Как проверить земельный участок перед покупкой

Проверка земли – это юридическая процедура оценки правового статуса земельного участка перед покупкой. Она включает в себя проверку кадастра, целевого назначения и отягощений.

Земельные участки могут иметь разное назначение, и перед покупкой следует убедиться, эта земля вообще подходит для целевого использования, что планирует покупатель. Поэтому, во-первых, следует лично посетить участок и посмотреть его фактическое состояние, а во-вторых — прийти на консультацию юриста «ДЕ-ЮРЕ» и заказать проверку продавца и самого участка на доступных ресурсах, чтобы исключить возможные риски. Среди онлайн ресурсов для проверки земельного участка можно отметить следующие:

• Реестр прав собственности;
• Государственный земельный кадастр;
• Реестр судебных решений.

Из реестра прав собственности земельных участков можно получить информационную справку, в которой указаны основания приобретения права собственности на землю текущим собственником, наличие или отсутствие арестов, обременений и т.п. В извлечении из государственного земельного кадастра описаны параметры земельного участка, в частности наличие или отсутствие зданий на его территории, фактическая форма участка и местонахождение земли, а также ее целевое назначение. Из этих документов можно получить и другие данные по земле. Реестр судебных решений показывает наличие или отсутствие судебных споров по данному земельному участку, а также по продавцу земли. Он не всегда выдает необходимую информацию, но достаточно полезен при условии понимания алгоритма его работы.

Зачем проверять земельный участок и продавца

Заблаговременная проверка земельного участка и его продавца перед покупкой — это гарантия отсутствия сложностей в будущем. В частности, рисков относительно признания договора недействительным или выявления обременений, сервитутов и других прав посторонних лиц на пользование или влияния на порядок вашего пользования (распоряжения) землей. Возможно, результат, которого вы ожидаете от приобретения земельного участка, не оправдается и стоимость приобретенной земли окажется завышенной. К примеру, целевое назначение земли, не соответствующей планам покупателя, можно попытаться изменить, но это потребует дополнительного времени, усилий и средств.

Чем юридическое сопровождение отличается от проверки нотариусом

Зачем вообще нужен юрист, чтобы проверить здание перед покупкой в ​​Одессе, если договор купли-продажи оформляет нотариус? Давайте разбираться. В обязанности нотариуса входят:

• проверка правоустанавливающих документов;
• проверка информации из реестра прав и земельного кадастра;
• проверка полномочий лиц на приобретение и продажу земли перед удостоверением соглашения, а иногда и не только это.

Однако защита прав и интересов покупателя земли для нотариуса не является приоритетом. Эта задача возлагается собственно на покупателя и его юриста. Нотариус не должен указывать на опасности, связанные с трудностями использования земли с учетом планов покупателя. Он вообще не должен знать, почему вы покупаете этот земельный участок и как его будете использовать.

А юрист на консультации по вопросам земельного права в первую очередь узнает цель покупки и сразу будет формировать перечень вопросов, которые нужно задать. Да, если через земельный участок проходит трубопровод с установленным сервитутом, то построить на нем жилой дом будет сложно. Поэтому юрист должен сообщить о перечне действий, позволяющих строительство, в частности, в приведенном примере нужно обеспечить перенос трубопровода и отменить сервитут. Иногда эти действия будут дороже стоимости земли, а значит, ее покупка не имеет смысла.

Также нотариус может проверить реестр судебных решений, но если в нем отсутствуют прямые указания на незаконность будущего соглашения, то он заверит договор. А юрист в зависимости от характера спора укажет на потенциальные риски, которые возникнут в будущем, и это может повлечь за собой отказ покупателя от приобретения земли. По желанию вы можете заказать юридическое сопровождение во время строительства, чтобы оперативно решать все вопросы, возникающие до и во время строительных работ.

Что такое кадастровый номер и как его проверить

Кадастровый номер земельного участка — это последовательность цифр и знаков, индивидуальная и не повторяющаяся на всей территории Украины. Земельный участок получает кадастровый номер при его формировании землеустроителем, и он сохраняется за ним на протяжении всего времени существования.

С помощью кадастрового номера можно получить информацию о земельном участке в реестре прав собственности и земельном кадастре. Для проверки соответствия кадастрового номера информации, указанной в правоустанавливающих документах, следует внести его на портале Открытые данные земельного кадастра Украины.

Как проверить информацию о праве собственности и праве на земельный участок

Наличие права собственности на земельный участок свидетельствуют о правоустанавливающих документах, которые можно запросить у продавца для изучения. Проверка, соответствует ли эта информация действительности, проводится через государственные реестры. Информация о владельце участка хранится на веб портале Госгеокадастра. Из востребованной справки можно узнать о нормативной денежной оценке участка и ограничении в его использовании. Для того чтобы найти эту и любую другую информацию о земельном участке, необходим кадастровый номер.

Для чего нужна информационная справка из государственного реестра прав на недвижимое имущество

Информационную справку из государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать через портал Дія. В справке указаны площадь земли, ее кадастровый номер, ФИО собственника и основания обретения права собственности, а также регистрация других прав на земельный участок (аренды, сервитута) и наличие обременений (ареста, ипотеки, запрета отчуждения). Эти права и обременения могут повлиять на решение покупателя приобрести землю.

Зачем проверять земельный участок по кадастровому номеру в Едином государственном реестре судебных решений

Сейчас земельным участкам при их формировании и последующей регистрации уже не присваивается почтовый адрес, и кадастровый номер является единственным идентификатором. Поэтому при проверке наличия в судебном реестре споров относительно определенного земельного участка лучше всего вносить в поисковик именно кадастровый номер.

