Покупка квартиры у застройщика: что проверить до подписания договора

Каковы главные риски при покупке квартиры в новостройке?

Инвестирование в недвижимость, которая еще строится, всегда сопряжено с рисками. Основной риск: если дом не достроят, то вложенные деньги будет трудно вернуть. Чтобы этого не произошло, надо проверить исходное состояние объекта, а именно:

• действительно ли он может быть построен в том виде, который декларируется застройщиком;
• принадлежит ли застройщику в праве пользования земельный участок;
• есть ли разрешение на строительство;
• все ли есть согласования, отсутствие судов, споров.

Важно чтобы в договоре было прописано, каков порядок возврата средств и каковы последствия, если объект не будет построен.

Весомым риском при покупке квартиры в новостройке является отсутствие четко определенных сроков. Если не прописан точный срок строительства или передачи квартиры, то оснований для обращения в суд бывает мало. И защитить свои права гораздо сложнее. Например, застройщик иногда указывает “ориентировочный срок строительства — 2 года”. И при определенных условиях он может быть в одностороннем порядке продлен застройщиком еще на полгода или год, а также в этот срок не включаются определенные обстоятельства, погодные условия и так далее. Фактически срок строительства может составлять не 2 года, а 4 и более лет.

Дополнительно определяются сроки передачи квартиры покупателю, извещение его о завершении строительства и подписание акта приемки-передачи. Важными являются также сроки предоставления справок, подтверждений о том, что покупатель полностью уплатил взносы.

Какие документы нужно проверить перед тем, как платить первый взнос?

Еще до заключения договора необходимо проверить, имеет ли застройщик законные основания для реализации проекта. Прежде всего следует выяснить, надлежащим ли образом оформлен земельный участок, соответствует ли его целевое назначение строительству, получено ли разрешение на выполнение строительных работ, согласована ли проектная документация и отсутствуют ли судебные споры относительно объекта.

Особое внимание необходимо уделить договору, который предлагает застройщик. Важно проанализировать его условия, проверить сроки строительства, передачи квартиры, порядок возврата средств, ответственность сторон и возможность застройщика изменять условия договора.

Если договор заключается не непосредственно с заказчиком строительства, а, например, с кооперативом или другим юридическим лицом, необходимо проверить документы, подтверждающие его право реализовывать квартиры. Для этого нужно ознакомиться с договором между такой компанией и заказчиком строительства, ведь именно он определяет, имеет ли это лицо соответствующие полномочия.

Также стоит убедиться, что фактическое строительство соответствует проектной документации. Например, покупателю предлагают квартиру на 12 этаже, хотя в проекте предусмотрено лишь 10 этажей. Застройщик обещает достроить еще два этажа после ввода дома в эксплуатацию. Но есть риск, что он этого не сделает. Невычет договора очень вредит инвестору, в частности, если проект не был реализован.

Что важнее: разрешение на строительство, земля или сам договор с застройщиком?

Все составляющие важны, однако оценивать их необходимо в правильной последовательности. Приоритетность проверки выглядит так: 

1. Оценка назначения земельного участка. Необходимо проверить ее целевое назначение, а также убедиться, что она находится в собственности или пользовании заказчика строительства. Если используется договор аренды, он должен предусматривать именно застройку, а не только обслуживание земельного участка.
2. Проверка разрешительной документации. Следующим этапом проверяются градостроительные условия, которые определяют параметры будущего строительства, после чего — разрешение на выполнение строительных работ, являющееся финальным этапом оформления разрешительной документации.
3. Анализ договора с застройщиком. Хотя договор также имеет большое значение, в некоторых случаях даже при наличии отдельных несправедливых условий права инвестора могут быть защищены нормами законодательства и судебной практикой.

Проверка всех трех составляющих является обязательной.

Какие схемы продажи квартир сейчас встречаются?

Схема продажи квартиры в новостройке зависит от способа реализации проекта строительства. Сегодня на рынке используется несколько моделей инвестирования, каждая из которых имеет свои особенности и требует отдельной юридической проверки. К основным схемам купли-продажи относятся следующие:

• инвестирование через жилищный кооператив с внесением паевого взноса. Такая модель давно используется на рынке и предусмотрена законодательством;
• договор купли-продажи имущественных прав, однако сейчас он используется только для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено до октября 2022 года;
• регистрация прав на будущие объекты недвижимости с заключением нотариальных договоров. Это относительно новый механизм, который уже применяется на практике.

