Повернення грошей від забудовника під час розірвання договору: як суди вирішують питання суми, якщо ціна була прив’язана до долара?

Що таке договір із забудовником?

Договір з забудовником — це юридичний документ, що регламентує права і обов’язки забудовника і покупця (інвестора), який планує придбати в майбутньому житлове (квартиру) або нежитлове приміщення (офіс). Договори бувають кількох видів:

• попередній договір купівлі-продажу, в якому зафіксовані наміри сторін і на основі якого пізніше укладається основний договір;
• договір з кооперативом, який і є забудовником або його контролює (договір інвестування);
• договір купівлі-продажу майнових прав;

Якщо новобудова отримала дозвіл на будівництво після 10 жовтня 2022 року, то згідно з Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», забудовник і покупець укладають договір купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості, умови якого описані в законі. Договори інших видів в такому випадку заключати не можна.

У яких випадках покупець може розірвати договір із забудовником?

Теоретично в самому договорі може бути прописане розірвання за бажанням однієї зі сторін, але на практиці це майже не зустрічається. Частіше забудовник порушує умови угоди — зокрема, несвоєчасно вводить об’єкт в експлуатацію (що особливо актуально під час воєнного стану, коли будівництво майже не ведеться) чи неналежно виконує інші зобов’язання. Інколи забудовник висуває вимоги щодо доплат, які не були передбачені договором. Ці випадки дають підстави для покупця або інвестора звернутися до суду для розірвання договору з забудовником.

Чому під час повернення коштів виникають спори щодо суми?

У договорах з покупцями (інвесторами) забудовники зазвичай прив’язують ціну квартири до долара. При сплаті в розстрочку це допомагає забудовнику компенсувати інфляційні втрати, адже будівельні матеріали та комплектуючі часто закупаються за кордоном. Коли покупець бажає розірвати договір, він хоче, щоб йому повернули кошти так само в доларовому еквіваленті, а забудовник бажає виплатити отриману суму в гривнях.

Що означає «ціна квартири прив’язана до долара»?

Прив’язка ціни квартири до долара означає, що вартість нерухомості зафіксована в іноземній валюті. При цьому покупець платить в гривнях відповідно до курсу долара, що змінюється, тобто вартість квартири в гривнях зростає. В договорі може бути встановлений фіксований курс долара на певний період часу. 

Чи законно прив’язувати ціну нерухомості до долара?

Згідно з чинним законодавством, розрахунки за квартиру з забудовником мають здійснюватися в гривнях. Це фіксується в договорах купівлі-продажу, але забудовник має право робити певні прив’язки і вказувати умови, за яких ціна змінюється. Прив’язка до долара є універсальною практикою, і суди визнають її законною.

Як суди визначають суму повернення коштів при розірванні договору?

Під час суду із забудовником покупець має надати всі підтвердження про сплату суми коштів: банківські виписки, касові ордери або інші документи, що підтверджують суму, яка була передана. Також необхідно обґрунтувати, що ці кошти сплачувалися в гривнях, але з урахуванням курсу долара на певний момент. Наприклад, кілька років тому позивач сплатив 25 тис. грн, що тоді відповідало $1000, а зараз та ж сама сума в гривні має меншу цінність. Таким чином, позивач (інвестор або покупець) вимагає повернення грошей (у нашому випадку $1000) за актуальним курсом долара. Суд виносить відповідне рішення, і на день повернення сума перераховується згідно з поточним курсом долара. Так покупець отримує еквівалент в гривнях тієї суми, яку він сплатив забудовнику.

Чи можна вимагати повернення грошей за актуальним курсом долара?

Наразі сформувалася практика, що у спорах з забудовником суди частіше стають на бік покупця. Якщо в договорі купівлі квартири від забудовника була прив’язка коштів до долара, то і повернення має здійснюватися у прив’язці до долара.

Які умови договору найчастіше стають вирішальними у спорі?

Найважливішим для суду є підтвердження порушення прав покупця, адже недотримання строку завершення будівництва чи інші умови, на які позивач посилається, не завжди зафіксовані належним чином в договорі. Тому потрібно дивитися безпосередньо на те, як сформовані умови договору і чи не суперечать вони чинному законодавству. В результаті суд може відмовити у розірванні договору і, відповідно, в поверненні коштів (незалежно від їх прив’язки до валютного еквівалента). Таким чином, основним є спір щодо підстав і законності самого розірвання договору, а не повернення грошей від забудовника.

Які докази необхідні для повернення грошей від забудовника?

Для того, щоб повернути кошти від забудовника, необхідно в першу чергу надати юристу договір, щоб він міг довести, що права покупця порушені або є зловживання з боку забудовника. Доказами сплати коштів є банківські виписки та інші документи, що підтверджують суму, перераховану забудовнику.

Які помилки найчастіше допускають покупці?

Перед тим як звертатися до суду, намагаючись повернути кошти від забудовника, варто розрахувати свої ризики, бо якщо інвестор порушив умови договору, він теж отримує певні наслідки.

Наприклад, якщо покупець платить у розстрочку, а будівництво призупинилося, згідно з договором він все одно має продовжувати вносити кошти. І коли він звертається до суду щодо повернення тих коштів, які вже сплатив, забудовник подає зустрічний позов щодо стягнення штрафних санкцій за порушення з боку інвестора (несвоєчасну сплату коштів). В такому разі слід розрахувати розмір штрафних санкцій: можливо, звертатися до суду буде невигідно і краще дочекатися завершення будівництва, навіть із затримкою.

