Як перевірити земельну ділянку перед купівлею

Перевірка землі — це юридична процедура оцінки правового статусу земельної ділянки перед купівлею. Вона включає перевірку кадастру, цільового призначення та обтяжень.

Земельні ділянки можуть мати різне призначення, і перед купівлею варто впевнитися, чи ця земля взагалі підходить для цільового використання, що планує покупець. Тому, по-перше, слід особисто відвідати ділянку та подивитися на її фактичний стан, а по-друге — прийти на консультацію юриста «ДЕ-ЮРЕ» і замовити перевірку продавця й самої ділянки на доступних ресурсах, щоб виключити можливі ризики. Серед онлайн ресурсів для перевірки земельної ділянки можна відзначити наступні:

• Реєстр прав власності;
• Державний земельний кадастр;
• Реєстр судових рішень.

З реєстру прав власності земельних ділянок можна отримати інформаційну довідку, в якій вказані підстави набуття права власності на землю поточним власником, наявність або відсутність арештів, обтяжень тощо. У витязі з державного земельного кадастру описані параметри земельної ділянки, зокрема наявність або відсутність будівель на її території, фактична форма ділянки та місцезнаходження землі, а також її цільове призначення. Із цих документів можна отримати й інші дані щодо землі. Реєстр судових рішень показує наявність або відсутність судових спорів щодо даної земельної ділянки, а також щодо продавця землі. Він не завжди видає необхідну інформацію, але є досить корисним за умови розуміння алгоритму його роботи.

Навіщо перевіряти земельну ділянку та продавця

Завчасна перевірка земельної ділянки та її продавця перед купівлею — це гарантія уникнення складнощів у майбутньому. Зокрема ризиків визнання договору недійсним або виявлення обтяжень, сервітутів та інших прав сторонніх осіб на користування чи впливу на порядок вашого користування (розпорядження) землею. Можливо, результат, на який ви очікуєте від придбання земельної ділянки, не справдиться і вартість придбаної землі виявиться завищеною. До прикладу, цільове призначення землі, що не відповідає планам покупця, можна спробувати змінити, але це вимагатиме додаткового часу, зусиль і коштів.

Чим юридичний супровід відрізняється від перевірки нотаріусом

Навіщо взагалі потрібен юрист, щоб перевірити будинок перед купівлею в Одесі, якщо договір купівлі-продажу оформляє нотаріус? Давайте розбиратися. До обов’язків нотаріуса входять:

• перевірка правовстановлюючих документів;
• перевірка інформації із реєстру прав власності та земельного кадастру;
• перевірка повноважень осіб на придбання та на продаж землі перед засвідченням угоди, а інколи й не лише це.

Однак захист прав та інтересів покупця землі для нотаріуса не є пріоритетом. Ця задача покладається власне на покупця та його юриста. Нотаріус не зобов’язаний вказувати на ризики, пов’язані зі складнощами використання землі з урахуванням планів покупця. Він взагалі не має знати, чому ви купуєте цю земельну ділянку і як її використовуватимете. А юрист на консультації з питань земельного права в першу чергу дізнається про мету купівлі й одразу буде формувати перелік питань, які треба поставити. Так, якщо через земельну ділянку проходить трубопровід із встановленим сервітутом, то побудувати на ній житловий будинок буде доволі складно. Тому юрист має повідомити про перелік дій, які дозволяють будівництво, зокрема у наведеному прикладі потрібно забезпечити перенесення трубопроводу і скасувати сервітут. Іноді ці дії будуть дорожчими за вартість землі, а отже її купівля не матиме сенсу.

Також нотаріус може перевірити реєстр судових рішень, але якщо в ньому немає прямих вказівок на незаконність майбутньої угоди, то він засвідчить договір. А юрист в залежності від характеру спору вкаже на потенційні ризики, які виникнуть в майбутньому, і це може спричинити відмову покупця від придбання землі. За бажанням ви можете замовити юридичний супровід під час будівництва, щоб мати можливість оперативно розв’язувати всі питання, які виникають до і під час будівельних робіт.

Що таке кадастровий номер і як його перевірити

Кадастровий номер земельної ділянки — це послідовність цифр та знаків, що є індивідуальною і не повторюється на всій території України. Земельна ділянка отримує кадастровий номер під час її формування землевпорядником, і він зберігається за нею протягом усього часу існування.

За допомогою кадастрового номера можна отримати інформацію про земельну ділянку в реєстрі прав власності та земельному кадастрі. Для перевірки відповідності кадастрового номера інформації, яка вказана в правовстановлюючих документах на землю, слід внести його на порталі Відкриті дані земельного кадастру України.

Як перевірити інформацію про право власності та права на земельну ділянку

Наявність права власності на земельну ділянку засвідчують правовстановлюючі документи, які можна запросити у продавця для вивчення. Перевірка, чи ця інформація відповідає дійсності, проводиться через державні реєстри. Інформація про власника ділянки зберігається на веб порталі Держгеокадастру. З затребуваної довідки також можна дізнатися про нормативну грошову оцінку ділянки та обмеження у її використанні. Для того, щоб знайти цю та будь-яку іншу інформацію про земельну ділянку, необхідний кадастровий номер.

Для чого потрібна інформаційна довідка з державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Інформаційну довідку з державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна замовити через портал Дія. У довідці вказані площа землі, її кадастровий номер, ПІП власника і підстави набуття права власності, а також реєстрація інших прав на земельну ділянку (оренди, сервітуту) та наявність обтяжень (арешту, іпотеки, заборони відчуження). Ці права та обтяження можуть вплинути на рішення покупця придбати землю.

