Консультация по вопросам узаконивания реконструкции: что важно знать?

Легализация реконструкции – это процесс оформления документов на уже выполненную перестройку или изменение объекта недвижимости. Она предусматривает техническую инвентаризацию, получение разрешений и внесение изменений в реестры.

Во время войны вопрос реконструкции жилища, особенно старых домов, не соответствующих минимальным требованиям комфортного проживания и строительным нормам, встал особенно остро из-за необходимости расселения внутренне перемещенных лиц. Однако далеко не все владельцы недвижимости заботятся о том, чтобы оформить разрешение на реконструкцию согласно требованиям закона. И когда работы завершены, оказывается, что продать, сдать в аренду или передать другому владельцу реконструированное жилье нельзя. А в худшем случае владелец еще и должен понести административную или криминальную ответственность, ведь самовольная перестройка квартиры создает риски для всех жильцов здания. Юридическая компания «ДЕ-ЮРЕ» оказывает помощь в узаконивании самовольной реконструкции по завершению перестройки или в получении разрешительных документов перед ее началом.

Что считается реконструкцией?

Согласно действующим нормам законодательства и государственным строительным нормам, реконструкцией квартиры или нежилого помещения следует считать их перестройку с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, а также изменения общей и жилой площади и т.п. в связи с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций и их элементов. Наиболее распространенные виды реконструкции объектов недвижимости — это:

• пристройка к существующему объекту недвижимости (его внешним стенам) дополнительных помещений;
• надстройка дополнительных помещений над объектом недвижимости;
• демонтаж несущих конструкций внутри объекта недвижимости;
• изменение функционального назначения объекта недвижимости: переведение квартиры в нежилое помещение, или нежилого помещения в квартиру;
• установка предварительно не предусмотренного входа/выхода из объекта недвижимости, создание нового входа/выхода, предполагающего вмешательство в опорные и/или ограждающие конструкции.

Получить разрешение на реконструкцию здания поможет юрист компании «ДЕ-ЮРЕ». Если реконструкция уже проведена, обратиться к юристам по реконструкции следует как можно скорее. Они помогут собрать необходимый пакет документов и согласовать его в соответствующих инстанциях.

Какие законы регулируют узаконивание реконструкции?

Единого закона о реконструкции домов, где перечислены все необходимые для строительных работ шаги, в Украине нет. К основным законам и подзаконным нормативно-правовым актам, регулирующим вопросы реконструкции, относят:

• Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»;
• Постановление Кабмина от 13 апреля 2011 г. N 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ»;
• Постановление Кабмина от 13.03.2011 г. N 461 «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов»;
• Постановление Кабмина от 7 июня 2017 г. N 406 «Об утверждении перечня строительных работ, которые не требуют документов, дающих право на их выполнение, и после окончания которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию»;
• государственные строительные нормы.

Указанный перечень не является исчерпывающим, но дает возможность в полной мере понять процедуру получения разрешительных документов и требования к лицу, инициирующему реконструкцию.

В каких случаях требуется согласование реконструкции?

Перед началом работ по реконструкции почти всегда необходимо получить разрешительные документы (разрешение) на реконструкцию объекта капитального строительства и другие согласования, зависящие от типа реконструкции. Разобраться в этом вопросе поможет юрист. Разрешение на реконструкцию не требуется только в отдельных случаях, приведенных в Постановлении Кабмина от 7 июня 2017 г. N 406. Например, замена кровли, окон или дверей без вмешательства в опорные и ограждающие конструкции не требует разрешения.

Когда нужно узаконить реконструкцию?

В идеале перед тем, как начать реконструкцию дома, владельцу нужно обратиться к юристу для получения всех необходимых согласований и разрешительных документов. Если реконструкция осуществлена самовольно без получения разрешений, то владелец реконструированного объекта недвижимости не сможет произвести регистрацию прав собственности на объект, полученный в результате такой реконструкции. В связи с чем в обиходе возникло понятие «узаконивание реконструкции». На практике имеется в виду, что следует пройти ту же процедуру, которую владелец реконструированного объекта должен был пройти перед тем, как проводить реконструкцию, но после ее завершения. Однако, следует учитывать, что в процессе оформления разрешительных документов владелец рискует быть оштрафован в связи с проведением строительных работ без разрешения.

Какие документы необходимы для узаконивания реконструкции?

Кроме разрешительных документов от органов архитектурно-строительного контроля, в зависимости от варианта реконструкции (какие именно работы запланированы, тип помещения — квартира, дом, нежилое помещение) также могут понадобиться градостроительные условия и ограничения от органов архитектуры и благоустройства населенного пункта или строительный паспорт. В частности, такая потребность возникает, когда речь идет о реконструкции, предполагающей вмешательство в наружные и ограждающие конструкции дома (надстройки над домом, пристройки к дому, создание новых входов к объекту недвижимости с фасада дома и аналогичные изменения).

Если в результате реконструкции планируется использование земельного участка рядом с реконструированным объектом (например, строительство пристройки к квартире, расположенной на первом этаже), необходимо получить земельный участок в пользование или в собственность.

