Як здійснити перепрофілювання житла на магазин і навпаки

Види цільового призначення об’єкта нерухомості.

Згідно діючого законодавства можна виділити основні два види цільового призначення об’єктів нерухомості, а саме ті що відносяться до житлової та нежитлової нерухомості. При цьому якщо квартира передбачена як вид житлової нерухомості, то при реєстрації прав власності на нежитлове приміщення вид його використання, як «магазин» вказуватись не буде. Відтак при зміні цільового призначення квартири в магазин, в реєстрі прав власності, скоріше за все, об’єкт нерухомості буде визначено як нежитлове приміщення без конкретизації його безпосереднього способу використання ( магазин, кафе, офіс, склад, тощо). З іншої сторони, чим менше деталізації, тим більше можливостей для власника щодо порядку його використання.

Реконструкція, як найпоширеніший варіант зміни цільового призначення об’єкта нерухомості.

З урахуванням діючих приписів законодавства та державних будівельних норм, зміна цільового призначення передбачає необхідність проведення реконструкції. Поняття «реконструкція» законодавець визначив як перебудову, з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, а також зміни загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, цільового призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів.

Слід наголосити, що будівельні норми встановлюють ряд вимог для житлових та нежитлових приміщень. І дуже часто навіть формальна зміна цільового призначення об’єкта нерухомості, вимагає проведення ряду робіт пов’язаних із втручанням в інженерні мережі, забезпечення додаткових вимог по безпеці перебування осіб у приміщенні, інших вимог для відповідного виду приміщення яких до зміни його цільового призначення не потрібно було дотримуватись. До прикладу, в квартирі певної площі за нормами може постійно або тимчасово перебувати певна кількість осіб у зв’язку із чим розраховуються вимоги до систем вентиляції, протипожежного захисту, водопостачання та водовідведення, тощо. Якщо ж цей об’єкт стає нежитловим приміщенням яке планується використовувати як магазин, то зазначені вище показники постійного та тимчасового перебування людей, суттєво відрізняються, а відтак і вимоги до систем забезпечення безпеки та комунальних мереж теж будуть іншими. Таким чином, формальної зміни назви об’єкта нерухомості буде недостатньо, а власник буде зобов’язаний вчинити ряд дій по реконструкції об’єкта нерухомості. Існують непоодинокі випадки коли виникає потреба по втручанню не тільки в мережі в середині об’єкта нерухомості, а і в загальнобудинкові інженерні мережі. Ці та інші фактори впливають на те, що зміна цільового призначення квартири або нежитлового приміщення впливає на зміну вимоги до всього будинку. Крім того, якщо квартира на першому поверсі перетворюється у магазин, то найчастіше власники роблять окремий вхід з фасаду будинку, міняють систему кондиціонування та вентиляції, тощо. Все це свідчить про те, що реконструкція майже завжди є безальтернативним варіантом законної зміни цільового призначення об’єкта нерухомості.

Перелік погоджень, дозвільних та інших документів необхідних для проведення реконструкції, як способу зміни цільового призначення об’єкта нерухомості:

– В будь-якому випадку власнику об’єкта нерухомості необхідно мати належним чином оформлені правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості (витяг про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду, тощо,), а також технічний паспорт, паспорт громадянина України або іноземця, ідентифікаційний код.

– Надалі, слід звернутись до проектанта, і з його допомогою отримати містобудівний розрахунок.

– В подальшому вказаний містобудівний розрахунок разом із іншими документами подається до місцевого органу архітектури для отримання містобудівних умов та обмежень.

– Орган архітектури видає містобудівні умови та обмеження в яких визначаються основні вимоги яких слід дотриматись власнику об’єкта нерухомості та проектанту під-час розробки та погодження проекту реконструкції. В деяких випадка містобудівні умови та обмеження не вимагаються. Перелік таких випадків визначений Наказом Мінрегіону від 06.11.2017 № 289.

– У разі якщо реконструкція передбачає не тільки зміну цільового призначення об’єкта нерухомості, але і збільшення потужностей електроприладів, або додаткове споживання води, газу, тепла, тощо, то власник має отримати від постачальників відповідних послуг технічні умови, виконання яких дозволить отримання необхідних кіловат електроенергії, кубометрів води, газу, тощо. В такому випаду отримання технічних умов передує підготовці проекту реконструкції.

