На що звертати увагу покупцям, обираючи житло в новобудовах

Придбання квартири в новобудові — це одне з найважливіших фінансових рішень, яку більшість людей ухвалює лише кілька разів у житті. Щоб мінімізувати ризики, варто підходити до купівлі не емоційно, а системно – перевіряючи основні параменти обраного будівельного проекту. У цій статті розглянемо основні критерії, на які варто звернути увагу покупцям, обираючи житло в новобудові.

1. Репутація забудовника

Перший крок – уважно оцінити репутацію компанії, якій ви довіряєте свої гроші. Дослідіть обсяг реалізованих проектів (збудованих будинків) та належність виконання взятих на себе зобов’язань (своєчасність завершення та якість будівництва, відзиви покупців). Визначне наявність та характер судових спорів, борги, проблемні об’єкти, постраждалі інвестори. Звернуть увагу на тривалість перебування забудовника на ринку нерухомості та способи врегулювання ним конфліктних ситуацій.

2. Земельна ділянка та законність будівництва

Наступний блок перевірки стосується самої земельної ділянки та правових підстав для будівництва. Важливо пересвідчитись у наявності прав на землю: власність/оренда, цільове призначення – для багатоквартирної житлової забудови, а не “для індивідуального будівництва” чи обслуговування будівель. Також впевнитись у наявності та чинності містобудівних умов і обмежень, дозволу на будівництво, відсутності судових спорів щодо дозвільної документації (арешт землі, заборона здійснювати будівельні роботи, тощо).

3. Схема інвестування та її застосування при залученні коштів за державними програмами

Перш ніж підписувати будь-які документи, варто зрозуміти, яким саме чином забудовник залучає кошти у будівництво. Це може бути продаж майнових прав, приймання пайових внесків до кооперативу, продаж прав на майбутні об’єкти нерухомості, залучення до участь у фонді фінансування будівництва, тощо. Також перевірте, із ким інвестор буде укладати договір та кому буде проводити оплату. Чи є ця особа є замовником будівництва або суб’єктом із яким замовник будівництва уклав договір про співпрацю (девелопер, сторона по договору спільної діяльності, тощо).  Не зайвим буде перевірити чи допускає схема інвестування застосування державних програм :є-оселя, є-відновлення, тощо.

4. Договірні відносини та фінансові умови

Сам договір – це документ, який визначає не лише вашу квартиру, а й якість захисту ваших прав. У ньому мають бути чітко вказані:

• точна адреса й номер квартири, поверх, секція, схематичне зображення об’єкта ;
•  загальна/житлова площа та порядок перерахунку ціни у разі зміни площі за фактом обмірів;
• строки: завершення всього будівництва або кожної стадії, введення в експлуатацію, підписання акту приймання – передачі квартири, реєстрації права власності;
• відповідальність за прострочення (штраф, пеня, право розірвання та повернення коштів);
• спосіб та наслідки припинення договірних взаємовідносин за ініціативою інвестора;
• фіксація ціни: у гривні чи в еквіваленті, за яким курсом здійснюються платежі. Врахування валютного еквіваленту у разі розірвання договору та повернення коштів інвестору.

5. Статус об’єкта будівництва

Ступінь готовності будинку визначає і рівень ризику, і гнучкість цін. Якщо будинок ще будується, варто реально оцінити темп робіт та стадію готовності з урахуванням заявленого строку завершення робіт та чи відповідає фактична поверховість проекту. Якщо будинок вже збудований, то перевірити наявність сертифікату про введення в експлуатацію, присвоєння адреси, відсутність арештів/іпотек у реєстрі прав.

6. Локація та інфраструктура

Навіть ідеальний будинок може виявитися незручним для життя, якщо проігнорувати питання локації. Оцініть транспортну доступність, наявність шкіл/садків, магазинів, медичних закладів поблизу. Перевірте планування території: двір без авто, паркінг, дитячі та спортивні майданчики, озеленення. Огляньте сусідні земельні ділянки та існуючі будівельні проекти щодо перспектив навколишньої забудови (чи не виросте під вікнами ще одна висотка за 2–3 роки). Якщо квартира видова, то чи не існують ризики закриття відповідного виду із вікон через потенційне будівництво поряд.

7. Технічні характеристики будинку та квартири

Технічна складова безпосередньо впливає на ваші майбутні витрати та комфорт. Зверніть увагу на матеріал стін, тип перекриттів, утеплення, клас енергоефективності.  Який тип опалення декларується забудовником (індивідуальне/автономне котельня/централізоване). Перевірте  якість вікон, дверей, ліфти, вентиляція згідно із проектом/договором або по факту, якщо будівництво вже досягло необхідної стадії. Крім того, уточніть, у якій готовності об’єкт передається інвестору: чи передбачається чорнове чи чистове оздоблення, чи входять у комплектацію радіатори, лічильники, міжкімнатні перегородки. Інколи «вигідна» ціна пояснюється саме мінімальною комплектацією.

8. Безпека та воєнні ризики

В умовах війни безпека перестала бути другорядним фактором і стала одним із ключових критеріїв вибору житла. Насамперед перевірте наявність укриття/паркінгу, який реально використовується як укриття. Дослідіть автономність будинку та його технічне оснащення для потенційного використання різних джерел живлення (генератор, накопичувач, сонячні панелі, резервне водопостачання). Важливим фактором безпеки є віддаленість від об’єктів, що потенційно можуть бути цілями для ворожих атак (аеродроми, військові частини, об’єкти критичної інфраструктури, інші об’єкти, що найчастіше піддаються атакам). Локація впливає не лише на комфорт, а й на базовий рівень безпеки.

Навіть коротка перевірка за цими пунктами суттєво зменшує ризики. Варто один раз залучити профільного юриста, ніж роками вирішувати проблеми з обраною новобудовою.