Навіщо перевіряти земельну ділянку за кадастровим номером у Єдиному державному реєстрі судових рішень

Наразі земельним ділянкам під час їх формування та подальшої реєстрації вже не привласнюється поштова адреса, і кадастровий номер є єдиним ідентифікатором. Тому при перевірці наявності в судовому реєстрі спорів відносно певної земельної ділянки найкраще вносити в пошукову строку саме кадастровий номер.

Що потрібно з’ясувати про продавця перед купівлею земельної ділянки

При купівлі земельної ділянки необхідно отримати від продавця підтвердження наявності в нього прав на землю (правовстановлюючих документів), а також про відсутність прав на неї у інших осіб, в тому числі права оренди. Окрім того потрібно з’ясувати, чи перебуває продавець у шлюбі і чи не застосовані до нього заходи примусового стягнення боргу, щоб це не завадило укладенню договору купівлі-продажу. Перевірити документи під час купівлі земельної ділянки допомагає юрист «ДЕ-ЮРЕ».

Що таке обтяження та чи можна вирішити цю проблему

До обтяжень, що накладені на земельну ділянку, відносять арешти, сервітути, іпотеку, укладені договори оренди тощо. Причому деякі з цих обтяжень допускають укладення угоди про продаж землі, а деякі вимагають попереднього їх зняття чи скасування.

Арешт земельної ділянки можливий з різних підстав, і перед укладанням угоди необхідно дізнатися про його причину. Якщо арешт накладений в межах виконавчого провадження, то слід виконати вимоги, які накладені державними органами, щоб його зняти. А якщо арешт накладений в межах кримінального провадження чи судового спору в межах цивільного або господарського судочинства, то його зняття може буде значно розтягнуто у часі та пов’язано з обставинами, які не залежать від продавця.

Право земельного сервітуту —  це право власника, користувача земельної ділянки чи іншої зацікавленої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Наприклад, сервітут встановлюється при прокладанні комунікацій або якщо ця земельна ділянка є єдиним маршрутом для виходу/виїзду із сусідньої земельної ділянки. В такому випадку для сусіда встановлюється право сервітуту на прохід/проїзд через земельну ділянку. Сервітут не заважає укладенню угоди з купівлі землі, але потрібно розуміти, що ті обов’язки, який він встановлює для попереднього власника, будуть покладені і на нового власника земельної ділянки. Сервітути можуть бути скасовані, але все залежить від вартості та складності дій, які необхідно для цього вчинити.

Іпотека передбачає передачу землі як гарантію сплати боргу, а зняти її можна на умовах, що погоджені з кредитором. 

Оренда землі передбачає, що ви як новий власник берете на себе всі права та обов’язки за договором оренди, укладеним вашим попередником. Перед купівлею землі слід отримати згоду орендаря, оскільки він має переважне право на придбання ділянки. Якщо ця ситуація не влаштовує покупця, перед укладенням договору купівлі–продажу можна вимагати від власника розірвання договору оренди.

Існують також інші обставини, що впливають на порядок використання землі, які не входять до перелічених обтяжень, але передбачені нормами чинного законодавства. Наприклад, наявність об’єктів нерухомості по сусідству, їх висотність та близькість передбачають обмеження в порядку забудови вашої земельної ділянки, зокрема обмеження щодо висотності об’єкта нерухомості та спеціальні вимоги до відстані, на якій має розташовуватись ваш об’єкт нерухомості відносно сусідського. Поблизу кладовища є охоронна зона, на якій існують обмеження щодо порядку забудови. Обмеження також встановлюються місцевою містобудівною документацією, зокрема генеральним планом населеного пункту. Перевірка обтяжень при купівлі земельної ділянки є частиною юридичного супроводу договору.

Що потрібно знати про цільове призначення земельних ділянок і проблеми, пов’язані з цим

Цільове призначення земельної ділянки прописане в технічній документації і визначає, як саме ця земля може використовуватися. Це обов’язково має врахувати потенційний покупець. Адже якщо він планує побудувати готель на сільськогосподарчих угіддях або житловий будинок у промзоні, то це суперечить цільовому призначенню землі. Тоді органи містобудування не погодять будівельні роботи, а контролюючі органи можуть накласти штраф й вимагати знесення. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

• землі сільськогосподарського призначення;
• землі житлової та громадської забудови;
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• землі оздоровчого призначення;
• землі рекреаційного призначення;
• землі історико-культурного призначення;
• землі лісогосподарського призначення;
• землі водного фонду;
• землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

 Так, призначення земельної ділянки можна змінити, але це додаткові витрати часу, зусиль і коштів, що не завжди вартують результату.

Купівля земельної ділянки юридичною особою

Згідно з чинними законодавством земельну ділянку може придбати як фізична, так і юридична особа. Але водночас для цілого ряду юридичних осіб встановлена заборона на придбання земель сільськогосподарського призначення — зокрема у разі, якщо учасниками, акціонерами чи кінцевими бенефіціарами юридичної особи є іноземці. Більш детально всі обмеження описані в статті 130 Земельного кодексу України.

Аудит договору оренди земельної ділянки для юридичних осіб

Під аудитом, як правило, розуміють перевірку договору, який вже оформлений, і юристи «ДЕ-ЮРЕ» надають цю послугу. Але більш розповсюдженим є супроводження угоди оренди чи купівлі-продажу земельної ділянки, коли юрист перевіряє умови продажу і продавця з метою забезпечення безпеки угоди та дотримання інтересів клієнта, враховуючи його плани на земельну ділянку.

Чи потрібно продавцю перевіряти покупця під час продажу земельної ділянки

Перевірка покупця потрібна для того, щоб пересвідчитись у наявності прав на придбання землі, оскільки це передбачає ризики скасування або визнання недійсною відповідної угоди. Також у разі укладання договору з розстрочкою платежу перевіряється платоспроможність покупця та наявність судових спорів чи виконавчих проваджень.