Юридичний супровід проєктів у сфері нерухомості. Юридичний супровід забудовника у процесі будівництва багатоквартирного будинку

Варіанти юридичного супроводу проєктів у сфері нерухомості

Сфера нерухомості досить багатогранна. Юридичний супровід клієнтів, пов’язаних правовідносинами у вказаній сфері, потребує знань не тільки у царині договірного права або знання законодавства у галузі містобудування. Не менш важливою умовою для надання кваліфікованої допомоги є знання у сфері податкового права, приписів нормативно-правових актів, що регулюють сферу реєстрації прав власності, земельного права, а також не зайвим буде знання будівельних норм і нормативно-правових актів місцевого рівня, що частково регулюють процедури, пов’язані з отриманням погоджень у процесі будівництва, благоустрою прилеглої території, тощо.

З-поміж найпоширеніших варіантів юридичного супроводу у сфері нерухомості можна виділити такі:

– супровід забудовників (замовників будівництва та/або девелоперів);

– супровід виконавців будівельних робіт (підрядників, генеральних підрядників);

– супровід інвесторів у будівництво (покупців нерухомості на стадії її будівництва) або покупців наявних об’єктів нерухомості;

– супровід під час управління нерухомістю.

Юридичний супровід забудовників можна вважати найскладнішим і таким, що містить майже всі інші зазначені вище види супроводу. Під забудовниками в цій статті слід розуміти не тільки замовників будівництва, а й девелоперів, які, окрім функції замовників будівництва, забезпечують і керування низкою інших процесів, пов’язаних із будівництвом, до яких, зокрема, належать і питання щодо продажу об’єктів нерухомості, маркетингу, пошуку джерел фінансування та визначення їх ризиків, тощо.

Юридичний супровід забудовника у процесі будівництва багатоквартирного будинку

Участь під час підготовки дорожньої карти реалізації проєкту будівництва

На стадії підготовки дорожньої карти реалізації проєкту будівництва багатоквартирного будинку забудовник визначає економічну доцільність його реалізації. Тобто формує схеми фінансування будівництва та залучення коштів інвесторів, що, своєю чергою, дає змогу визначити варіанти оптимізації оподаткування. В Україні податки рахують як бухгалтери й аудитори, так і юристи. Річ у тому, що в Україні важливою є судова практика, адже, на відміну від позиції нашої податкової інспекції, що є досить мінливою, вона більш стійка й довготривала. Тож юристи обов’язково беруть участь у розробленні схем фінансування будівництва та залучення грошових коштів інвесторів і вказують ризики, що криються у відповідній схемі, для кінцевих бенефіціарів проєкту. На цьому етапі можуть реєструватися юридичні особи або ФОПи, яких згодом планують залучити до проєкту будівництва, визначають систему оподаткування, за якою ці особи діятимуть, а також урегульовують питання розподілу функцій між ними.

Додатковим викликом може бути порядок розподілу між партнерами проєкту повноважень і прибутків під час реалізації проєкту та після його завершення.

За приклад можна навести випадок, коли девелопер, що має кошти, досвід, інші ресурси та кваліфікованих працівників, взаємодіє з власником земельної ділянки, яку планують забудувати.

Урегулювання всіх можливих варіантів відносин потрібно завершити на початковій стадії проєкту, щоб це не призвело до негативних наслідків у майбутньому. Допомога юриста в цьому випадку є визначальною. Після завершення попередньої стадії забудовник береться до реалізації проєкту.

Стадія проєктування, отримання дозволу та інших погоджень

На цій стадії важливо укласти низку договорів із виконавцями робіт, які забезпечать захист забудовника. Зокрема, це стосується проєктанта (важливим питанням може бути належність авторських прав на проєкт). Не менш важливими є договори з генеральним підрядником, підготовка й узгодження яких дуже часто може тривати досить довго. Під час проєктування та проходження експертизи проєкту юрист найчастіше є помічником проєктанта й забезпечує юридичний бік відносин із дозвільними та погоджувальними органами, постачальниками комунальних послуг під час отримання технічних умов та укладення договорів, відносин з експертом тощо. Також на цій стадії важливим є отримання дозволу на будівництво й погоджень від органів місцевого самоврядування, здійснення контролю за виконанням вимог на початковій стадії будівництва (установлення інформаційного стенда належного змісту, отримання погоджень від МНС, консультування стосовно дотримання норм законодавства та вимог органу місцевого самоврядування під час огородження будівельного майданчика, влаштування тимчасових проїздів тощо).

Нерідко як юрист забудовника він вимушений перевіряти діяльність підрядників для того, щоб вчинені ними порушення законодавства не призвели до затримки у процесі підготовки до будівельних робіт і безпосередньо після їх початку. Негативні наслідки для підрядників, навіть якщо вони не передбачають застосування штрафних санкцій до забудовника, опосередковано можуть вплинути на строки будівництва, а отже, доки будівництво не буде завершено, до обов’язків юриста забудовника може входити і юридична допомога основним контрагентам.

