Возврат денег от застройщика при расторжении договора: как суды решают вопрос суммы, если цена была привязана к доллару?

Что такое договор с застройщиком?

Договор с застройщиком — это юридический документ, регламентирующий права и обязанности застройщика и покупателя (инвестора), который планирует приобрести в будущем жилое (квартиру) или нежилое помещение (офис). Договоры бывают нескольких видов:

• предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксированы намерения сторон и на основе которого позднее заключается основной договор;
• договор с кооперативом, который и является застройщиком или его контролирует (договор инвестирования);
• договор купли-продажи имущественных прав;

Если новостройка получила разрешение на строительство после 10 октября 2022 года, то согласно Закону Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, условия которого описаны в законе. Договоры других видов в таком случае заключать нельзя.

В каких случаях покупатель может расторгнуть договор с застройщиком?

Теоретически в самом договоре может быть прописано расторжение по желанию одной из сторон, но на практике это почти не встречается. Чаще застройщик нарушает условия соглашения — в частности, несвоевременно вводит объект в эксплуатацию (что особенно актуально во время военного положения, когда строительство почти не ведется) или ненадлежащим образом выполняет другие обязательства. Иногда застройщик предъявляет требования по доплатам, которые не были предусмотрены договором. Эти случаи дают основания для покупателя или инвестора обратиться в суд для расторжения договора с застройщиком.

Почему при возврате средств возникают споры относительно суммы?

В договорах с покупателями (инвесторами) застройщики обычно привязывают цену квартиры к доллару. При уплате в рассрочку это помогает застройщику компенсировать инфляционные потери, ведь строительные материалы и комплектующие часто закупаются за рубежом. Когда покупатель желает расторгнуть договор, он хочет, чтобы ему вернули средства так же в долларовом эквиваленте, а застройщик желает выплатить полученную сумму в гривнах.

Что означает “цена квартиры привязана к доллару”?

Привязка цены квартиры к доллару означает, что стоимость недвижимости зафиксирована в иностранной валюте. При этом покупатель платит в гривнах в соответствии с изменяющимся курсом доллара, то есть стоимость квартиры в гривнах растет. В договоре может быть установлен фиксированный курс доллара на определенный период времени. 

Законно ли привязывать цену недвижимости к доллару?

Согласно действующему законодательству, расчеты за квартиру с застройщиком должны осуществляться в гривнах. Это фиксируется в договорах купли-продажи, но застройщик имеет право делать определенные привязки и указывать условия, при которых цена меняется. Привязка к доллару является универсальной практикой, и суды признают ее законной.

Как суды определяют сумму возврата средств при расторжении договора?

Во время суда с застройщиком покупатель должен предоставить все подтверждения об уплате суммы средств: банковские выписки, кассовые ордера или другие документы, подтверждающие сумму, которая была передана. Также необходимо обосновать, что эти средства платились в гривнах, но с учетом курса доллара на определенный момент. Например, несколько лет назад истец уплатил 25 тыс. грн, что тогда соответствовало $1000, а сейчас та же самая сумма в гривне имеет меньшую ценность. Таким образом, истец (инвестор или покупатель) требует возврата денег (в нашем случае $1000) по актуальному курсу доллара. Суд выносит соответствующее решение, и на день возврата сумма пересчитывается согласно текущему курсу доллара. Так покупатель получает эквивалент в гривнах той суммы, которую он уплатил застройщику.

Можно ли требовать возврата денег по актуальному курсу доллара?

Сейчас сформировалась практика, что в спорах с застройщиком суды чаще становятся на сторону покупателя. Если в договоре покупки квартиры от застройщика была привязка средств к доллару, то и возврат должен осуществляться в привязке к доллару.

Какие условия договора чаще всего становятся решающими в споре?

Самым важным для суда является подтверждение нарушения прав покупателя, ведь несоблюдение срока завершения строительства или другие условия, на которые истец ссылается, не всегда зафиксированы надлежащим образом в договоре. Поэтому нужно смотреть непосредственно на то, как сформированы условия договора и не противоречат ли они действующему законодательству. В результате суд может отказать в расторжении договора и, соответственно, в возврате средств (независимо от их привязки к валютному эквиваленту). Таким образом, основным является спор относительно оснований и законности самого расторжения договора, а не возврата денег от застройщика.

Какие доказательства необходимы для возврата денег от застройщика?

Для того чтобы вернуть средства от застройщика, необходимо в первую очередь предоставить юристу договор, чтобы он мог доказать, что права покупателя нарушены или есть злоупотребления со стороны застройщика. Доказательствами уплаты средств являются банковские выписки и другие документы, подтверждающие сумму, перечисленную застройщику.

Какие ошибки чаще всего допускают покупатели?

Перед тем как обращаться в суд, пытаясь вернуть средства от застройщика, стоит рассчитать свои риски, потому что если инвестор нарушил условия договора, он тоже получает определенные последствия.

Например, если покупатель платит в рассрочку, а строительство приостановилось, согласно договору он все равно должен продолжать вносить средства. И когда он обращается в суд о возврате тех средств, которые уже уплатил, застройщик подает встречный иск о взыскании штрафных санкций за нарушения со стороны инвестора (несвоевременную уплату средств). В таком случае следует рассчитать размер штрафных санкций: возможно, обращаться в суд будет невыгодно и лучше дождаться завершения строительства, даже с задержкой.