Коли об’єкт вже добудований, але забудовник не передає на нього права, іноді є сенс не розривати договір та повертати кошти, а отримати права на об’єкт нерухомості. Адже можна повернути кошти за квартиру в новобудові, але якщо нерухомість має вищу ціну, покупець втрачає певну суму. 

В будь-якому разі краще спочатку прийти на консультацію юриста. Він проаналізує ситуацію, плюси і мінуси звернення до суду.

Втім, слід зважати, що звернутися до суду і навіть виграти справу — це пів діла, необхідно ще забезпечити виконання судового рішення та фактично стягнути ці кошти з забудовника. Наприклад, замовник будівництва — одна особа, що має права на забудову земельної ділянки, а кошти залучала інша юридична особа — кооператив, створений окремо, який уклав договір із безпосередньо забудовником і фактично не має жодних активів, а значить, і повернути сплачені кошти не може. Отже, потрібен більш комплексний підхід з урахуванням того, що це може бути шахрайська схема позбавлення людей коштів. Тоді паралельно зі стягненням через суд слід звернутися до правоохоронних органів.

Кожна ситуація індивідуальна і вимагає цілого комплексу перевірок та ретельного аналізу, після чого вже можна приймати рішення щодо звернення до суду.

Як проходить судовий спір із забудовником?

Для отримання судового рішення про повернення грошей за договором інвестування слід заручитися допомогою адвоката компанії «ДЕ-ЮРЕ». Адже покупцю (інвестору) не завжди легко отримати інформацію щодо бухгалтерської чи іншої звітності забудовника, що є важливою і для доказів, і для витребування сплачених коштів.

 До того ж є певні нюанси з кооперативами. Якщо кілька інвесторів об’єдналися і вкладають кошти в кооператив, то можна скористатися механізмом зміни голови кооперативу шляхом проведення зборів. Таким чином замість розірвання договору береться під контроль кооператив, який або є забудовником, або працює із ним. Однак це важкий процес, що потребує консолідації інвесторів.

Які додаткові суми можна стягнути із забудовника?

Крім безпосередньо повернення грошей за квартиру, можна спробувати стягнути з забудовника штрафні санкції або пеню. Такі виплати зазвичай не передбачені в договорі, але прописані в Цивільному кодексі. Втім, кожна ситуація вимагає окремого розгляду.

Які ризики має розтермінування від забудовника?

Розтермінування від забудовника — це, умовно кажучи, кредитування без банку, яке дає змогу інвестору сплачувати в розстрочку. Додаткових ризиків в такій схемі немає. Однак якщо по завершенню будівництва ще передбачається певний період оплат, то виникають питання, чи після здачі об’єкта в експлуатацію квартира передається в користування та який її статус.

Необхідно уважно вичитати умови розтермінування: якими є додаткові виплати, в чому виражаються, які штрафні санкції за порушення строків оплати. Умови розтермінування треба дисципліновано виконувати, щоб не бути оштрафованим.

Як перевірити забудовника перед купівлею квартири?

Перевірити забудовника перед купівлею квартири — завжди слушна думка. Комплексна перевірка, яку проводять юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ», включає:

• перевірку самого об’єкту і земельної ділянки: чи використовується земля за цільовим призначенням, чи має замовник будівництва необхідні дозволи, хто безпосередній користувач землі — забудовник, девелопер чи інша залучена особа, яка уклала з ним договір, чи є судові спори, арешти;
• реноме забудовника;
• перевірку схеми залучення коштів: чи це кооперативи, купівля прав на майбутні об’єкти, чи інша форма, яку пропонує забудовник;
• редакцію договору: права, обов’язки, ризики, штрафні санкції, наслідки невиконання умов договору.

Якщо за результатами перевірки є належна проєктна документація, все узгоджено, дозволи отримані, то це значно підвищує рівень безпеки інвестиції та знижує юридичні ризики для покупця.

Коли варто звертатися до юриста у спорі із забудовником?

Не завжди можна ефективно захистити свої права, якщо укладено неналежний договір, що не представляє рівною мірою інтереси й обов’язки обох сторін. Тому звернутися до юриста краще за все ще до підписання договору з забудовником.

Інколи забудовник, порушивши певні умови, виходить на діалог із покупцем (інвестором) та пропонує підписати додаткові папери про відтермінування (заяви, погодження тощо), що може нашкодити інвестору. У таких випадках треба проконсультуватися з юристом, аби не погіршити ситуацію.

Популярні питання

Чи можна стягнути кошти, якщо будинок не добудували?

Питання не в тому, чи будинок добудований у строк, а у виконанні зобов’язань, прописаних в договорі, та наявності коштів у забудовника. Судове рішення про повернення грошей покупцеві неможливо виконати, якщо забудовник оголосив себе банкрутом.

Що робити, якщо забудовник відмовляється розривати договір?

Якщо забудовник відмовляється розривати договір, слід звернутися до суду. Втім, коли нерухомість коштує дорожче за ті кошти, які особа внесла, їй самій невигідно розривати договір. Краще натомість дочекатися здачі будинку в експлуатацію і продати дорожче свою квартиру.

Чи можна повернути гроші без суду?

Повернути гроші за квартиру без суду зазвичай неможливо. Виключення трапляються у дуже рідкісних випадках, зокрема коли покупець відмовляється від доларового еквівалента.

Скільки триває судовий спір?

Судовий спір першої інстанції триває від пів року до року, стільки ж часу займає апеляційна інстанція. Таким чином, оптимальний термін розгляду спору — рік–півтора чи більше, якщо забудовник зловживає правами і наполягає на проведенні експертизи. Слід також врахувати реалії воєнного часу: зайнятість судів, відключення струму, повітряні тривоги.