Налоги на недвижимость: что нужно знать перед продажей, дарением или наследованием

От чего зависит налогообложение при продаже недвижимости?

При продаже недвижимости важно учитывать ряд обстоятельств:

• порядок приобретения недвижимости — квартира куплена по договору купли-продажи, получена по наследству или подарена;
• срок нахождения недвижимости в собственности;
• количество продаж недвижимости в течение календарного года;
• вид продаваемой недвижимости;
• наличие документально подтвержденных расходов на приобретение имущества — в случаях, когда они могут учитываться при определении налогооблагаемого дохода.

Правила налогообложения для квартиры, которая находилась в собственности дольше установленного законом срока, могут отличаться от правил для недвижимости, которая была приобретена недавно или получена по наследству или в дар.

Что стоит проверить перед сделкой с недвижимостью?

Главный совет — не откладывать вопрос налогообложения до того момента, когда договор уже готовится к подписанию. Если планируется продажа, дарение или другая сделка с недвижимостью, стоит заранее проверить документы на объект, историю его приобретения, срок владения, предыдущие сделки и возможные налоговые льготы.

В каждой конкретной ситуации правила могут применяться по-разному, поэтому универсального алгоритма для всех сделок нет. Именно поэтому перед оформлением сделки важно обратиться к юристу, рассчитать сумму налога и проверить, нет ли законных оснований для его уменьшения.

Что такое третья продажа недвижимости за год?

Третьей продажей считается третья по счету сделка по отчуждению недвижимости в течение календарного года. Например, если человек сначала продал одну квартиру, затем вторую, а после этого третью, именно последняя сделка будет третьей продажей за год. 

При этом такие сделки могут быть осуществлены даже в один день. Если в течение этого дня человек последовательно продает три объекта недвижимости, они все равно будут учитываться по порядку: первая продажа, вторая и третья.

Как облагается налогом третья продажа недвижимости в течение года?

Третья продажа недвижимости в течение года дает возможность уменьшить сумму налога. Для этого необходимо подтвердить, сколько владелец в свое время заплатил за этот объект. Например, если квартиру приобрели за один миллион гривен, а впоследствии продали за 1,2 миллиона, налог может применяться только к разнице между затратами. В приведенном примере это 200 тысяч гривен. Однако для этого владельцу необходимо документально подтвердить, что один миллион гривен действительно был потрачен на приобретение этой недвижимости.

Какими документами подтвердить расходы на приобретение или строительство недвижимости?

Налоговый кодекс не устанавливает единого конкретного универсального перечня документов, с помощью которых в каждом случае можно подтвердить такие расходы. Важно иметь документы, подтверждающие сам факт приобретения недвижимости и понесенные расходы:

• копия нотариального договора, по которому приобретена недвижимость, или банковские документы, подтверждающие осуществление платежа;
• договор с застройщиком, все приложения к нему и документы об оплате, если приобреталась квартира в новостройке;
• кассовые документы, если средства вносились через кассу предприятия;
• договоры с подрядчиками, документы об оплате их услуг, если человек самостоятельно строил дом.

Поэтому документы о покупке или строительстве объекта лучше не выбрасывать.

Как доказать, сколько объектов недвижимости человек продал в течение года?

Чтобы определить, какая по счету продажа недвижимости осуществляется в течение года, важна именно хронология сделок. Подтвердить её можно документами, которые оформляются при каждой сделке с недвижимостью. В то же время в сложных ситуациях остаётся вопрос, признает ли налоговая инспекция все предоставленные документы достаточным подтверждением расходов. Поэтому перед заключением сделки можно обратиться за индивидуальной налоговой консультацией.

В таком обращении можно описать свою ситуацию, указать, какие именно документы имеются у владельца, и спросить, дают ли они право воспользоваться льготой. Если налоговики дадут ответ, с которым владелец не согласится, свое право на льготу в дальнейшем придется отстаивать, в частности, в суде.

Как уплачивается налог при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности?

Если квартира принадлежит нескольким совладельцам, каждый из них уплачивает налог отдельно за свою долю. Например, двое людей владеют квартирой по 1/2 каждый. Если они одновременно продают свои доли по одному договору, каждый получает доход от продажи своей доли и отдельно уплачивает налоги.

Если вся квартира стоит один миллион гривен, а доли совладельцев одинаковы, доход каждого от продажи составит 500 тыс. грн. Именно из этой суммы для каждого отдельно будет рассчитываться налог.

При этом количество предыдущих продаж также определяется отдельно для каждого совладельца. Например, если один из них уже продавал недвижимость в течение года и продажа своей доли является для него третьей, к нему будет применяться соответствующий порядок налогообложения третьей продажи. Для второго совладельца эта же операция может быть первой продажей за год.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры близким родственникам?

Если квартира дарится родственнику первой или второй степени родства, налог составляет ноль процентов. К таким родственникам относятся, в частности, родители, дети, бабушки и дедушки.

