоб уникнути ризиків, пов’язаних зі статутом житлово-будівельного кооперативу, слід перевірити, 

якими є права і обов’язки членів кооперативу, спосіб ухвалення рішень, якою є процедура прийняття осіб в склад кооперативу. Зокрема, потрібно вимагати дотримання строків прийняття до складу, свідоцтво члена, копію протоколу зборів, на яких пайовика прийняли до складу ЖБК. Людина має розуміти, який її статус в кооперативі, чи має повноваження щось вимагати на підставі цього. Але навіть якщо її не прийняли в члени кооперативу, це не означає, що вона не отримає квартиру.

Як відбувається повернення пайового внеску при виході з кооперативу?

Найчастіше повернення грошей з пайового внеску відбувається шляхом підписання акту приймання-передачі квартири або акту передачі пайового внеску. Іноді пайовика просять написати заяву про повернення паю шляхом передання квартири, і після цього здійснюється реєстрація. Далі покупець має звернутися до БТІ і отримати техпаспорт. 

Трапляється й так, що право власності на квартири після завершення новобудови реєструється за ЖБК, а подальший перехід права власності до членів кооперативу оформлюється нотаріально шляхом укладення договору міни (бартеру). В такому разі пайовик, маючи довідку про повну сплату паю, міняє пай у ЖБК на квартиру, яка належить кооперативу. Ця схема трошки складніша, бо передбачає візит до нотаріуса, оформлення документів і сплату за послуги. Зате пайовик одразу отримує права на квартиру.

Які судові спори найчастіше виникають щодо ЖБК?

За договорами, укладеними до 2022 року, судові спори здебільшого стосуватися розірвання договору і повернення коштів. Пайовики на той час були асоційованими членами, які не мали жодних прав, тож суди ставали на їхній бік. У спорах про визнання прав на квартиру суди вказували, що повністю сплачений пай — це аналог сплати за квартиру. Відповідно, здійснювалася реєстрація права власності. 

Наразі формується нова судова практика. З жовтня 2022 року пайовик має всі корпоративні права, може голосувати і управляти, тож трактувати його пайові внески як інвестицію в квартиру вже складніше. Він не може стверджувати, що взаємодіяв з кооперативом як інвестор, який хотів купити квартиру через ЖБК, адже міг впливати на основні рішення. Наприклад, якщо прийнято рішення кооперативу про збільшення паю і більшість проголосували «за», решта має підкоритися і доплачувати пай або виходити з кооперативу і повертати свій пай.

Взаємовідносини між пайовиком і кооперативом виходять за межі договору, відтак пайовик отримує більше прав, обов’язків і складніші взаємовідносини з ЖБК.

Які ризики можуть ігнорувати забудовники ЖБК?

За чинним законодавством всі учасники ЖБК мають рівні права, зокрема право голосу — вони можуть проголосувати за те, щоб виключити засновників, самостійно управляти кооперативом і будувати. Це ризик для забудовника, і щоб його уникнути, використовується нова схема. Люди підписують договір пайової участі, вносять гроші і пишуть заяву на вступ у члени кооперативу. Але такого учасника не приймають одразу в склад ЖБК, і в статуті вказано, що рішення щодо задоволення заяви про вступ або відмову приймається протягом 2-3 років. Потім будівництво завершується, і тоді в останній момент, коли квартиру вже мають передавати, ухвалюють рішення про прийняття пайовика у склад членів кооперативу, одразу передають йому квартиру і одразу виключають. Таким чином, протягом всього часу будівництва у пайовиків немає жодних прав на голосування.

Можлива й інша ситуація, коли пайовика прийняли до ЖБК, але вимагають у нього довіреність на іншу особу щодо голосування на зборах членів кооперативу. Людина надає довіреність і не знає, які питання обговорюються і голосуються. Тобто складність у тому, що з одного боку, законодавець начебто додає додаткові права і захищає пайовиків, а з іншого боку, забудовники не хочуть брати на себе додаткові ризики і вигадують певні хитрощі,щоб позбавити пайовиків права впливати на прийняття рішень чи максимально обмежити їхній вплив у ЖБК.

Як перевірити житлово-будівельний кооператив перед інвестуванням?

Недостатньо перевірити сам житлово-будівельний кооператив — треба перевірити місце, яке він займає в схемі будівництва. Ми аналізуємо ЖБК так само, як і всіх інших юридичних осіб, зокрема:

• наявність судових спорів і обмежень;
• статут;
• повноваження ЖБК;
• гарантії для пайовиків;
• юридичні документи щодо розподілу прав і обов’язків учасників;
• участь кооперативу в схемі будівництва, тому що він не завжди є замовником. Якщо ЖБК — залучена особа, яка приймає кошти від інвесторів, він має мати договір із забудовником (девелоперський договір);
• чи має права на відчуження квартир та інші права.

Якщо кооператив є замовником, також перевіряється земельна ділянка, дозвіл на будівництво, містобудівні умови. В будь-якому разі варто перевірити замовника так само, як ЖБК.

Перевіряти земельну ділянку не потрібно, коли відбувається реконструкція на тому ж фундаменті, наприклад, після прильоту ракети. Іноді реконструюють готель або будинок і добудовують кілька поверхів, якщо стан опор і фундаменту дозволяє. Але за сучасними нормами передбачають облаштування прибудинкової території (парковки, підстанції, дитмайданчик та інші об’єкти інфраструктури). Тож, скоріш за все, землю все ж доведеться перевіряти.

Чи можна стягнути гроші з ЖБК через суд?

Можна спробувати вступити в судовий спір з ЖБК за наявності певних майнових відносин, але для цього необхідно довести порушення з боку кооперативу. Якщо мова йде про внесення коштів і порушення строку будівництва, тоді можна йти до суду щодо повернення коштів. Але треба дивитися підстави і формулювання умов договору. Наприклад, в договорі вказано, що будівництво триватиме два роки, але за цей час воно не завершилось — це порушення прав інвестора. Але якщо в договорі вказано, що строк будівництва складає орієнтовно два роки за дотримання низки умов, тоді підстав для судового спору немає.

Коли варто звернутися до юриста перед вступом до ЖБК?

Перед тим, як прийняти рішення про придбання квартири, слід звернутися до юриста, щоб проаналізувати можливі схеми інвестування й отримати практичні поради. Щоб безпечно купити квартиру через ЖБК, варто замовити юридичну перевірку в «ДЕ-ЮРЕ» для визначення можливих ризиків і підводних каменів.

Популярні питання

Що краще: ЖБК чи договір купівлі-продажу?

Вступ до ЖБК нічим не гірший за договір купівлі-продажу квартири за умови, що всі передбачені законодавством права, які знижують ризики пайовика, дотримано. Інколи квартира через ЖБК коштує трохи дешевше.

Що робити, якщо будинок ЖБК не добудували?

Якщо будинок не добудували у вказаний в договорі строк, треба припиняти взаємовідносини з ЖБК і стягувати кошти в судовому порядку.

Чи можна оскаржити рішення кооперативу?

Якщо пайовик є повноправним членом кооперативу, він може голосувати на зборах. Рішення, яке його не влаштовує, можна оскаржити в господарському суді.

Як перевірити документи ЖБК?

Документи ЖБК можна запросити безпосередньо в кооперативу або переглянути в платних витягах з реєстру. Втім, краще за все звернутися по професійний аналіз до юриста.