Як перевірити новобудову перед покупкою у 2026 році: дозвіл, земля, спецмайнове право, судові суперечки?

Як перевірити забудовника перед купівлею квартири?

Здійснюючи на замовлення клієнта юридичний супровід купівлі квартири, юрист перевіряє забудовника та компанії, які беруть участь у будівництві і залученні інвесторів: реєстраційні документи, дозвіл на будівництво, містобудівні документи, право власності на земельну ділянку тощо. Наступним етапом є дослідження реєстрів на наявність іпотек, арештів та судових процесів, що пов’язані з об’єктом будівництва, забудовником та іншими залученими компаніями.

Як перевірити земельну ділянку під новобудовою?

Право на земельну ділянку під забудову має бути належним чином оформлене, при чому використання ділянки повинно відповідати цільовому призначенню. Інакше забудовник ризикує втратити дозвіл на будівництво, а інвестори — гроші.

Якщо забудовник проводить реконструкцію зруйнованої будівлі на тій самій земельній ділянці, право на землю все одно бажано перевірити. Сучасні проєкти передбачають розбудову інфраструктури на ділянці перед будинком: дитячих майданчиків, місць для паркування, розміщення генераторів, отже, будівництво буде вестися не лише на фундаменті зруйнованої нерухомості.

Які документи на землю повинні бути у забудовника?

Забудовник повинен мати документи, які підтверджують право власності на землю: витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), договір купівлі-продажу або успадкування. Якщо земельна ділянка передана в оренду — договір оренди з правом забудови, дійсний протягом часу будівництва, або договір суперфіцію, що дає право користуватися чужою земельною ділянкою для будівництва об’єкта нерухомості. Також забудовник має витяг з Державного земельного кадастру — свого роду паспорт земельної ділянки, що містить основну інформацію: кадастровий номер, площу, цільове призначення і межі.

Як перевірити дозвіл на будівництво у 2026 році?

Перевірити дозвіл на будівництво можна на сайті e-construction.gov.ua. Щоб отримати потрібну інформацію, слід внести кадастровий номер і дані про замовника будівництва. Чим новішим є дозвіл на будівництво, тим більше інформації на сайті. Але слід зважати, що паралельно можуть проходити суди з оскарження цього дозволу, тож треба не розглядати окремо дозвільну документацію, а й перевірити наявність спорів щодо земельної ділянки.

Що таке спеціальне майнове право (СМП)?

Спеціальне майнове право — це право власності на майбутній об’єкт нерухомості (квартиру, офіс, нежитлове приміщення, що будуються і не здані в експлуатацію). Воно реєструється в реєстрі права власності (ДРРП) і має параметри відповідного права, коли об’єкт ще на стадії будівництва.

Чому спеціальне майнове право важливе для покупця?

Раніше майнові права на майбутні об’єкти нерухомості не вносилися в реєстр, тож існував ризик, що та сама квартира може кілька разів продаватися різним клієнтам. Це призводило до судових спорів щодо шахрайства. Тому з’явилося нововведення у вигляді спецмайнового права. Якщо покупець купує у забудовника права на майбутній об’єкт нерухомості, то вони одразу реєструються в реєстрі, і подвійний продаж стає неможливим.

З самого початку СМП належить забудовнику або замовнику будівництва. Якщо воно відчужується, наприклад, 100% продається, нотаріальним договором СМП переоформляється на нового покупця.

Також існує два варіанти при купівлі СМП в розстрочку. У першому випадку воно може залишитися за забудовником, але накладається обтяження, згідно з яким після повної оплати право власності на квартиру перейде покупцеві. Інший варіант — коли замовник будівництва оформляє право на покупця, але оскільки повну оплату ще не отримав, накладається обтяження на користь забудовника. До повного розрахунку відчужувати об’єкт неможливо.

Як перевірити спеціальне майнове право на квартиру?

Щоб перевірити СМП на квартиру в новобудові, треба отримати довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Її можна замовити у нотаріуса, який має доступ до ДРРП, або у державного реєстратора права власності. Адвокати «ДЕ-ЮРЕ» мають права на отримання цієї інформації за спеціальним дозволом.

Як перевірити право власності на квартиру?

Право власності на квартиру перевіряється таким саме чином, як і СМП — замовленням інформаційної довідки з ДРРП. А щоб дізнатися про всі ризики купівлі квартири в новобудові, варто замовити юридичний супровід в компанії «ДЕ-ЮРЕ». Можливо, нижча ціна насправді означає непевність такої інвестиції.

Які судові суперечки можуть свідчити про ризики забудовника?

Судові справи забудовника можна розподілити за ступенем небезпеки. Найбільш небезпечними є спори щодо права користування земельною ділянкою: спір за договором оренди або законністю купівлі-продажу. До цієї категорії також відносяться спори щодо законності придбання земельної ділянки, де проводиться реконструкція будівлі з наявного фундаменту. Наступна категорія — це спори щодо дозволу на будівництво, документації, містобудівних обмежень. Якщо ці документи оскаржені або скасовані, будівництво неможливе.

Спори між забудовником і девелопером, а також корпоративні спори між засновниками щодо розподілу прав на об’єкти чи управління компанією мають важливе значення. Якщо всередині компанії немає узгодженої взаємодії, це може поставити під загрозу реалізацію будівельного проєкту. Остання категорія — це спори з інвесторами. Вони можуть не виконувати умови договору, тож забудовник розриває договір і стягує кошти через суд. Або спір виникає проти самого забудовника щодо його зловживань і невиконання зобов’язань перед інвесторами.

