Дозвіл на реконструкцію квартири або нежитлового приміщення

1. Визначення реконструкції. Найпоширеніші варіанти реконструкції.

З урахуванням діючих норм законодавства та державних будівельних норм, реконструкцією квартири або нежитлового приміщення слід вважати їх перебудову, з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, а також зміни загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів.

До найпоширеніших видів реконструкції об’єкта нерухомості слід віднести наступні:

• Прибудова до існуючого об’єкта нерухомості (його зовнішніх стін) додаткових приміщень;
• Надбудова додаткових приміщень над об’єктом нерухомості;
• Приєднання частини горища або підвалу до об’єкта нерухомості;
• Демонтаж несучих конструкцій всередині об’єкта нерухомості;
• Зміна функціонального призначення об’єкта нерухомості. Переведення квартири в нежитлове приміщення, або нежитлового приміщення в квартиру;
• Встановлення попередньо не передбаченого входу/виходу з об’єкта нерухомості, створення нового входу/виходу, що передбачає втручання в несучі та/або огороджувальні конструкції.

2. Перелік погоджень, дозвільних та інших документів необхідних для проведення реконструкції

1. В будь-якому випадку власнику необхідно мати належним чином оформлені правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості (витяг про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду, тощо,), а також технічний паспорт, паспорт громадянина України або іноземця, ідентифікаційний код.
2. Надалі, слід звернутись до проєктант та із його допомогою отримати містобудівний розрахунок.
3. В подальшому вказаний містобудівний розрахунок разом із іншими документами подається до місцевого органу архітектури для отримання містобудівних умов та обмежень.
4. Орган архітектури видає містобудівні умови та обмеження в яких визначаються основні вимоги яких слід дотриматись власнику об’єкта нерухомості та проєктанта під-час розробки та погодження проєкту реконструкції. В деяких випадках містобудівні умови та обмеження не вимагаються згідно із переліком затверджених Наказом Мінрегіону від 06.11.2017 № 289.
5. У разі якщо реконструкція передбачає збільшення потужностей для електроприладів, або додаткове споживання води, газу, тепла, тощо, то власник має отримати від постачальників відповідних послу технічні умови, виконання яких дозволить отримання необхідні кіловати електроенергії, кубометри води, газу, тощо. В такому випаду отримання технічних умов передує підготовці проєкту реконструкції.
6. В залежності від вимог визначених в містобудівних умовах, власнику може буде необхідно отримати додаткові погодження. Зокрема погодження від співаників багатоквартирного будинку в якому розташована квартира або нежитлове приміщення які він планує реконструювати. Якщо об’єкт нерухомості перебуває в будинку, що є історичною або культурною пам’яткою, то слід отримати погодження від уповноваженого органу захисту пам’яток тощо.
7. У разі дотримання всіх вищенаведених умов проєктант розробляє проєкт реконструкції та передає його власнику на погодження.
8. Далі, в деяких випадках необхідно ще провести експертизу проєкту. Експертиза проводиться в залежності від того, до якого класу наслідків (відповідальності) належить об’єкт будівництва. Клас наслідків визначає проєктант ще на стадії розробки проєкту і власник заздалегідь буде розуміти чи потрібно йому в майбутньому проходити експертизу проєкту чи ні.
9. Після завершення розробки проєкту, та за необхідності, після проведення експертизи проєкту, власник об’єкта нерухомості укладає договори технічного та авторського нагляду із особами, що мають на це необхідні повноваження. Крім того, укладається договір генерального підряду, якщо реконструкцію буде проводити найманий підрядник. Якщо власник буде здійснювати реконструкцію власними силами та якщо такий варіант проведення реконструкції допускається для відповідного виду реконструкції, то тоді договір із генеральним підрядником не потрібен.
10. На завершення, власник звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю для отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Отримання дозволу в даній статті є узагальненим поняттям та включає в себе різні процедури. Все буде залежати від класу наслідків об’єкта який реконструюється. Якщо клас наслідків незначний (СС1), тоді достатньо буде подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Якщо клас наслідків середній (СС2) або значний (СС3), тоді слід звертатись із заявою на отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
11. Після завершення реконструкції власник має замовити та отримати технічний паспорт на реконструйований об’єкт.
12. Також слід отримати підтвердження виконання технічних умов, якщо такі отримувались.
13. В подальшому власник звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації якщо об’єкт будівництва відноситься до незначних наслідків (СС1), або подає акт готовності та має отримати від органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідний сертифікат, якщо об’єкт відноситься до середнього класу наслідків (СС2) або значного класу наслідків (СС3).
14. І на останньому етапі слід звернутись до реєстратора речових прав на нерухоме майно для реєстрації в реєстрі прав власності прав на новий об’єкт який сформувався за результатами реконструкції.