Это три предусмотренные законодательством формы приобретения недвижимости, которые активно применяются на практике.

Рискованной схемой приобретения является заключение предварительного договора без нотариального удостоверения с посторонним лицом, не являющимся заказчиком строительства.

Чем опасны договоры, где застройщик может в одностороннем порядке изменять сроки, площадь, цену или характеристики квартиры?

Если застройщик получает право самостоятельно изменять существенные условия договора — сроки строительства, площадь квартиры, проект или другие характеристики, инвестор фактически находится в неопределенности. Он не может быть уверен, какой именно объект и на каких условиях он получит.

Например, покупатель инвестировал в квартиру площадью 30 квадратных метров, однако после завершения строительства из-за изменений проекта площадь квартиры увеличилась до 70 квадратных метров. Покупателю предложили доплатить за дополнительные квадратные метры, а в случае отказа — уплатить штраф и расторгнуть договор, поскольку застройщик имел предусмотренное договором право изменять площадь.

Именно поэтому еще до подписания договора необходимо проверить, чтобы все ключевые условия были четко определены: какой именно объект приобретается, какой будет его площадь, характеристики и сроки завершения строительства.

Почему покупателю важно проверять не только компанию, с которой заключается договор, но и собственника земли — заказчика строительства?

Во многих проектах договор с покупателем заключает не собственник земельного участка и не заказчик строительства, а другое юридическое лицо — например, девелопер или кооператив. Это законная практика, однако она требует дополнительной проверки.

Так, одна компания может владеть земельным участком и выступать заказчиком строительства, а другая — привлекать инвесторов и продавать квартиры. Между ними существует отдельный договор, определяющий полномочия по реализации объекта.

Именно поэтому покупателю недостаточно проверить только компанию, с которой он подписывает договор. Необходимо также убедиться в законности самого строительства: проверить права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию, необходимые согласования, а также само юридическое лицо, осуществляющее строительство.

Стоит выяснить, не имеет ли заказчик строительства судебных споров или других юридических проблем. Если трудности возникнут именно у компании, которая строит объект, это напрямую повлияет и на покупателей, даже если договор был заключен с другим юридическим лицом.

Какие “красные флажки” в договоре должны остановить покупателя?

Одним из главных сигналов опасности договора купли-продажи недвижимости является наличие судебных споров относительно земельного участка или риск отмены разрешения на строительство. Если существуют такие споры, целесообразно дождаться их окончательного решения и вступления в законную силу соответствующих судебных решений, ведь в любой момент разрешение может быть отменено, а строительство — остановлено.

Еще одним важным “красным флажком” является отсутствие четко определенных условий в договоре. Особое внимание следует обратить на сроки строительства, передачи квартиры, конкретные обязательства сторон, площадь и другие характеристики объекта.

Лучше, чтобы в договоре была максимально детализирована информация о квартире. Кроме площади, желательно указать схему расположения квартиры, этаж, место на этаже, количество этажей в доме и другие характеристики, которые позволяют четко идентифицировать объект инвестирования. Такая конкретизация значительно облегчает защиту прав покупателя в будущем.

Можно ли полностью убрать риски при покупке новостройки?

Полностью устранить риски при инвестировании в новостройку невозможно. Инвестирование в строительство как таковое всегда сопряжено с рисками до момента завершения ввода объекта в эксплуатацию. Даже после проведения полной юридической проверки остаются обстоятельства, которые невозможно полностью предвидеть. 

Задача юриста состоит не в том, чтобы устранить все риски, а в том, чтобы выявить их, объяснить покупателю и оценить возможность защиты прав в случае возникновения проблем. Немаловажным является не сам факт существования рисков, а их понимание покупателем. Иногда инвесторы осознанно идут на риск, потому что считают сделку выгодной.  

На какой стадии следует подключать юриста?

На практике люди больше обращаются к юристам тогда, когда у них возникают проблемы с застройщиком. Но к юристам стоит обращаться перед тем, как подписывается договор купли-продажи.

После того как покупатель определился с застройщиком и выбрал конкретную квартиру, стоит заказать юридическую проверку договора. Желательно обратиться за три-пять дней до запланированного заключения договора, ведь юристу нужно время для анализа документов. После получения юридического заключения покупатель может сознательно оценить все риски и принять решение: заключать договор, инициировать изменения в его условиях или отказаться от инвестирования, если риски слишком высоки.