Зайдут ли иностранные инвесторы на рынок недвижимости Украины?

Почему инвесторы колеблются даже тогда, когда, казалось бы, существует «окно возможностей», и что может измениться после окончания войны?

Недавно мне позвонили клиенты из Израиля и сообщили, что рассматривают возможность инвестирования около 10 миллионов долларов США в украинскую недвижимость. Они считают, что сейчас в Украине существует «окно возможностей» и имеет смысл инвестировать уже сейчас, чтобы получить дополнительную прибыль после окончания войны. При этом они рассчитывают на годовую доходность примерно 7–8%.

Я пытался объяснить, что, несмотря на ракеты и бомбы над головой, найти недвижимость с окупаемостью менее 14–15 лет (то есть 6–7% годовых) довольно сложно. Многие существующие предложения обещают инвестиционные объекты с желаемой доходностью, однако часто не учитывают сроки строительства, налоговые обязательства, а нередко и фактический доход оказывается значительно ниже. Кроме того, очень сложно приобрести объект с надежным сетевым арендатором, который стабильно выплачивает официальную аренду. Отдельно стоит подчеркнуть проблему «чистоты» правоустанавливающих документов на такие объекты.

К сожалению, при проведении due diligence для наших клиентов мы регулярно сталкиваемся с проблемными вопросами, связанными с правом собственности или историей приобретения подобных активов. Более того, практики, которые еще 5–10 лет назад даже не считались сомнительными в наших юридических кругах, сегодня правоохранительные органы трактуют как уголовные правонарушения (в частности незаконное завладение землей, подделку документов, мошенничество и т.д.). Отдельной благодарности заслуживает Закон от 12 марта 2025 года «О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины относительно усиления защиты прав добросовестного приобретателя», который позволил добросовестным долгосрочным владельцам чувствовать себя более защищенными.

Сегодня в ряде регионов, особенно вблизи линии фронта, цены на недвижимость чрезвычайно низкие — часто на уровне или даже ниже себестоимости строительства. Тем не менее, несмотря на все эти вызовы, мои израильские клиенты все же решили инвестировать в Украину. Надеюсь, их инвестиция окажется успешной и станет положительным примером для многих других инвесторов.