Слід наголосити, що описаний вище перелік не є остаточним, відноситься до реконструкції квартири або нежитлового приміщення розташованого в багатоквартирному будинку та в кожному окремому випадку може корегуватись в залежності від цілого ряду обставин.

3. Перепланування, як вид реконструкції, що не потребує дозволу

Відповідно до діючого законодавства є види реконструкції які не потребують отримання дозволу та містобудівних умов та обмежень. А відтак і не потрібно розробляти проєкт реконструкції. До такого виду реконструкції відноситься перепланування. Тобто зміна розташування стін, демонтаж та/або встановлення нових стін (перегородок), що не відносяться до несучих чи огороджувальних конструкцій об’єкта нерухомості. За таких умов, після проведення перепланування достатньо буде отримати новий технічний паспорт та технічний висновок про те, що проведені зміни не потребують отримання дозвільних документів.

4. Додаткова інформація яку слід врахувати під-час реконструкції.

Прибудова і права на землю

У разі здійснення прибудови до об’єкта нерухомості, що, наприклад, розташований на першому поверсі багатоквартирного будинку та вказана прибудова буде займати частину прибудинкової території, то в такому випадку потрібно отримати права на користування земельною ділянкою під майбутньою прибудовою. Якщо земля належить громаді, тоді найчастіше власник об’єкта нерухомості має ініціювати відвід земельної ділянки для отримання її в оренду або у власність.

Приєднання підвалу або горища в багатоквартирному будинку. Дозвіл співвласників будинку

Горище та підвал в багатоквартирному будинку згідно із вимогами діючого законодавства України є спільною власністю всіх співвласників будинку. Отже, щоб отримати право на приєднання вказаних об’єктів або їх частин до вашого об’єкта нерухомості слід отримати погодження від співвласників будинку. Погодження від ОСББ не підходить. Слід ініціювати голосування та зібрати відповідну кількість голосів з дотриманням вимог передбачених Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Зміна цільового (функціонального) призначення. Чи можна обійтись без реконструкції?

Непоодинокими є випадки коли власники квартир на перших поверхах переобладнують їх під комерційні цілі (використовують як магазин, кафе, офіс, тощо). В такому випадку слід пройти описаний вище шлях отримання дозвільних документів, розробку проєкту, тощо.

В той же час, бувають випадки коли на думку власника будівельні роботи пов’язані із реконструкцією проводити не потрібно, а у нього є мета лише змінити цільове (функціональне) призначення з квартири на нежитлове приміщення або навпаки. Слід наголосити, що будівельні норми встановлюють ряд вимог для житлових та нежитлових приміщень. І дуже часто навіть формальна зміна функціонального призначення об’єкта нерухомості, вимагає проведення ряду робіт пов’язаних із втручанням в інженерні мережі, забезпечення додаткових вимог по безпеці перебування осіб у приміщенні, інших вимог для відповідного виду приміщення які до зміни його функціонального призначення не потрібно було дотримуватись.

Є непоодинокі випадки коли виникає потреба по втручанню в загальнобудинкові інженерні мережі, тощо. Отже, перед тим як ініціювати зміну функціонального призначення об’єкта нерухомості, слід проконсультуватись із спеціалістом у відповідній сфері.

В тих випадках коли зміна функціонального призначення об’єкта нерухомості не передбачає здійснення будівельних робіт на які потрібен дозвіл, власник отримує технічний висновок від спеціаліста з технічної інвентаризації який так само готує технічний паспорт об’єкта нерухомості.

У зазначеному технічному висновку вказується, що квартира відповідає всіх вимогам для нежитлового приміщення або нежитлове приміщення відповідає вимогам будівельних норм для квартир, та зміна функціонального призначення не потребує проведення робіт для яких необхідно отримання дозвільних документів.

Проте, в цій сфері існує дуже багато зловживань. Часто на практиці описані вище висновки є некоректними, а іноді просто не відповідають дійсності.

При перевірці органом державного архітектурно – будівельного контролю описані порушення можуть бути виявлені, наслідком чого буде штраф та ініціювання процедури скасування реєстрації прав на об’єкт зі зміненим цільовим призначенням. Отже, в погоні за економією слід тверезо оцінювати ризики.