Что нужно выяснить о продавце перед покупкой земельного участка

При покупке земельного участка необходимо получить от продавца подтверждение наличия у него прав на землю (правоустанавливающих документов), а также отсутствия прав на него у других лиц, в том числе права аренды. Кроме того, нужно выяснить, состоит ли продавец в браке и не применены ли к нему меры принудительного взыскания долга, чтобы это не помешало заключению договора купли-продажи. Проверить документы при покупке земельного участка помогает юрист «ДЕ-ЮРЭ».

Что такое обременение и можно ли решить эту проблему

К обременениям, наложенным на земельный участок, относят аресты, сервитуты, ипотеку, заключенные договоры аренды и т.п. Причем некоторые из этих обременений допускают заключение соглашения о продаже земли, а некоторые требуют предварительного снятия или отмены.

Арест земельного участка возможен на основе разных оснований, и перед заключением сделки необходимо узнать его причину. Если арест наложен в пределах исполнительного производства, следует выполнить требования, наложенные государственными органами, чтобы его снять. А если арест наложен в рамках уголовного производства или судебного спора в пределах гражданского или хозяйственного судопроизводства, то его снятие может быть значительно растянуто во времени и связано с обстоятельствами, не зависящими от продавца.

Право земельного сервитута — это право собственника, пользователя земельного участка или другого заинтересованного лица на ограниченное платное или безвозмездное пользование чужим земельным участком (участками). Например, сервитут устанавливается при прокладке коммуникаций или если этот земельный участок является единственным маршрутом для выхода/выезда из соседнего земельного участка. В таком случае для соседа устанавливается право сервитута на проход/проезд через земельный участок. Сервитут не мешает заключению сделки по покупке земли, но нужно понимать, что те обязанности, которые он устанавливает для предыдущего собственника, будут возложены и на нового собственника земельного участка. Сервитут может быть отменен, но все зависит от стоимости и сложности действий, которые необходимо для этого совершить.

Ипотека предусматривает передачу земли как гарантию уплаты долга, а снять ее можно на условиях, согласованных с кредитором.

Аренда земли предполагает, что вы, как новый собственник, берете на себя все права и обязанности по договору аренды, заключенному вашим предшественником. Перед покупкой земли следует получить согласие арендатора, поскольку он имеет преимущественное право на приобретение участка. Если эта ситуация не устраивает покупателя, перед заключением договора купли-продажи можно потребовать от собственника расторжения договора аренды.

Существуют также другие обстоятельства, влияющие на порядок использования земли, не входящие в перечисленные обременения, но предусмотренные нормами действующего законодательства. Например, наличие объектов недвижимости по соседству, их высотность и близость предусматривают ограничения в порядке застройки вашего земельного участка, в частности, ограничения относительно высотности объекта недвижимости и специальные требования к расстоянию, на котором должен располагаться ваш объект недвижимости относительно соседского. Вблизи кладбища находится охранная зона, на которой существуют ограничения по порядку застройки. Ограничения также устанавливаются местной градостроительной документацией, в частности, генеральным планом населенного пункта. Проверка обременений при покупке земельного участка является частью юридического сопровождения договора.

Что нужно знать о целевом назначении земельных участков и проблемах, связанных с этим

Целевое назначение земельного участка прописано в технической документации и определяет, как именно эта земля может использоваться. Это обязательно должно учесть потенциальный покупатель. Ведь если он планирует построить гостиницу на сельскохозяйственных угодьях или жилой дом в промзоне, это противоречит целевому назначению земли. Тогда органы градостроительства не согласуют строительные работы, а контролирующие органы могут наложить штраф и потребовать сноса. Земли Украины по основному целевому назначению делятся на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли жилищной и общественной застройки;
• земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
• земли оздоровительного назначения;
• земли рекреационного назначения;
• земли историко-культурного назначения;
• земли лесохозяйственного назначения;
• земли водного фонда;
• земли индустрии, транспорта, электронных коммуникаций, энергетики, обороны и другого назначения. 

Да, назначение земельного участка можно изменить, но это дополнительные затраты времени, усилий и средств, которые не всегда стоят результата.

Покупка земельного участка юридическим лицом

Согласно действующему законодательству земельный участок может приобрести как физическое, так и юридическое лицо. Но для целого ряда юридических лиц установлен запрет на приобретение земель сельскохозяйственного назначения — в частности, если участниками, акционерами или конечными бенефициарами юридического лица являются иностранцы. Более подробно все ограничения описаны в статье 130 Земельного кодекса Украины.

Аудит договора аренды земельного участка для юридических лиц

Под аудитом, как правило, понимают проверку уже оформленного договора и юристы «ДЕ-ЮРЕ» предоставляют эту услугу. Но более распространено сопровождение сделки аренды или купли-продажи земельного участка, когда юрист проверяет условия продажи и продавца с целью обеспечения безопасности сделки и соблюдения интересов клиента, учитывая его планы на земельный участок.

Нужно ли продавцу проверять покупателя при продаже земельного участка

Проверка покупателя необходима для того, чтобы убедиться в наличии прав на приобретение земли, поскольку это предусматривает риски отмены или признания недействительным соответствующего соглашения. Также при заключении договора с рассрочкой платежа проверяется платежеспособность покупателя и наличие судебных споров или исполнительных производств.