Как проверить квартиру или дом перед покупкой

Проверка недвижимости – это комплекс действий, направленных на выявление юридических рисков при покупке объекта. Она включает анализ документов, реестров и судебных дел.

Приобретение собственного дома или квартиры — чрезвычайно важное событие, и каждому хочется, чтобы оно прошло безупречно, а дальнейшую жизнь не омрачали претензии третьих лиц и судебные разбирательства. Для того чтобы обезопасить себя от возможных рисков, перед покупкой дома стоит посетить консультацию юриста и заказать проверку как продавца, так и самого объекта недвижимости.

Для чего нужно проверять недвижимость перед покупкой?

Юридическая проверка дома (квартиры) перед покупкой — это гарантия заключения безопасной сделки и отсутствия рисков потери жилья в будущем. Задачи юриста по недвижимости перед приобретением квартиры следующие:

• защита от потери денег при внесении аванса;
• проверка на наличие судебных споров в отношении объекта недвижимости;
• проверка наличия или отсутствия ареста на имущество;
• проверка наличия ограничений на распоряжение недвижимостью и претензий третьих лиц (членов семьи продавца, предыдущих владельцев, кредиторов).

Анализ документов длится до трех рабочих дней, хотя при необходимости может быть сокращен до одного дня.

Как отличить рискованные и беспроблемные квартиры

Отличить беспроблемную квартиру от рискованной обычному человеку будет сложно. Ведь несмотря на кажущуюся простоту, процесс приобретения недвижимости содержит немало нюансов и подводных камней, о которых непрофессионал, скорее всего, даже не догадывается. Именно поэтому стоит обратиться за помощью к юристу по недвижимости, который является не заангажированным лицом и объективно проанализирует возможные риски для покупателя.

Можно ли купить квартиру без участия юриста

Квартиру вполне возможно приобрести без участия юриста. Выбрать жилье из нескольких вариантов поможет риелтор, а сделку оформит нотариус. Однако в задачи ни одного из них не входит оценка рисков и защита прав покупателя. А покупая квартиру в строящемся доме без предварительной юридической проверки, вы рискуете наткнуться на недобросовестного застройщика, который получит аванс, но не сдаст жилье в эксплуатацию вовремя, или через некоторое время будете иметь дело с претензиями других собственников, если застройщик осуществлял двойные продажи. Тогда придется отстаивать свои права через суд, а это требует дополнительных усилий, времени и средств.

Какие документы следует проверить при самостоятельной покупке квартиры

Проверку квартиры перед покупкой более рационально доверить профессиональному юристу, имеющему соответствующий опыт и четко понимающему алгоритм действий. Если вы решили купить квартиру самостоятельно, то должны провести ревизию следующих документов:

• удостоверение личности продавца;
• если продажу квартиры осуществляет представитель собственника, необходимо проверить доверенность, в частности полномочия представителя и срок действия;
• оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру: договор купли-продажи, право на наследство, дарственную или судебное решение;
• наличие ареста, ипотеки или других обременений;
• долги по жилищно-коммунальным услугам;
• наличие совладельцев. Если они есть, необходимо иметь их разрешение на продажу квартиры;
• технические характеристики квартиры. Если она подверглась перепланировке, продавец должен предоставить разрешение на проведение реконструкции.

Если речь идет о покупке квартиры у застройщика, покупатель должен проверить документы застройщика, наличие всей разрешительной документации на проведение строительства, право собственности на землю и убедиться, что договор купли-продажи соответствует требованиям законодательства и защищает интересы обеих сторон (то есть застройщик не может нарушить его условия без наложения штрафных санкций).

Как проверить право собственности на квартиру

Проверить право собственности на квартиру можно через Опендатабот или портал «Дія». Для этого в Опендатабот нужно сделать запрос по владельцу, введя индивидуальный налоговый номер лица (для юридического лица — ЕГРПОУ). В разделе «Недвижимость, долги, штрафы» можно выбрать нужный объект недвижимости из перечня и оплатить заказ выписки.

На портале «Дія» следует заполнить онлайн-форму, введя сведения об объекте недвижимости или владельце. Таким образом можно получить справку из нескольких реестров (Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и других). Стоимость услуги — от 40 грн.

Как выглядят документы на квартиру

Право собственности на квартиру, зарегистрированное после 2013 года, подтверждает выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, а также документы, послужившие основанием для регистрации прав (договор купли-продажи, дарения, решение суда, завещание и т.д.).

Какие документы должны быть на квартиру

Продавец должен предоставить документы, подтверждающие законность оснований возникновения права собственности на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации, выписка из реестра прав на недвижимое имущество и т.д. Если квартира подверглась перепланировке путем реконструкции, необходимо иметь разрешительную документацию от Государственной архитектурно-строительной инспекции на начало проведения работ и принятие объекта в эксплуатацию. Технический паспорт хоть и не является правоустанавливающим документом, однако всегда должен быть надлежащим образом оформлен владельцем квартиры перед ее продажей.

Как узнать, кто прописан в квартире

Чтобы узнать, кто прописан в квартире, нотариус может обратиться в Центр предоставления административных услуг и получить справку о составе зарегистрированных граждан по данному адресу на момент отчуждения недвижимого имущества.Также данным правом до момента продажи квартиры наделен предыдущий владелец квартиры (продавец). В таком случае будущий владелец может определить условием подписания договора купли-продажи подачу обращения продавцом в ЦПАУ для получения соответствующей справки и предоставления ее покупателю (будущему владельцу). Кроме того, перед подписанием договора купли-продажи предыдущий владелец подписывает заявление о том, что он удостоверяет отсутствие зарегистрированных лиц в квартире, в том числе малолетних детей. Это становится дополнительной гарантией для нового владельца.

