Консультація з питань узаконення реконструкції: що важливо знати?

Легалізація реконструкції — це процес оформлення документів на вже виконану перебудову чи зміну об’єкта нерухомості. Вона передбачає технічну інвентаризацію, отримання дозволів і внесення змін до реєстрів.

Під час війни питання реконструкції житла, особливо старих будинків, що не відповідають мінімальним вимогам комфортного проживання та будівельним нормам, постало особливо гостро через необхідність розселення внутрішньо переміщених осіб. Однак далеко не всі власники нерухомості дбають про те, щоб оформити дозвіл на реконструкцію згідно з вимогами закону. І коли роботи завершені, виявляється, що продати, здати в оренду або передати іншому власнику реконструйоване житло не можна. А в найгіршому випадку власник ще й має нести адміністративну або кримінальну відповідальність, адже самовільна перебудова квартири створює ризики для всіх мешканців будівлі. Юридична компанія «ДЕ-ЮРЕ» надає допомогу в узаконенні самовільної реконструкції по завершенню перебудови або отримання дозвільних документів перед її початком.

Що вважається реконструкцією?

Згідно з чинними нормами законодавства та державними будівельними нормами, реконструкцією квартири або нежитлового приміщення слід вважати їх перебудову з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, а також зміни загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій та їхніх елементів. Найпоширеніші види реконструкції об’єктів нерухомості — це:

• прибудова до існуючого об’єкта нерухомості (його зовнішніх стін) додаткових приміщень;
• надбудова додаткових приміщень над об’єктом нерухомості;
• приєднання частини горища або підвалу до об’єкта нерухомості;
• демонтаж несучих конструкцій всередині об’єкта нерухомості;
• зміна функціонального призначення об’єкта нерухомості: переведення квартири в нежитлове приміщення, або нежитлового приміщення в квартиру;
• встановлення попередньо не передбаченого входу/виходу з об’єкта нерухомості, створення нового входу/виходу, що передбачає втручання в опорні та/або огороджувальні конструкції.

Отримати дозвіл на реконструкцію будівлі допоможе юрист компанії «ДЕ-ЮРЕ». Якщо реконструкція вже проведена, звернутися до юристів з реконструкції слід якнайшвидше. Вони допоможуть зібрати необхідний пакет документів та узгодити його у відповідних інстанціях.

Які закони регулюють узаконення реконструкції?

Єдиного закону про реконструкцію будинків, де перелічені всі необхідні для будівельних робіт кроки, в Україні немає. До основних законів та підзаконних нормативно-правових актів, що регулюють питання реконструкції, відносять:

• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
• Постанова Кабміну від 13 квітня 2011 р. № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»;
• Постанова Кабміну від 13.03.2011 р. №461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів»;
• Постанова Кабміну від 7 червня 2017 р. № 406 «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію»;
• державні будівельні норми. 

Вказаний перелік не є вичерпним, але дає можливість повною мірою зрозуміти процедуру отримання дозвільних документів та вимоги до особи, яка ініціює реконструкцію.

У яких випадках потрібне погодження реконструкції?

Перед початком робіт з реконструкції майже завжди необхідно отримати дозвільні документи (дозвіл) на реконструкцію об’єкта капітального будівництва та інші погодження, які залежать від типу реконструкції. Розібратися в цьому питанні допоможе юрист. Дозвіл на реконструкцію не потрібен лише в окремих випадках, що наведені у Постанові Кабміну від 7 червня 2017 р. № 406. Наприклад, заміна покрівель, вікон або дверей без втручання в опорні та огороджувальні конструкції не потребує дозволу.

Коли потрібно узаконити реконструкцію?

В ідеалі перед тим, як розпочати реконструкцію будинку, власнику потрібно звернутися до юриста для отримання всіх необхідних узгоджень і дозвільних документів. Якщо реконструкція здійснена самовільно без отримання дозволів, то власник реконструйованого об’єкта нерухомості не зможе здійснити реєстрацію прав власності на об’єкт, отриманий в результаті такої реконструкції. У зв’язку із чим в побуті виникло поняття «узаконення реконструкції». На практиці мається на увазі, що слід пройти ту саму процедуру, яку власник реконструйованого об’єкта мав пройти перед тим, як проводити реконструкцію, але після її завершення. Проте, слід зважати на те, що в процесі оформлення дозвільних документів власник ризикує бути оштрафованим у зв’язку із проведенням будівельних робіт без дозволу.

Які документи необхідні для узаконення реконструкції?

Окрім дозвільних документів від органів архітектурно–будівельного контролю, залежно від варіанту реконструкції (які саме роботи заплановані, тип приміщення — квартира, будинок, нежитлова споруда) також можуть знадобитись містобудівні умови та обмеження від органів архітектури та благоустрою населеного пункту або будівельний паспорт. Зокрема така потреба виникає, коли йдеться про реконструкцію, що передбачає втручання в зовнішні та огороджувальні конструкції будинку (надбудови над будинком, прибудови до будинку, створення нових входів до об’єкта нерухомості із фасаду будинку і аналогічні зміни).

Якщо внаслідок реконструкції планується використання земельної ділянки поряд із реконструйованим об’єктом (наприклад, зведення прибудови до квартири, розташованої на першому поверсі), потрібно отримати земельну ділянку в користування або у власність.