Які ознаки можуть свідчити про проблемну новобудову?

Перевірка новобудови перед покупкою допомагає завчасно виявити ризики і потенційні проблеми в майбутньому. Ознаками проблемної новобудови є:

• відсутність дозвільної документації;
• відмова забудовника надавати інформацію про об’єкт;
• невідповідність цільовому призначенню земельної ділянки;
• судові спори за участі забудовника або підрядників, що стосуються об’єкта нерухомості;
• відсутність адекватної комунікації забудовника (замовника) з інвесторами;
• тривалий і повільний процес будівництва, коли проєкт майже не просувається протягом місяців;
• відсутність в реноме забудовника проєктів, що здані в експлуатацію.

Низька ціна і постійні акційні знижки на квартири можуть бути свідченням складнощів із залученням коштів та сумнівними перспективами завершення будівництва.

Як перевірити новобудову на наявність судових справ?

Перевірку нерухомості на наявність судових спорів можна провести за допомогою офіційних державних ресурсів онлайн. Основними порталами є:

• Єдиний державний реєстр судових рішень (ЄДРСР) — можна перевірити інформацію про забудовника та асоційовані компанії. Варто ввести не лише назви компаній, а й кадастровий номер і адресу новобудови;
• ДРРП — містить інформацію по обмеженнях, відчуженнях і забронах, що пов’язані з земельною ділянкою;
• стан розгляду справ на порталі «Судова влада» — можна подивитися, на якому етапі перебувають судові провадження, апеляції чи касації, а також дізнатися дату найближчого засідання;
• Єдиний реєстр боржників та відкриті дані виконавчої служби.

Самостійна перевірка судових справ не завжди дає змогу правильно оцінити всі ризики. Наприклад, можна не помітити, що справа ще не завершена, бо триває апеляційне провадження, яке може змінити рішення суду. Запишіться на консультацію юриста, щоб отримати коректну оцінку ризиків.

На що звернути увагу при договорі купівлі квартири у новобудові?

Перед купівлею слід уважно прочитати договір купівлі квартири і впевнитися, що його умови рівною мірою захищають права покупця і забудовника. Мають бути чітко прописані:

• строки будівництва (без «орієнтовно») та обставини їх продовження;
• відповідальність сторін за порушення умов договору;
• підстави для розірвання договору;
• порядок передачі квартири;
• характеристики квартири.

Опис квартири має відповідати проєктній документації. Слід впевнитися, що забудовник не може змінювати умови договору в односторонньому порядку і вимагати додаткові доплати, не узгоджені раніше.

Розтермінування від забудовника: які юридичні ризики потрібно враховувати

Розтермінування від забудовника дає можливість інвестувати в новобудову в розстрочку без залучення банку. Така схема не несе додаткових ризиків для інвестора, але йому слід уважно ознайомитися з умовами розтермінування (додатковими виплатами, строками здачі квартири в експлуатацію, штрафними санкціями тощо) і чітко їх дотримуватися.

Коли варто звернутися до юриста перед купівлею квартири?

Звернутися до юриста перед купівлею квартири слід тоді, коли клієнт вже обрав забудовника і хоче підписати з ним договір. Бажано прийти на консультацію за кілька днів до підписання договору, щоб юрист мав достатньо часу на проведення перевірки документів забудовника, наявності судових спорів і надання висновків.

Типові помилки при купівлі новобудови

Купівля квартири в новобудові завжди пов’язана з ризиками, і чим раніша стадія будівництва, тим ризиків більше. Вони можуть виникнути на будь-якому етапі, і повністю себе убезпечити в умовах війни навряд чи можливо. Втім, замовлення юридичного супроводу допомагає уникнути ризиків, пов’язаних з правом власності на землю та будівельною документацією, а також шахрайських схем фінансування.

Популярні питання

Як перевірити квартиру в реєстрі нерухомості?

Для перевірки квартири перед покупкою можна замовити витяг з ДРРП у нотаріуса або державного реєстратора. Довідка містить інформацію про власника, набуття права власності та обтяження.

Чи можна перевірити забудовника онлайн?

Існує багато онлайн інструментів для перевірки інформації про забудовника. Зокрема, дані про дозволи на будівництво містяться на сайті e-construction.gov.ua, а інформація про судові справи забудовника — у ДРРП та на інших офіційних державних ресурсах.

Чи безпечно купувати квартиру на етапі котловану?

Купівля квартири на етапі котловану — це найбільш небезпечне вкладення. Чим далі до введення в експлуатацію і реєстрації права на об’єкт, тим більше ризиків. Незаконне будівництво, кризи, порушення, підвищення цін, економічний клімат впливають на можливість завершення будівництва та його тривалість.

Що робити, якщо забудовник має судові справи?

Якщо забудовник має судові справи, слід дізнатися обставини спору, адже не всі вони критичні. Деякі спори вже закінчилися на користь забудовника, рішення суду виконане, але вони все одно зафіксовані в системі. Ці справи вже не несуть ризиків, але не кожна людина може це дослідити. Тому треба робити юридичний аналіз і визначати ризиковість для певного інвестора.