Як придбати майно боржників: покрокова інструкція

В Україні продавати житлову нерухомість можуть не тільки фізичні та юридичні особи, але й банківські установи, іпотекодержателі у кредитних історіях. Процедура купівлі такого майна кардинально відрізняється від договору купівлі-продажу та інших правочинів.

Три способи продажу заставного майна

Майно, яке виступає заставою по проблемному кредиту в банку, можна продати трьома способами:

1. добровільно заставодавцем під контролем банку і за умови, що кошти від продажу майна в першу чергу будуть направлені на погашення заборгованості по кредиту, зобов’язання по якому це майно забезпечує;
2. примусово кредитором від імені заставодавця згідно з нормами Закону “Про іпотеку” та Закону “Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень”;
3. примусового продажу заставного майна з торгів в межах виконавчого провадження після отримання кредитором виконавчого документа – рішення суду чи виконавчого напису нотаріуса.

Як придбати арештоване майно через СЕТАМ: особливості процедури

Єдиною системою продажу арештованого майна органами державної виконавчої служби та приватних виконавців в Україні є система електронних торгів – СЕТАМ. Це, до речі, найвідвідуваніший сайт з-поміж офіційних порталів органів державної влади, що свідчить про значний попит на такий спосіб купівлі об’єктів нерухомості. На цій платформі відбувається і добровільний продаж.

При створенні СЕТАМ у 2015 році Мінюст заявляв мету створення державної платформи для проведення чесних аукціонів. Юристи відзначають, що порівняно з попередніми формами продажу арештованого майна, СЕТАМ набагато прозоріший і відкритіший, йому вдалось істотно знизити рівень зловживань та ризиків для добросовісних покупців.

Немає зауважень до роботи приватних виконавців та ДП «Сетам» і в банків. “Уся процедура проходить оперативно, прозоро і зрозуміло”, – зазначають в “Глобусі”.

Раніше до аукціонів допускалось обране коло покупців, сьогодні долучитись може кожен бажаючий. До реформування лише 3% об’єктів вдавалось проддати з першого разу, далі ціну зменшували. Впровадження СЕТАМ одразу дозволило збільшити показник до 60%.

Порядок реалізації арештованого майна регламентується Законом України «Про виконавче провадження» та затвердженим Мінюстом порядком проведення торгів, якого зобов’язані дотримуватись держвиконавці при передачі майна на аукціон.

Щодо процедури продажу, вона досить доступна та відкрита для користувачів. По-перше, оголошення про аукціон публікуються завчасно та є у відкритому доступі, пояснив Delo.ua адвокат судової практики ЮКК «Де-Юре» Владислав Мартинчук.

Мінімальні строки продажу – від 5 днів до мінімум 30 днів в залежності від форми аукціону та розміру початкової ставки. Наприклад, якщо розмір початкової ставки перевищує 5 000 грн, то це мінімум 20 днів, а якщо 1 000 000 грн – 30 днів.

“Другою істотною перевагою є відкритість інформації про лот – завантаженої інформації як правило достатньо, щоб сформувати уявлення про стан об’єкта, орієнтовну вартість та обрати верхню межу для своїх ставок. Крім того, можна перевірити історію об’єкта, підстави для його продажу, активність судових процесів щодо об’єкта. Це дозволяє оцінити ризики придбання активу та врахувати їх при вирішенні зацікавленою особою питання участі в аукціоні та верхньої межі ставки”, – зазначив Мартинчук.

Проте не завжди інформація про лот містить у собі усі деталі. Наприклад, покупець шукає квартиру, є опис цього лоту, документи, фото на підтвердження стану об’єкта. Проте не вказані проблеми з комунікаціями, що там ще проживають мешканці. Або у випадку технічно складних товарів (наприклад, транспортні засоби), можуть бути приховані або неочевидні дефекти, що не були виявлені у процесі оформлення товару до аукціону.

“У таких випадках у нагоді стає право учасника аукціону оглянути лот, обов’язок забезпечити можливість огляду та повідомити його умови покладається на замовника (у випадку продажу арештованого майна у виконавчому провадженні – це Державна виконавча служба або приватний виконавець)», – наголосив Мартинчук.

Що необхідно для участі в торгах

Для участі в торгах необхідно зробити кілька кроків:

• зареєструватись на платформі СЕТАМ, вказавши паспортні дані та місце реєстрації;
• знайти потрібний об’єкт (наприклад, квартиру) за допомогою фільтрів і пошуку та вивчити його;
• подати заявку на участь в аукціоні;
• сплатити гарантійний внесок, який становить 5% від стартової ціни лоту;
  взяти участь в торгах;
• у випадку виграшу оплатити лот, отримати акт передачі та оформити майнові права.

Торги проводяться в електронному вигляді в режимі реального часу на платформі СЕТАМ: учасники роблять ставки, перша дорівнює розміру гарантійного внеску, кожна наступна більша за попередню на розмір кроку аукціону. Перемагає учасник, що запропонував найвищу ціну.

По завершенню аукціону не пізніше наступного робочого дня система автоматично формує та розміщує на веб-сайті протокол електронного аукціону за лотом.

Переможцю аукціону надається протокол, в якому вказується розмір сум, що підлягають сплаті (виходячи з розміру фінальної ставки) та порядок їх перерахування. Після здійснення платежів за протоколом видається акт про проведення електронних торгів, що власне є документом, що посвідчує право власності. Якщо право власності на майно підлягає обов’язковій державній реєстрації (наприклад, нерухомість), то цей акт є підставою для відповідної реєстрації, яку можна завершити у нотаріуса.