Купівля квартири у забудовника: що перевірити до підписання договору

Які головні ризики при купівлі квартири в новобудові?

Інвестування в нерухомість, яка ще будується, завжди пов’язане з ризиками. Основний ризик: якщо будинок не добудують, то вкладені гроші буде важко повернути. Щоб цього не сталося, треба перевірити початковий стан об’єкта, а саме:

• чи дійсно він може бути збудований в тому вигляді, який декларується забудовником;
• чи належить забудовнику в праві користування земельна ділянка;
• чи є дозвіл на будівництво;
• чи всі є узгодження, відсутність судів, спорів.

Важливо щоб в договорі було прописано, який порядок повернення коштів та які наслідки, якщо об’єкт не буде збудований.
Вагомим ризиком при купівлі квартири в новобудові є відсутність чітко визначених строків. Якщо не прописано точний строк будівництва чи передання квартири, то підстав для звернення до суду буває мало. І захистити свої права набагато складніше. Наприклад, забудовник іноді вказує “орієнтовний строк будівництва — 2 роки”. І за певних умов він може бути в односторонньому порядку продовжений забудовником ще на пів року або рік, а також в цей строк не включаються певні обставини, погодні умови і таке інше. Фактично термін будівництва може становити не 2 роки, а 4 і більше років.

Додатково визначаються строки передання квартири покупцю, повідомлення його про завершення будівництва і підписання акту приймання-передачі. Важливими є також терміни надання довідок, підтверджень про те, що покупець повністю сплатив внески.

Які документи потрібно перевірити перед тим, як платити перший внесок?

Ще до укладення договору необхідно перевірити, чи має забудовник законні підстави для реалізації проєкту. Насамперед слід з’ясувати, чи належним чином оформлена земельна ділянка, чи відповідає її цільове призначення будівництву, чи отримано дозвіл на виконання будівельних робіт, чи погоджена проєктна документація та чи відсутні судові спори щодо об’єкта.

Особливу увагу необхідно приділити договору, який пропонує забудовник. Важливо проаналізувати його умови, перевірити строки будівництва, передачі квартири, порядок повернення коштів, відповідальність сторін та можливість забудовника змінювати умови договору.

Якщо договір укладається не безпосередньо із замовником будівництва, а, наприклад, із кооперативом чи іншою юридичною особою, необхідно перевірити документи, які підтверджують її право реалізовувати квартири. Для цього потрібно ознайомитися з договором між такою компанією та замовником будівництва, адже саме він визначає, чи має ця особа відповідні повноваження.

Також варто переконатися, що фактичне будівництво відповідає проєктній документації. Наприклад, покупцеві пропонують квартиру на 12 поверсі, хоча в проєкті передбачено лише 10 поверхів. Забудовник обіцяє добудувати ще два поверхи після введення будинку в експлуатацію. Але виникає ризик, що він цього не зробить. Невичитка договору дуже шкодить інвестору, зокрема, якщо проєкт не був реалізований.

Що важливіше: дозвіл на будівництво, земля чи сам договір із забудовником?

Усі складові є важливими, однак оцінювати їх необхідно у правильній послідовності. Пріоритетність перевірки виглядає так: 

1. Оцінка призначення земельної ділянки. Необхідно перевірити її цільове призначення, а також переконатися, що вона перебуває у власності або користуванні замовника будівництва. Якщо використовується договір оренди, він має передбачати саме забудову, а не лише обслуговування земельної ділянки.
2. Перевірка дозвільної документації. Наступним етапом перевіряються містобудівні умови, які визначають параметри майбутнього будівництва, після чого — дозвіл на виконання будівельних робіт, який є фінальним етапом оформлення дозвільної документації.
3. Аналіз договору із забудовником. Хоча договір також має велике значення, у певних випадках навіть за наявності окремих несправедливих умов права інвестора можуть бути захищені нормами законодавства та судовою практикою.

Перевірка всіх трьох складових є обов’язковою.

Які схеми продажу квартир зараз зустрічаються?

Схема продажу квартири в новобудові залежить від способу реалізації проєкту будівництва. Сьогодні на ринку використовується декілька моделей інвестування, кожна з яких має свої особливості та потребує окремої юридичної перевірки. До основних схем купівлі-продажу належать такі:

• інвестування через житловий кооператив із внесенням пайового внеску. Така модель давно використовується на ринку та передбачена законодавством;
• договір купівлі-продажу майнових прав, однак наразі він використовується лише для тих об’єктів, дозвіл на будівництво яких був отриманий до жовтня 2022 року;
• реєстрація прав на майбутні об’єкти нерухомості з укладенням нотаріальних договорів. Це відносно новий механізм, який уже застосовується на практиці.