Когда объект уже достроен, но застройщик не передает на него права, иногда есть смысл не расторгать договор и возвращать средства, а получить права на объект недвижимости. Ведь можно вернуть средства за квартиру в новостройке, но если недвижимость имеет более высокую цену, покупатель теряет определенную сумму. 

В любом случае лучше сначала прийти на консультацию юриста. Он проанализирует ситуацию, плюсы и минусы обращения в суд.

Впрочем, следует учитывать, что обратиться в суд и даже выиграть дело — это полдела, необходимо еще обеспечить исполнение судебного решения и фактически взыскать эти средства с застройщика. Например, заказчик строительства — одно лицо, имеющее права на застройку земельного участка, а средства привлекало другое юридическое лицо — кооператив, созданный отдельно, который заключил договор с непосредственно застройщиком и фактически не имеет никаких активов, а значит, и вернуть уплаченные средства не может. Следовательно, нужен более комплексный подход с учетом того, что это может быть мошенническая схема лишения людей средств. Тогда параллельно с взысканием через суд следует обратиться в правоохранительные органы.

Каждая ситуация индивидуальна и требует целого комплекса проверок и тщательного анализа, после чего уже можно принимать решение по обращению в суд.

Как проходит судебный спор с застройщиком?

Для получения судебного решения о возврате денег по договору инвестирования следует заручиться помощью адвоката компании «ДЕ-ЮРЕ». Ведь покупателю (инвестору) не всегда легко получить информацию о бухгалтерской или иной отчетности застройщика, которая важна и для доказательств, и для истребования уплаченных средств.

 К тому же есть определенные нюансы с кооперативами. Если несколько инвесторов объединились и вкладывают средства в кооператив, то можно воспользоваться механизмом смены председателя кооператива путем проведения собрания. Таким образом вместо расторжения договора берется под контроль кооператив, который либо является застройщиком, либо работает с ним. Однако это сложный процесс, требующий консолидации инвесторов.

Какие дополнительные суммы можно взыскать с застройщика?

Кроме непосредственно возврата денег за квартиру, можно попробовать взыскать с застройщика штрафные санкции или пеню. Такие выплаты обычно не предусмотрены в договоре, но прописаны в Гражданском кодексе. Впрочем, каждая ситуация требует отдельного рассмотрения.

Какие риски имеет рассрочка от застройщика?

Рассрочка от застройщика — это, условно говоря, кредитование без банка, которое позволяет инвестору платить в рассрочку. Дополнительных рисков в такой схеме нет. Однако если по завершению строительства еще предусматривается определенный период оплат, то возникают вопросы, после сдачи объекта в эксплуатацию квартира передается ли в пользование и каков ее статус.

Необходимо внимательно вычитать условия рассрочки: каковы дополнительные выплаты, в чем выражаются, каковы штрафные санкции за нарушение сроков оплаты. Условия рассрочки надо дисциплинированно выполнять, чтобы не быть оштрафованным.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

Проверить застройщика перед покупкой квартиры — всегда правильная мысль. Комплексная проверка, которую проводят юристы компании “ДЕ-ЮРЕ”, включает:

• проверку самого объекта и земельного участка: используется ли земля по целевому назначению, имеет ли заказчик строительства необходимые разрешения, кто непосредственный пользователь земли — застройщик, девелопер или другое привлеченное лицо, заключившее с ним договор, есть ли судебные споры, аресты;
• реноме застройщика;
• проверку схемы привлечения средств: будь то кооперативы, покупка прав на будущие объекты, или другая форма, которую предлагает застройщик;
• редакцию договора: права, обязанности, риски, штрафные санкции, последствия невыполнения условий договора.

Если по результатам проверки есть надлежащая проектная документация, все согласовано, разрешения получены, то это значительно повышает уровень безопасности инвестиции и снижает юридические риски для покупателя.

Когда стоит обращаться к юристу в споре с застройщиком?

Не всегда можно эффективно защитить свои права, если заключен ненадлежащий договор, не представляющий в равной степени интересы и обязанности обеих сторон. Поэтому обратиться к юристу лучше всего до подписания договора с застройщиком.

Иногда застройщик, нарушив определенные условия, выходит на диалог с покупателем (инвестором) и предлагает подписать дополнительные бумаги об отсрочке (заявления, согласования и т.д.), что может навредить инвестору. В таких случаях надо проконсультироваться с юристом, чтобы не усугубить ситуацию.

Популярные вопросы

Можно ли взыскать средства, если дом не достроили?

Вопрос не в том, достроен ли дом в срок, а в выполнении обязательств, прописанных в договоре, и наличии средств у застройщика. Судебное решение о возврате денег покупателю невозможно выполнить, если застройщик объявил себя банкротом.

Что делать, если застройщик отказывается расторгать договор?

Если застройщик отказывается расторгать договор, следует обратиться в суд. Впрочем, когда недвижимость стоит дороже тех средств, которые лицо внесло, ему самому невыгодно расторгать договор. Лучше взамен дождаться сдачи дома в эксплуатацию и продать дороже свою квартиру.

Можно ли вернуть деньги без суда?

Вернуть деньги за квартиру без суда обычно невозможно. Исключения происходят в очень редких случаях, особенно когда покупатель отказывается от долларового эквивалента.

Сколько длится судебный спор?

Судебный спор первой инстанции длится от полугода до года, столько же времени занимает апелляционная инстанция. Таким образом, оптимальный срок рассмотрения спора — год-полтора или больше, если застройщик злоупотребляет правами и настаивает на проведении экспертизы. Следует также учесть реалии военного времени: занятость судов, отключение электричества, воздушные тревоги.