– В залежності від вимог визначених в містобудівних умовах, власнику може буде необхідно отримати додаткові погодження. Зокрема погодження від співаників багатоквартирного будинку в якому розташована квартира або нежитлове приміщення цільове призначення яких він планує змінити. Якщо об’єкт нерухомості перебуває в будинку, що є історичною або культурною пам’яткою, то слід отримати погодження від уповноваженого органу захисту пам’яток, тощо.

– У разі дотримання всіх вищенаведених умов проектант розробляє проект реконструкції та передає його власнику на погодження.

– Далі, в деяких випадках необхідно ще провести експертизу проекту. Експертиза проводиться в залежності від того, до якого класу наслідків (відповідальності) належить об’єкт будівництва. Клас наслідків визначає проектант ще на стадії розробки проекту і власник заздалегідь буде розуміти чи потрібно йому в майбутньому проходити експертизу проекту чи ні.

– Після завершення розробки проекту, та за необхідності, після проведення експертизи проекту, власник об’єкта нерухомості укладає договори технічного та авторського нагляду із особами, що мають на це необхідні повноваження. Крім того, укладається договір генерального підряду, якщо реконструкцію буде проводити найманий підрядник. Якщо власник буде здійснювати реконструкцію власними силами та якщо такий варіант проведення робіт допускається для відповідного виду реконструкції, то тоді договір із генеральним підрядником не потрібен.

– В подальшому, власник звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю для отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Отримання дозволу в даній статті є узагальненим поняттям та включає в себе різні процедури. Все буде залежати від класу наслідків об’єкта який реконструюється. Якщо клас наслідків незначний ( СС1), тоді достатньо буде подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Якщо клас наслідків середній (СС2) або значний (СС3), тоді слід звертатись із заявою на отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

– Після завершення реконструкції власник має замовити та отримати технічний паспорт на реконструйований об’єкт.

– Також слід отримати підтвердження виконання технічних умов, якщо такі отримувались.

– На останньому етапі довільних процедур власник звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації якщо об’єкт будівництва відноситься до незначних наслідків (СС1), або подає акт готовності та має отримати від органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідний сертифікат, якщо об’єкт відноситься до середнього класу наслідків (СС2) або значного класу наслідків ( СС3).

– Після проходження всіх вищеописаних етапів власник звертається до реєстратора речових прав на нерухоме майно для реєстрації прав на об’єкт нерухомості із новим цільовим призначенням.

Слід наголосити, що описаний вище перелік не є остаточним, відноситься до реконструкції квартири або нежитлового приміщення розташованого в багатоквартирному будинку та в кожному окремому випадку може корегуватись в залежності від цілого ряду обставин.

Чи можна обійтись без реконструкції?

Існують випадки коли для зміни в реєстрі прав власності бпризначення об’єкта нерухомості будівельні роботи пов’язані із реконструкцією проводити не потрібно, а об’єкт відповідає всім вимогам які пред’являються будівельними нормами, як для житлового так і для нежитлового приміщення.

В тих випадках коли зміна цільового призначення об’єкта нерухомості не передбачає здійснення будівельних робіт на які потрібен дозвіл, власник отримує технічний висновок від спеціаліста з технічної інвентаризації який одночасно готує ще і новий технічний паспорт на об’єкт нерухомості. У зазначеному технічному висновку вказується, що квартира відповідає всіх вимогам для нежитлового приміщення або нежитлове приміщення відповідає вимогам будівельних норм для квартир, та зміна цільового призначення не потребує проведення будівельних робіт та не потребує отримання дозвільних документів від уповноважених органів містобудування.

Проте, в цій сфері існує дуже багато зловживань. Часто на практиці описані вище висновки є некоректними, а іноді просто не відповідають дійсності. При перевірці органом державного архітектурно – будівельного контролю описані порушення можуть бути виявлені, наслідком чого буде штраф та ініціювання процедури скасування реєстрації прав на об’єкт зі зміненим цільовим призначенням. Отже, в погоні за економією грошей та часу слід тверезо оцінювати потенційні ризики.