Оскільки опорні та огороджувальні конструкції багатоквартирних будинків є спільною власністю всіх мешканців, то для втручання в ці конструкції доведеться отримати згоду від співвласників будинку або уповноважених ними осіб.

Якщо планується здійснити реконструкцію в будівлі, що є історичною пам’яткою, слід отримати погодження від уповноваженого органу з охорони культурної спадщини. В залежності від обставин реконструкції можуть знадобитися інші дозволи та погодження.

Як подати заяву на легалізацію реконструкції?

Окремої заяви на узаконення чи легалізацію вже здійсненої реконструкції немає. Власник нерухомості проходить ту саму процедуру, що і інші власники, які отримують дозвільні документи до початку проведення робіт.

Кроки для узаконення реконструкції через органи влади

Процес легалізації реконструкції не набагато простіший за самі будівельні роботи, тому радимо звернутися до юриста, який підготує всі документи та збереже час і спокій клієнта. Розглянемо, які кроки має пройти власник для того, щоб реконструкція відбулася відповідно до норм чинного законодавства:

1. Отримати містобудівні умови та обмеження або будівельний паспорт (потреба в них виникає не завжди, а залежить від варіанту реконструкції).
2. Укласти договір із проєктантом.
3. Проєктант готує проєкт реконструкції.
4. Укласти договори на здійснення авторського та технічного нагляду, а також із підрядником, якщо будівельні роботи проводитимуться не власними, а залученими силами.
5. Отримати експертний висновок за результатами експертизи проєкту реконструкції (у випадках, передбачених законом).
6. Зареєструвати повідомлення про початок виконання будівельних робіт або заяву на отримання дозволу на виконання будівельних робіт (в залежності від класу наслідків будівель і споруд).
7. Отримати погодження від органів місцевого самоврядування або інших уповноважених суб’єктів, якщо цього вимагає закон та умови реконструкції.
8. Після завершення будівельних робіт замовити технічний паспорт реконструйованого об’єкта.
9. Зареєструвати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації або подати акт готовності об’єкта до експлуатації та отримати сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (в залежності від класу наслідків будівель і споруд).
10. Зареєструвати право власності на реконструйований об’єкт.

Після успішної реєстрації реконструкція вважається законною, і власник може розпоряджатися добудованим будинком, реконструйованою квартирою або об’єктом нежитлової нерухомості на свій розсуд.

Як уникнути відмови під час подання документів на узаконення?

Для уникнення відмови слід оформлювати документи у порядку, визначеному нормативно–правовими актами. У разі оформлення всіх документів відповідно до чинного законодавства, відмова уповноваженого органу у наданні дозвільних документів буде незаконною. В такому разі для захисту власних прав варто звернутись до суду. В компанії «ДЕ-ЮРЕ» завжди є можливість підключити до справи адвоката, який може представляти інтереси клієнта в суді.

Роль експертизи в процесі узаконення реконструкції

Експертиза проєкту здійснюється майже завжди, за винятком випадків, визначених в частині 3 статті 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Якщо закон вимагає проведення експертизи, то її відсутність позбавляє можливості отримати погодження на проведення будівельних робіт, в тому числі і для легалізації вже здійсненої реконструкції.

Строки для узаконення вже виконаної реконструкції

Строки підготовки всіх необхідних документів та отримання погоджень дуже сильно відрізняються в залежності від  багатьох факторів. Проте вказаний строк не може бути меншим за 15 робочих днів, оскільки це період, протягом якого органи містобудування мають розглядати подані документи на початку та після завершення реконструкції.

Яку роль відіграє адвокат у процесі легалізації реконструкції?

Адвокат допомагає з якнайшвидшим проходженням процедур, передбачених законом в процесі реконструкції, і забезпечує захист прав і законних інтересів власника об’єкта нерухомості від порушення з боку третіх осіб.Також він забезпечує дотримання вимог закону для уникнення відповідальності, в тому числі штрафів від органів державного архітектурно–будівельного контролю, та інших контролюючих та правоохоронних органів.

Популярні питання

Як довести право власності на реконструйований об’єкт?

Якщо реконструкція проведена без дотримання дозвільної процедури, визначеної законом, то право власності на готовий об’єкт не може бути зареєстровано. Право власності на об’єкт нерухомості у тому вигляді і з тими характеристиками, які у нього були до реконструкції, підтверджується правовстановлюючими документами. У разі виникнення спору щодо приналежності певній особі реконструйованого об’єкта слід реалізувати один із наступних варіантів дій: або пройти дозвільну та погоджувальну процедуру, передбачену законом для здійснення будівельних робіт, або повернути об’єкт нерухомості в первинний стан, який був до реконструкції.

Як отримати право на реконструкцію житлового приміщення в нежитлове?

Переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється за рішенням місцевої ради. Також необхідно отримати висновок ліцензованої проєктної організації про стан наявних будівельних конструкцій, інженерних мереж та можливості їх подальшої експлуатації зі зміною цільового використання, з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкта невиробничої сфери. Інші документи, які можуть знадобитися при такій реконструкції, наведені в попередніх розділах.

Як уникнути знесення будівлі в разі реконструкції без дозволу?

Наслідком незаконної реконструкції може бути рішення органу архітектурно будівельного контролю та/або рішення суду про обов’язок власника привести об’єкт нерухомості в первинний стан. Знесення притаманне скорше для самовільного нового будівництва і не застосовується внаслідок здійснення реконструкції.