Податки на нерухомість: що потрібно знати перед продажем, даруванням чи спадкуванням

Від чого залежить оподаткування під час продажу нерухомості?

Під час продажу нерухомості важливо враховувати низку обставин:

• порядок набуття нерухомості — квартира придбана за договором купівлі-продажу, отримана у спадщину або подарована;
• строк перебування нерухомості у власності;
• кількість продажів нерухомості протягом календарного року;
• вид нерухомості, яка продається;
• наявність документально підтверджених витрат на придбання майна — у випадках, коли вони можуть враховуватися під час визначення оподатковуваного доходу.

Правила оподаткування для квартири, яка перебувала у власності понад встановлений законом строк, можуть відрізнятися від правил для нерухомості, яка була придбана нещодавно або отримана у спадщину чи в дар.

Що варто перевірити перед операцією з нерухомістю?

Головна порада — не відкладати питання оподаткування до моменту, коли договір уже готується до підписання. Якщо планується продаж, дарування чи інша операція з нерухомістю, варто заздалегідь перевірити документи на об’єкт, історію його придбання, строк володіння, попередні операції та можливі податкові пільги.

У кожній конкретній ситуації правила можуть застосовуватися по-різному, тому універсального алгоритму для всіх угод немає. Саме тому перед оформленням операції важливо звернутися до юриста, порахувати суму податку, та перевірити, чи немає законних підстав для його зменшення.

Що таке третій продаж нерухомості за рік?

Третім продажем вважається третя за черговістю операція з відчуження нерухомості протягом календарного року. Наприклад, якщо людина спочатку продала одну квартиру, потім другу, а після цього третю, саме остання операція буде третім продажем за рік. 

При цьому такі відчуження можуть бути здійснені навіть в один день. Якщо протягом цього дня людина послідовно продає три об’єкти нерухомості, вони все одно рахуватимуться за черговістю: перший продаж, другий і третій.

Як оподатковується третій продаж нерухомості за рік?

Третій продаж нерухомості протягом року дає можливість зменшити суму податку. Для цього потрібно підтвердити, скільки власник свого часу заплатив за цей об’єкт. Наприклад, якщо квартиру придбали за один мільйон гривень, а згодом продали за 1,2 мільйони, податок може застосовуватися лише до різниці між витратами. У наведеному прикладі це 200 тисяч гривень. Однак для цього власнику потрібно підтвердити документально, що один мільйон гривень дійсно був витрачений на придбання цієї нерухомості.

Якими документами підтвердити витрати на придбання або будівництво нерухомості?

Податковий кодекс не встановлює одного конкретного універсального переліку документів, яким у кожному випадку можна підтвердити такі витрати. Важливо мати документи, які підтверджують сам факт придбання нерухомості та понесені витрати:

• копія нотаріального договору, за яким придбана нерухомість або банківські документи проведення платежу;
• договір із забудовником, усі додатки до нього та документи про оплату, якщо купували квартиру в новобудові;
• касові документи, якщо кошти вносили через касу підприємства;
• договори з підрядниками, документи про оплату їхніх послуг, якщо людина самостійно будувала будинок.

Тому документи про купівлю або будівництво об’єкта краще не викидати. 

Як довести, скільки об’єктів нерухомості людина продала протягом року?

Щоб визначити, який за рахунком продаж нерухомості здійснюється протягом року, важлива саме хронологія угод. Підтвердити її можна документами, які оформлюються під час кожної операції з нерухомістю. Водночас у складних ситуаціях залишається питання, чи визнає податкова інспекція всі надані документи достатнім підтвердженням витрат. Тому перед укладенням угоди можна звернутися за індивідуальною податковою консультацією.

У такому зверненні можна описати свою ситуацію, зазначити, які саме документи є у власника, та запитати, чи дають вони право скористатися пільгою. Якщо податківці нададуть відповідь, з якою власник не погодиться, своє право на пільгу в подальшому доведеться відстоювати, зокрема, у суді.

Як сплачується податок під час продажу квартири, яка перебуває у спільній частковій власності?

Якщо квартира належить кільком співвласникам, кожен із них сплачує податок окремо за свою частку. Наприклад, двоє людей володіють квартирою по 1/2 кожен. Якщо вони одночасно продають свої частки за одним договором, кожен отримує дохід від продажу своєї частини та окремо сплачує податки.

Якщо вся квартира коштує один мільйон гривень, а частки співвласників однакові, дохід кожного від продажу становитиме 500 тис. грн. Саме з цієї суми для кожного окремо визначатиметься податок.

При цьому кількість попередніх продажів також визначається окремо для кожного співвласника. Наприклад, якщо один із них уже продавав нерухомість протягом року і продаж своєї частки є для нього третім, до нього застосовуватиметься відповідний порядок оподаткування третього продажу. Для другого співвласника ця сама операція може бути першим продажем за рік. 

Чи потрібно платити податок при даруванні квартири близьким родичам?

Якщо квартира дарується родичу першого або другого ступеня споріднення, податок становить нуль відсотків. До таких родичів належать, зокрема, батьки, діти, бабусі та дідусі.