Поскольку опорные и ограждающие конструкции многоквартирных домов являются общей собственностью всех жителей, то для вмешательства в эти конструкции придется получить согласие от совладельцев дома или уполномоченных ими лиц.

Если планируется осуществить реконструкцию в здании, которое является исторической достопримечательностью, следует получить согласование от уполномоченного органа по охране культурного наследия. В зависимости от обстоятельств реконструкции, могут понадобиться другие разрешения и согласования.

Как подать заявление на легализацию реконструкции?

Отдельного заявления на узаконивание или легализацию уже произведенной реконструкции нет. Владелец недвижимости проходит ту же процедуру, что и другие собственники, получающие разрешительные документы до начала проведения работ.

Шаги для узаконивания реконструкции через органы власти

Процесс легализации реконструкции не намного проще самых строительных работ, поэтому советуем обратиться к юристу, который подготовит все документы и сохранит время и спокойствие клиента. Рассмотрим, какие шаги должен пройти владелец для того, чтобы реконструкция состоялась в соответствии с нормами действующего законодательства:

1. Получить градостроительные условия и ограничения или строительный паспорт (потребность в них возникает не всегда, а зависит от варианта реконструкции).
2. Заключить договор с проектантом.
3. Проектант готовит проект реконструкции.
4. Заключить договора на осуществление авторского и технического надсмотра, а также с подрядчиком, если строительные работы будут проводиться не собственными, а привлеченными силами.
5. Получить экспертное заключение по результатам экспертизы проекта реконструкции (в случаях, предусмотренных законом).
6. Зарегистрировать уведомление о начале выполнения строительных работ (в зависимости от класса последствий зданий и сооружений).
7. Получить согласование от органов местного самоуправления или других уполномоченных субъектов, если этого требует закон и условия реконструкции.
8. После завершения строительных работ заказать технический паспорт реконструированного объекта.
9. Зарегистрировать декларацию о готовности объекта к эксплуатации и получить сертификат о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта (в зависимости от класса последствий зданий и сооружений).
10. Зарегистрировать право собственности на реконструированный объект.

После успешной регистрации реконструкция считается законной, и собственник может распоряжаться достроенным домом, реконструированной квартирой или объектом нежилой недвижимости на свое усмотрение.

Как избежать отказа при подаче документов на узаконивание?

Во избежание отказа следует оформлять документы в порядке, определенном нормативно-правовыми актами. В случае оформления всех документов в соответствии с действующим законодательством, отказ уполномоченного органа в предоставлении разрешительных документов будет незаконным. В таком случае для защиты собственных прав следует обратиться в суд. В компании «ДЕ-ЮРЕ» всегда есть возможность подключить к делу адвоката, который может представлять интересы клиента в суде.

Роль экспертизы в процессе узаконивания реконструкции

Экспертиза проекта проводится почти всегда, за исключением случаев, определенных в части 3 статьи 31 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Если закон требует проведения экспертизы, то ее отсутствие лишает возможности получить согласование на проведение строительных работ, в том числе и для легализации уже осуществленной реконструкции.

Сроки для узаконивания уже выполненной реконструкции

Сроки подготовки всех необходимых документов и получения соглашений очень сильно отличаются в зависимости от многих факторов. Однако указанный срок не может быть менее 15 рабочих дней, поскольку это период, в течение которого органы градостроительства должны рассматривать поданные документы в начале и после завершения реконструкции.

Какую роль играет адвокат в процессе легализации реконструкции?

Адвокат помогает с скорейшим прохождением процедур, предусмотренных законом в процессе реконструкции, и обеспечивает защиту прав и законных интересов владельца объекта недвижимости от нарушения со стороны третьих лиц. Также он обеспечивает соблюдение требований закона во избежание ответственности, в том числе штрафов от органов государственного архитектурно-строительного контроля, и других контролирующих и правоохранительных органов.

Популярные вопросы

Как доказать право собственности на реконструированный объект?

Если реконструкция проведена без соблюдения разрешительной процедуры, определенной законом, то право собственности на готовый объект не может быть зарегистрировано. Право собственности на объект недвижимости в том виде и с теми характеристиками, которые у него были до реконструкции, подтверждается правоустанавливающими документами. В случае возникновения спора относительно принадлежности определенному лицу реконструированного объекта следует реализовать один из следующих вариантов действий: или пройти разрешительную и согласительную процедуру, предусмотренную законом для осуществления строительных работ, или вернуть объект недвижимости в первоначальное состояние, которое было до реконструкции.

Как получить право на реконструкцию жилого помещения в нежилое?

Переведение жилого помещения в нежилое проводится по решению местного совета. Также необходимо получить заключение лицензированной проектной организации о состоянии имеющихся строительных конструкций, инженерных сетей и возможности их дальнейшей эксплуатации со сменой целевого использования, с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы. Другие документы, которые могут понадобиться при такой реконструкции, приведены в предыдущих разделах.

Как избежать сноса здания при реконструкции без разрешения?

Следствием незаконной реконструкции может быть решение органа архитектурно-строительного контроля и/или решение суда об обязательстве владельца привести объект недвижимости в первоначальное состояние. Снос присущ скорее для самовольного нового строительства и не применяется в результате осуществления реконструкции.