Взаємовідносини власника та ОСББ

Форма управління багатоквартиним будинком

Відповідно до діючого законодавства, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками (власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку). В той же час, співвласники можуть делегувати частину своїх повноважень на користь ОСББ або на користь управителя.

На відміну від ОСББ, управитель може бути окремою юридичною особою, до складу засновників та керівництва якої не мають жодного відношення співвласники будинку. Тобто, управитель – це суб’єкт господарювання ( ФОП або юридична особа) який на підставі договору із співвласниками будинку надає їм послуги по забезпеченню належного утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

В той же час, ОСББ – це юридична особа, яка створена безпосередньо співвласниками будинку для належного утримання та використання спільного майна співвласників. Також ОСББ є неприбутковою організацією та на її меті не має отримання прибутку, на відміну від управителя, який надаючи послугу співвласниками заробляє на цьому.
З урахуванням вищенаведеного ОСББ є досить розповсюдженою формою управління багатоквартирним будинком. Діяльність ОСББ регулюється яв тому числі Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Порядок створення та реєстрації ОСББ

Створення ОСББ допускається тільки після того, як зареєстровано право власності на квартири та нежитлові приміщення розташовані в будинку, площа яких більше 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.

На першому етапі ініціатива група в складі не менше , ніж трьох власників об’єктів нерухомості розташованих в будинку призначає загальні збори співвласників.
Про заплановані збори, не менше ніж за 10 календарних днів до дня їх проведення, повідомляються інші співвласники.

На самих зборах призначається голова зборів який керує сборами. Також на зборах затверджується редакція статуту, призначається голова ОСББ та приймається рішення про реєстрацію ОСББ в реєстрі юридичних осіб. На зборах можуть вирішуватись і інші питання якщо це буде необхідно.

Рішення вважається прийнятим якщо за нього проголосували не менше, ніж 50% загальної кількості голосів усіх співвласників.

Якщо не вдалось зібрати достатню кількість голосів на самих зборах, ініціатори голосування можуть протягом 45 днів з дати проведення зборів підписувати письмові опитувальники у власників квартир та нежитлових приміщень в будинку.
В подальшому уповноважена особа звертається до державного реєстратора та подає документи для проведення реєстраційних дій.

Передання будинку під управління ОСББ

Після реєстрації ОСББ, будинок, що попередньо був на балансі замовника будівництва або перебував під управлінням у управителя, передається на користь ОСББ. Під-час передання бажано підписати акт приймання – передачі будинку в якому відобразити технічний стан будинку. Крім того, від попереднього балансоутримувача необхідно отримати комплект проектної документації та технічну документацію яка отримувалась після завершення будівельних робіт, технічний паспорт на будинок, тощо.

Якщо будинок отримується від забудовника, то необхідно затребувати від нього гарантійні зобов’язання на конструктивні частини будинку, мережі комунікацій, обладнання яке в ньому розташоване, тощо. У разі виявлення недоліків, зафіксувати їх в акті передання будинку та зафіксувати терміни їх усунення попереднім балансоутримувачем.

Звітність ОСББ та контроль за її діяльністю

ОСББ підзвітна співвласникам будинку. Зокрема, профільним законом передбачено обов’язок ОСББ звітувати загальним зборам про виконання кошторису об’єднання за рік. Крім того у складі ОСББ має формуватися ревізійна комісія, яка складається із співвласників та має широкі повноваження по контролю за діяльністю ОСББ.

Важелі впливу співвласника на ОСББ та його керівництво

У разі якщо ОСББ не надає відповідні послуги або надає послуги неналежної якості, співвласник може зафіксувати порушення шляхом складання акту-претензії. Про виявлені порушення слід повідомити відповідальну особу ОСББ, щоб вона з’явилась на місце де планується зафіксувати неналежне надання послуг.

У разі неявки представника ОСББ за викликом співвласника або відмови від підписання акту-претензії, достатньо буде зафіксувати відмову в акті та підписати його не менше, ніж двома іншими співвласникам будинку. У разі підтвердження ненадання послуги або надання неналежної якості, ОСББ має скорегувати нарахування в сторону зменшення та усунути недоліки наданих послуг.

Але, навіть наявність належно оформленого акту претензії та інших доказів ненадання або неналежного надання послуги може бути недостатньо і ОСББ просто буде ігнорувати скарги та звернення співвласників.

Найкращим важелем впливу серед усіх є ініціювання зборів співвласників та прийняття рішень щодо зміни складу правління або переобрання його голови, або щодо ініціювання перевірки діяльності ОСББ на предмет належного надання послуг, а відтак і обґрунтованості тарифу. Збори можуть бути ініційовані ініціативною групою в склад якої входить не менше, ніж 3 співвласника будинку. В будь-якому випадку тільки активна позиція співвласників будинку та їх кооперація здатні вплинути на діяльність ОСББ.