Але оформлення договору дарування все одно потребує витрат. Нотаріус перевіряє документи, посвідчує договір та проводить необхідні реєстраційні дії. За ці послуги потрібно платити.

Також можуть виникати витрати, пов’язані з оцінкою нерухомості. Якщо дарування відбувається між близькими родичами, у випадку відсутності податку оцінка для цілей оподаткування не потрібна. На практиці нотаріуси іноді все ж просять провести оцінку, за яку слід платити.

Чи потрібно платити податок на подаровану квартиру, якщо близький родич є нерезидентом України або проживає за кордоном?

Громадянство як таке не визначає податковий статус людини. За Податковим кодексом статус резидента визначається з урахуванням постійного місця проживання, центру життєвих інтересів та інших передбачених законом критеріїв. Якщо визначити статус за цими критеріями неможливо, враховується також громадянство України.

Тому ситуація, коли громадянин України кілька років живе за кордоном, працює там, сплачує податки, а разом із ним за кордоном проживають його дружина та діти, потребує окремої оцінки. У такому випадку можуть виникнути підстави вважати, що центр його особистих та економічних інтересів знаходиться вже в іншій державі.

Статус має безпосереднє значення для оподаткування операцій з нерухомістю. Наприклад, якщо нерезидент отримує в Україні нерухомість у подарунок від резидента, навіть якщо вони є близькими родичами, застосовуються інші правила оподаткування: ДПС зазначає, що такий подарунок оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором 5%.

Особливо обережними варто бути людям, які тривалий час живуть за межами України, але планують провести тут операцію з нерухомістю. Сам факт приїзду в Україну для укладення договору не означає автоматичного набуття статусу резидента. Якщо щодо статусу є сумніви, краще до проведення угоди звернутися до податкового органу за індивідуальною податковою консультацією. 

Як продати нерухомість в Україні, якщо власник живе за кордоном?

Якщо власник нерухомості постійно проживає за кордоном, він не обов’язково має приїжджати в Україну для продажу свого житла. Власник може оформити довіреність на представника в Україні. Залежно від країни, де перебуває власник, та міжнародних договорів, які діють між цією країною та Україною, довіреність може потребувати апостилювання або перекладу. Ще один варіант — оформити довіреність в українському консульстві. 

Після оформлення довіреність надсилається в Україну. Представник може діяти від імені власника, зокрема підписати договір купівлі-продажу та здійснити необхідні дії для оформлення угоди. В умовах воєнного стану такі угоди вже стали звичною практикою.

Окреме питання — отримання коштів від продажу. Тут можуть виникати додаткові банківські обмеження та технічні складнощі, тому спосіб проведення розрахунків краще заздалегідь обговорити з банком.

Як оподатковується продаж успадкованої нерухомості?

Якщо людина отримала нерухомість у спадщину, а згодом вирішила її продати, для такого майна Податковий кодекс передбачає окрему пільгу. Зокрема, правило про оподаткування третього і кожного наступного продажу нерухомості за ставкою 18% не застосовується до успадкованого майна.

Як визначити порядок продажу нерухомості протягом року?

Якщо людина протягом року продає кілька об’єктів нерухомості, недостатньо просто порахувати їх за кількістю угод. Спочатку потрібно визначити, до якої категорії належить кожен об’єкт: як і коли він був придбаний, скільки часу перебував у власності, чи був отриманий у спадщину або в дар.

Наприклад, людина спочатку продає квартиру, яка перебувала у її власності менше трьох років і підлягає оподаткуванню, а потім квартиру, якою володіла понад три роки. До другого об’єкта застосовуються правила, передбачені для нерухомості, що перебувала у власності понад три роки.

Успадкована нерухомість має окремі правила оподаткування, і правильна послідовність угод може дозволити скористатися передбаченими законом правилами та не сплачувати зайвого податку. Тому черговість продажів варто визначати ще до укладення угод.

Розберемо практичний приклад. Клієнт протягом року продавав три об’єкти нерухомості, які перебували у його власності понад три роки. За перший продаж застосували нульову ставку, за другий об’єкт він сплатив 5% податку. Щодо третього продажу клієнт заздалегідь підготував документи, що підтверджували витрати на придбання нерухомості. У результаті 18% податку розраховували не з усієї вартості проданого об’єкта, а з різниці між доходом від продажу та документально підтвердженими витратами на його придбання.

Чи мають військовослужбовці податкові пільги при продажу нерухомості?

Окремих податкових пільг при операціях із нерухомістю саме для військовослужбовців не передбачено. Водночас для військових існують окремі державні програми, у межах яких вони можуть отримувати житло або фінансову допомогу на його придбання.

Чи завжди людина знає, що має право на податкову пільгу?

Під час оформлення угоди нотаріус визначає оподаткування відповідно до наданих документів та обставин конкретної операції. Водночас людина може не знати, що в її ситуації існують умови для застосування іншого порядку оподаткування або зменшення податкового навантаження. Тому, якщо є сумніви щодо того, як саме має оподатковуватися операція, варто заздалегідь звернутися до юриста, який добре розуміється на податковому законодавстві, надати йому всі документи та з’ясувати, чи є підстави для застосування пільги.