Как узнать, есть ли долги за коммунальные услуги

Для получения информации об отсутствии или наличии долгов за жилищно-коммунальные услуги нужно обратиться в компанию, которая осуществляет управление домом. Это может быть ОСМД, управляющая компания, кооператив или в некоторых случаях местное ЖКХ. Скорее всего, такую информацию предоставят только владельцу квартиры, а не покупателю.

Кроме того, если владелец квартиры заключал прямые договоры с поставщиками и компаниями, осуществляющими распределение электроэнергии, газа и т.д., то следует также обратиться и к ним для получения соответствующей информации. В то же время долги предыдущего владельца квартиры не переносятся автоматически на нового владельца и не привязаны к квартире, а остаются долгами лица, которое владело ею ранее. Конечно, желательно, чтобы на дату заключения договора купли-продажи квартиры все долги были погашены, но это не является основанием для отмены сделки.

Чем поможет юрист при покупке квартиры или дома?

Мы уже перечислили немало документов, которые необходимо проверить покупателю перед приобретением квартиры, и отметили лишь некоторые важные аспекты. Всю эту работу и даже больше берет на себя юрист по недвижимости компании «ДЕ-ЮРЕ» — в частности, он проверяет:

• при покупке квартиры в новостройке — историю застройщика и компаний, задействованных в строительстве, их разрешительные документы, право собственности на землю, наличие банкротств и судебных споров, предметом которых является этот объект недвижимости;
• при покупке жилья на вторичном рынке — наличие правоустанавливающих документов на недвижимость, историю квартиры, наличие совладельцев, включая несовершеннолетних детей, наличие судебных споров и обременений, арестов и ипотек, действующих исполнительных производств.

Юрист анализирует договор купли-продажи квартиры на предмет защиты интересов клиента, при необходимости согласовывает правки и вносит их.

Для чего нужна проверка квартиры в новостройке перед покупкой?

Не каждая из компаний, предоставляющих услуги по строительству и продаже жилья, соблюдает нормы и правила, установленные законодательством Украины. Юрист по недвижимости поможет выбрать надежного и добросовестного застройщика и получить квартиру в установленный срок. При необходимости он может принять участие в подписании соглашения о получении квартиры или нежилой недвижимости.

Что нужно для проверки застройщика и новостройки юристом?

Для проверки новостройки и застройщика клиент должен предоставить юристу схему и условия продажи, а также дополнительные материалы, которые он получил от застройщика. Если в процессе проверки у юриста возникнут дополнительные вопросы к застройщику, он сам обратится к нему и приедет в офис, чтобы изучить необходимые документы.

Что именно проверяет юрист при покупке квартиры на вторичном рынке или в новостройке?

Задача юриста при покупке квартиры у застройщика или продавца на вторичном рынке заключается в анализе всех имеющихся документов на предмет проблемных ситуаций, возникавших в прошлом или которые могут возникнуть в будущем. Юрист по недвижимости выявляет все потенциально опасные для покупателя нюансы продавца и застройщика:

• отсутствие разрешительной документации на строительство или отсутствие прав на пользование землей;
• отсутствие споров с третьими лицами (кредиторами, совладельцами, семьями предыдущих владельцев);
• схему отчуждения, при выполнении которой могут возникнуть неожиданные сложности с передачей имущества или посредник просто исчезнет;
• передачу средств мошенникам, не имеющим права на продажу недвижимости;
• получение недвижимости с долгами по обязательным платежам, что может потребовать защиты собственных интересов от незаконных требований кредиторов.

В отдельных случаях имеет смысл отказаться от покупки квартиры, так как риски слишком высоки.

Что нужно для проверки юристом продавца и квартиры на вторичном рынке?

Для юридической проверки квартиры на вторичном рынке юристу в первую очередь нужны копии правоустанавливающих документов на имущество, которые предоставляет продавец. Также понадобятся данные о самом продавце и о наличии совладельцев квартиры. Клиент должен описать условия сделки купли-продажи квартиры. Все эти документы можно как передать на консультации, так и отправить в электронном виде.

Особенности продажи и покупки квартиры во время военного положения: если собственник за границей

Если собственник квартиры находится за границей, он может составить доверенность и отправить ее своему представителю. Представитель получает право действовать от имени собственника, в том числе в вопросах продажи квартиры или дома. Услугу по составлению доверенности предоставляют посольства и консульства Украины, а также местные нотариусы. В случае привлечения иностранных нотариусов почти всегда необходимо проставлять апостиль на доверенности.

Нужно ли продавцу проверять покупателя при продаже недвижимости

Продавцу, в свою очередь, стоит проверить покупателя, чтобы убедиться, что договор купли-продажи может быть заключен. Как минимум — сделать это с помощью онлайн-инструментов: на сайте Судебной власти Украины, в Едином реестре должников, Автоматизированной системе исполнительного производства и Едином государственном реестре судебных решений. Ведь наличие долгов, исполнительных производств и обременений, а также судебных споров может стать препятствием для удостоверения договора нотариусом.

Нужно ли проверять квартиру во время съема в аренду

Чтобы не стать жертвой мошеннической схемы при аренде квартиры, стоит также проверить правоустанавливающие документы и личность арендодателя. Если у квартиры есть другие совладельцы, понадобится их разрешение на сдачу квартиры в аренду. Договор аренды позволяет обезопасить себя от неожиданной продажи арендуемой квартиры или неоправданного повышения платы при условии его правильного составления.