Но оформление договора дарения все равно требует затрат. Нотариус проверяет документы, удостоверяет договор и проводит необходимые регистрационные действия. За эти услуги нужно платить.

Также могут возникать расходы, связанные с оценкой недвижимости. Если дарение происходит между близкими родственниками, в случае отсутствия налога оценка для целей налогообложения не требуется. На практике нотариусы иногда все же просят провести оценку, за которую следует платить.

Нужно ли платить налог на подаренную квартиру, если близкий родственник является нерезидентом Украины или проживает за границей?

Гражданство как таковое не определяет налоговый статус человека. Согласно Налоговому кодексу статус резидента определяется с учетом постоянного места жительства, центра жизненных интересов и других предусмотренных законом критериев. Если определить статус по этим критериям невозможно, учитывается также гражданство Украины.

Поэтому ситуация, когда гражданин Украины несколько лет живет за рубежом, работает там, платит налоги, а вместе с ним за рубежом проживают его жена и дети, требует отдельной оценки. В таком случае могут возникнуть основания считать, что центр его личных и экономических интересов находится уже в другом государстве.

Статус имеет непосредственное значение для налогообложения операций с недвижимостью. Например, если нерезидент получает в Украине недвижимость в подарок от резидента, даже если они являются близкими родственниками, применяются другие правила налогообложения: ГНС отмечает, что такой подарок облагается НДФЛ по ставке 18% и военным сбором 5%.

Особенно осторожными следует быть людям, которые длительное время проживают за пределами Украины, но планируют провести здесь сделку с недвижимостью. Сам факт приезда в Украину для заключения договора не означает автоматического приобретения статуса резидента. Если в отношении статуса есть сомнения, лучше до заключения сделки обратиться в налоговый орган за индивидуальной налоговой консультацией.

Как продать недвижимость в Украине, если владелец проживает за границей?

Если владелец недвижимости постоянно проживает за границей, ему не обязательно приезжать в Украину для продажи своего жилья. Владелец может оформить доверенность на представителя в Украине. В зависимости от страны, где находится владелец, и международных договоров, действующих между этой страной и Украиной, доверенность может потребовать апостилирования или перевода. Еще один вариант — оформить доверенность в украинском консульстве.

После оформления доверенность отправляется в Украину. Представитель может действовать от имени владельца, в частности подписать договор купли-продажи и осуществить необходимые действия для оформления сделки. В условиях военного положения такие сделки уже стали обычной практикой.

Отдельный вопрос — получение средств от продажи. Здесь могут возникать дополнительные банковские ограничения и технические сложности, поэтому способ проведения расчетов лучше заранее обсудить с банком.

Как облагается налогом продажа унаследованной недвижимости?

Если человек получил недвижимость в наследство, а впоследствии решил ее продать, для такого имущества Налоговый кодекс предусматривает отдельную льготу. В частности, правило о налогообложении третьей и каждой последующей продажи недвижимости по ставке 18% не применяется к унаследованному имуществу.

Как определить порядок продажи недвижимости в течение года?

Если человек в течение года продает несколько объектов недвижимости, недостаточно просто подсчитать их по количеству сделок. Сначала нужно определить, к какой категории относится каждый объект: как и когда он был приобретен, сколько времени находился в собственности, был ли получен по наследству или в дар.

Например, человек сначала продает квартиру, которая находилась в его собственности менее трех лет и подлежит налогообложению, а затем квартиру, которой владел более трех лет. Ко второму объекту применяются правила, предусмотренные для недвижимости, находившейся в собственности более трех лет.

Унаследованная недвижимость имеет отдельные правила налогообложения, и правильная последовательность сделок может позволить воспользоваться предусмотренными законом правилами и не платить лишнего налога. Поэтому очередность продаж стоит определять еще до заключения сделок.

Рассмотрим практический пример. Клиент в течение года продавал три объекта недвижимости, которые находились в его собственности более трех лет. К первой продаже была применена нулевая ставка, за второй объект он уплатил 5% налога. Что касается третьей продажи, клиент заранее подготовил документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. В результате 18% налога рассчитывали не со всей стоимости проданного объекта, а с разницы между доходом от продажи и документально подтвержденными расходами на его приобретение.

Имеют ли военнослужащие налоговые льготы при продаже недвижимости?

Отдельных налоговых льгот при сделках с недвижимостью именно для военнослужащих не предусмотрено. В то же время для военных существуют отдельные государственные программы, в рамках которых они могут получать жилье или финансовую помощь на его приобретение.

Всегда ли человек знает, что имеет право на налоговую льготу?

При оформлении сделки нотариус определяет порядок налогообложения в соответствии с представленными документами и обстоятельствами конкретной сделки. В то же время человек может не знать, что в его ситуации существуют условия для применения иного порядка налогообложения или снижения налоговой нагрузки. Поэтому, если есть сомнения относительно того, как именно должна облагаться налогом сделка, стоит заранее обратиться к юристу, хорошо разбирающемуся в налоговом законодательстве, предоставить ему все документы и выяснить, имеются ли основания для применения льготы.