Це три передбачені законодавством форми придбання нерухомості, які активно застосовуються на практиці.

Ризикованою схемою придбання є укладання попереднього договору без нотаріального посвідчення зі сторонньою особою, яка не є замовником будівництва.

Чим небезпечні договори, де забудовник може в односторонньому порядку змінювати строки, площу, ціну або характеристики квартири?

Якщо забудовник отримує право самостійно змінювати істотні умови договору — строки будівництва, площу квартири, проєкт або інші характеристики, інвестор фактично перебуває у невизначеності. Він не може бути впевненим, який саме об’єкт і на яких умовах він отримає.

Наприклад, покупець інвестував у квартиру площею 30 квадратних метрів, однак після завершення будівництва через зміни проєкту площа квартири збільшилася до 70 квадратних метрів. Покупцю запропонували доплатити за додаткові квадратні метри, а у разі відмови — сплатити штраф і розірвати договір, оскільки забудовник мав передбачене договором право змінювати площу.

Саме тому ще до підписання договору необхідно перевірити, щоб усі ключові умови були чітко визначені: який саме об’єкт купується, якою буде його площа, характеристики та строки завершення будівництва.

Чому покупцю важливо перевіряти не лише компанію, з якою укладається договір, а й власника землі — замовника будівництва?

У багатьох проєктах договір із покупцем укладає не власник земельної ділянки і не замовник будівництва, а інша юридична особа — наприклад, девелопер або кооператив. Це законна практика, однак вона потребує додаткової перевірки.

Так, одна компанія може володіти земельною ділянкою та виступати замовником будівництва, а інша — залучати інвесторів і продавати квартири. Між ними існує окремий договір, який визначає повноваження щодо реалізації об’єкта.

Саме тому покупцю недостатньо перевірити лише компанію, з якою він підписує договір. Необхідно також переконатися у законності самого будівництва: перевірити права на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, проєктну документацію, необхідні погодження, а також саму юридичну особу, яка здійснює будівництво.

Варто з’ясувати, чи не має замовник будівництва судових спорів або інших юридичних проблем. Якщо труднощі виникнуть саме у компанії, яка будує об’єкт, це безпосередньо вплине і на покупців, навіть якщо договір був укладений з іншою юридичною особою.

Які “червоні прапорці” у договорі мають зупинити покупця?

Одним із головних сигналів небезпеки договору купівлі-продажу нерухомості є наявність судових спорів щодо земельної ділянки або ризик скасування дозволу на будівництво. Якщо існують такі спори, доцільно дочекатися їх остаточного вирішення та набрання законної сили відповідними судовими рішеннями, адже у будь-який момент дозвіл може бути скасований, а будівництво — зупинене.

Ще одним важливим «червоним прапорцем» є відсутність чітко визначених умов у договорі. Особливу увагу слід звернути на строки будівництва, передачі квартири, конкретні зобов’язання сторін, площу та інші характеристики об’єкта. 

Краще, щоб у договорі була максимально деталізована інформація про квартиру. Окрім площі, бажано вказати схему розташування квартири, поверх, місце на поверсі, кількість поверхів у будинку та інші характеристики, які дозволяють чітко ідентифікувати об’єкт інвестування. Така конкретизація значно полегшує захист прав покупця в майбутньому.

Чи можна повністю прибрати ризики при купівлі новобудови?

Повністю усунути ризики при інвестуванні в новобудову неможливо. Інвестування у будівництво як таке завжди пов’язане з ризиками до моменту завершення введення об’єкта в експлуатацію. Навіть після проведення повної юридичної перевірки залишаються обставини, які неможливо повністю передбачити. 

Завдання юриста полягає не в тому, щоб усунути всі ризики, а в тому, щоб виявити їх, пояснити покупцю та оцінити можливість захисту прав у разі виникнення проблем. Важливим є не сам факт існування ризиків, а їх розуміння покупцем. Іноді інвестори усвідомлено йдуть на ризик, бо вважають угоду вигідною.  

На якій стадії слід підключати юриста?

На практиці люди більше звертаються до юристів тоді, коли в них виникають проблеми із забудовником. Але до юристів варто звертатись перед тим, як підписується договір купівлі-продажу.
Після того як покупець визначився із забудовником і обрав конкретну квартиру, варто замовити юридичну перевірку договору. Бажано звернутися за три-п’ять днів до запланованого укладення договору, адже юристу потрібен час для аналізу документів. Після отримання юридичного висновку покупець може свідомо оцінити всі ризики та прийняти рішення: укладати договір, ініціювати зміни до його умов або відмовитися від інвестування, якщо ризики є надто високими.