Стадія будівництва

Після отримання дозволу на будівництво основними завданнями юриста є супровід договірної діяльності забудовника та його компаній із контрагентами (постачальники обладнання та матеріалів, виконавці робіт та ін.), а також супровід договірних відносин з інвесторами (покупцями) об’єктів нерухомості.

У відносинах з інвесторами (покупцями) є кілька моделей юридичного супроводу. До початку продажу об’єктів нерухомості юристи розробляють шаблони договорів із покупцями з урахуванням наявної схеми фінансування будівництва й особливостей відносин із покупцями (виплати в розстрочку чи 100-відсотковий розрахунок, з урахуванням умов акцій, запроваджених забудовником, або без них тощо). Надалі за першим варіантом частина забудовників доручає відділу продажу працювати за наявними шаблонами, а юриста залучають лише у процесі переговорів із покупцями у випадках, де відділ продажу не може впоратися.

Другий варіант передбачає, що навіть за наявності шаблонів договорів відділ продажу лише веде переговори з покупцями, а підготовку кожного окремого договору покладено на юристів. Залежно від формату роботи, її обсяг істотно відрізнятиметься.

На стадії будівництва також можуть бути перевірки від органів контролю, які юрист теж обов’язково супроводжує.

Стадія завершення будівництва та передання будинку під управління

На завершальній стадії юрист співпрацює переважно з генеральним підрядником і трохи з проєктантом, оскільки прийняття будинку в експлуатацію передбачає звернення до органів містобудування з подальшою перевіркою цими органами фактичної готовності об’єкта будівництва.

До органу містобудування потрібно надати низку документів, які засвідчуватимуть належну якість виконаних робіт, а також проєктну й технічну документацію тощо. У цьому питанні незамінними є генеральний підрядник і проєктант, які, крім надання відповідних документів, можуть надати й обґрунтовані пояснення на запитання чи претензії органів містобудування. А такі запитання та претензії завжди є.

Після прийняття будинку в експлуатацію юрист забезпечує підготовку й супровід передавання окремих об’єктів нерухомості на користь інвесторів (покупців), а також, якщо у проєкті будівництва брали участь кілька партнерів, розподіл між такими партнерами результатів будівництва та/або
отриманого прибутку.

Процес передання об’єктів нерухомості на його завершальній стадії передбачає й передання всього будинку від замовника будівництва на користь майбутнього управителя або ОСББ. Цей процес, якщо добросовісно дотримуватися закону, є досить громіздким і потребує немало часу. На практиці непоодинокими є випадки, коли забудовник передає будинок підконтрольному йому управителю на баланс чи в управління через підписання акта приймання-передавання, що, безумовно, не відповідає передбаченій законом процедурі. Адже згідно із чинними нормами законодавства спочатку щодо низки питань, зокрема і щодо визначення порядку управління будинком, має відбутися голосування власників об’єктів нерухомості, розташованих у будинку. У разі, якщо забудовник піде передбаченим законом шляхом, юрист матиме значний обсяг роботи, що потрібно враховувати на етапі завершення будівництва.

До цієї ж стадії слід зарахувати і юридичний супровід укладання договорів із постачальниками комунальних послуг (енергозабезпечення, водопостачання та водовідведення, газо- й теплопостачання тощо) для забезпечення функціонування будинку.

Зауважимо, наведений перелік не є вичерпним. Наприклад, непоодинокими є випадки спорів з органами контролю, з інвесторами, підрядниками, виконавцями робіт та ін., які нерідко доходять до суду. Потенційний обсяг такого судового супроводу складно передбачити, але й ігнорувати його можливість буде помилкою, навіть у разі найвідповідальнішого виконання приписів закону та умов укладених договорів.

ВИСНОВОК:

Юридичний супровід проєктів у сфері нерухомості має дуже різний характер. Від одноразових консультацій клієнта щодо умов договору підряду на ремонт приміщення до комплексного та довготривалого супроводу забудовника, який реалізує проєкт із будівництва багатоквартирного будинку. Залежно від поставленого завдання одних лише знать законодавства у сфері містобудування може бути недостатньо. Тож, попри активну цифровізацію сфери містобудування та дотичних до неї сфер, пов’язаних із нерухомістю, кваліфікована допомога юриста ще довго буде затребуваною клієнтами.
Важливим чинником, що робить безальтернативним залучення юристів у сфері роботи з нерухомістю, є й часті зміни законодавчого регулювання відповідного виду правовідносин. Як і не менш важливим чинником затребуваності юридичного супроводу нерухомості є потенційне масштабне відбудовування нашої країни після перемоги у війні із сусідом-агресором.