На что обращать внимание покупателям, выбирая жилье в новостройках

Приобретение квартиры в новостройке – это одно из важнейших финансовых решений, которое большинство людей принимает всего несколько раз в жизни. Чтобы минимизировать риски, следует подходить к покупке не эмоционально, а системно – проверяя основные параметры выбранного строительного проекта. В этой статье рассмотрим основные критерии, на которые следует обратить внимание покупателям, выбирая жилье в новостройке.

1. Репутация застройщика

Первый шаг – внимательно оценить репутацию компании, которой вы доверяете свои деньги. Исследуйте объем реализуемых проектов (построенных домов) и принадлежность выполнения взятых на себя обязательств (своевременность завершения и качество строительства, отзывы покупателей). Выдающееся наличие и характер судебных споров, долги, проблемные объекты, пострадавшие инвесторы. Обратит внимание на продолжительность пребывания застройщика на рынке недвижимости и способы урегулирования конфликтных ситуаций.

2. Земельный участок и законность строительства

Следующий блок проверки касается самого земельного участка и правовых оснований для строительства. Важно убедиться в наличии прав на землю: собственность/аренда, целевое назначение – для многоквартирной жилой застройки, а не для индивидуального строительства или обслуживания зданий. Также убедиться в наличии и силе градостроительных условий и ограничений, разрешения на строительство, отсутствия судебных споров относительно разрешительной документации (арест земли, запрет осуществлять строительные работы и т.п.).

3. Схема инвестирования и его применение при привлечении средств по государственным программам

Прежде чем подписывать любые документы, следует понять, каким образом застройщик привлекает средства в строительство. Это может быть продажа имущественных прав, прием паевых взносов в кооператив, продажа прав на будущие объекты недвижимости, привлечение к участию в фонде финансирования строительства и т.д. Также проверьте, с кем инвестор будет заключать договор и кому будет производить оплату. Является ли это лицо заказчиком строительства или субъектом с которым заказчик строительства заключил договор о сотрудничестве (девелопер, сторона по договору совместной деятельности, и т.п.). Не лишним будет проверить допускает ли схема инвестирования применение государственных программ: есть-жилья, есть-восстановление и т.д.

4. Договорные отношения и финансовые условия

Сам договор – это документ, определяющий не только вашу квартиру, но и качество защиты ваших прав. В нем должны быть четко указаны:

• точный адрес и номер квартиры, этаж, секция, схематическое изображение объекта; 
• общая/жилая площадь и порядок пересчета цены при изменении площади по факту измерений;
• сроки: завершение всего строительства или каждой стадии, ввод в эксплуатацию, подписание акта приемки – передачи квартиры, регистрации права собственности;
• ответственность за просрочку (штраф, пеня, право расторжения и возврата средств);
• способ и последствия прекращения договорных взаимоотношений по инициативе инвестора;
• фиксация цены: в гривне или в эквиваленте, по какому курсу производятся платежи. Учет валютного эквивалента при расторжении договора и возврате средств инвестору.

5. Статус объекта строительства

Степень готовности дома определяет и уровень риска и гибкость цен. Если здание еще строится, следует реально оценить темп работ и стадию готовности с учетом заявленного срока завершения работ и соответствует ли фактическая этажность проекта. Если дом уже построен, то проверить наличие сертификата о вводе в эксплуатацию, присвоении адреса, отсутствии арестов/ипотек в реестре прав.

6. Локация и инфраструктура

Даже идеальное здание может оказаться неудобным для жизни, если проигнорировать вопросы локации. Оцените транспортную доступность, наличие школ/садов, магазинов, медицинских учреждений. Проверьте планировку территории: двор без авто, паркинг, детские и спортивные площадки, озеленение. Осмотрите соседние земельные участки и существующие строительные проекты относительно перспектив окружающей застройки (не вырастет ли под окнами еще одна высотка за 2–3 года). Если квартира видовая, то не существуют ли риски закрытия соответствующего вида из окон из-за потенциального строительства рядом.

7. Технические характеристики дома и квартиры

Техническая составляющая оказывает непосредственное влияние на ваши будущие затраты и комфорт. Обратите внимание на материал стен, тип перекрытий, утепление, класс энергоэффективности. Какой тип отопления декларируется застройщиком (индивидуальная/автономная котельная/централизованное). Проверьте качество окон, дверей, лифты, вентиляция по проекту/договору или по факту, если строительство уже достигло необходимой стадии. Кроме того, уточните, в какой готовности объект передается инвестору: предусматривается ли черное или чистовое убранство, входят ли в комплектацию радиаторы, счетчики, межкомнатные перегородки. Иногда выгодная цена объясняется именно минимальной комплектацией.

8. Безопасность и военные риски

В условиях войны безопасность перестала быть второстепенным фактором и стала одним из ключевых критериев выбора жилья. Прежде всего проверьте наличие укрытия/паркинга, который реально используется как укрытие. Исследуйте автономность дома и его техническое оборудование для потенциального использования различных источников питания (генератор, накопитель, солнечные панели, резервное водоснабжение). Важным фактором безопасности является удаленность от объектов, которые могут быть целями для вражеских атак (аэродромы, воинские части, объекты критической инфраструктуры, другие объекты, наиболее часто подвергающиеся атакам). Локация оказывает влияние не только на комфорт, но и на базовый уровень безопасности.

Даже краткая проверка по этим пунктам существенно уменьшает риски. Стоит раз привлечь профильного юриста, чем годами решать проблемы с выбранной новостройкой.