Як перевірити квартиру або будинок перед купівлею

Перевірка нерухомості — це комплекс дій, спрямованих на виявлення юридичних ризиків при купівлі об’єкта. Вона охоплює аналіз документів, реєстрів і судових справ.

Придбання власного будинку або квартири — надзвичайно важлива подія, і кожному хочеться, щоб вона пройшла бездоганно, а подальше життя не затьмарювали претензії третіх осіб та судове врегулювання. Для того, щоб убезпечити себе від можливих ризиків, перед купівлею будинку варто відвідати консультацію юриста і замовити перевірку як продавця, так і самого об’єкта нерухомості.

Для чого потрібно перевіряти нерухомість перед купівлею?

Юридична перевірка будинку (квартири) перед купівлею — це гарантія укладення безпечної угоди і відсутності ризиків втрати житла у майбутньому. Задачі юриста з нерухомості перед придбанням квартири такі:

• захист від втрати грошей при внесенні аванса;
• перевірка на наявність судових спорів стосовно об’єкта нерухомості;
• перевірка наявності або відсутності арешту на майно;
• перевірка наявності обмежень на розпорядження нерухомістю та претензій третіх осіб (членів родини продавця, попередніх власників, кредиторів).

Аналіз документів триває до трьох робочих днів, хоча за необхідності може бути скорочений до одного дня.

Як відрізнити ризиковані та непроблемні квартири

Відрізнити непроблемну квартиру від ризикованої пересічній людині буде складно. Адже попри вдавану простоту, процес придбання нерухомості містить чимало нюансів та підводних каменів, про які непрофесіонал, скоріш за все, навіть не здогадується. Саме тому варто звернутися по допомогу до юриста з нерухомості, який є незаангажованою особою і об’єктивно проаналізує можливі ризики для покупця.

Чи можна купити квартиру без участі юриста

Квартиру цілком можливо придбати без участі юриста. Обрати житло з кількох варіантів допоможе ріелтор, а угоду оформить нотаріус. Однак до задач жодного з них не входить оцінка ризиків та захист прав покупця. А купуючи квартиру в будинку, що будується, без попередньої юридичної перевірки, ви ризикуєте натрапити на недоброчесного забудовника, який отримає аванс, але не здасть житло в експлуатацію вчасно, або за деякий час матимете справу з претензіями інших власників, якщо забудовник здійснював подвійні продажі. Тоді доведеться відстоювати свої права через суд, а це вимагає додаткових зусиль, часу і коштів.

Які документи слід перевірити під час самостійної купівлі квартири

Перевірку квартири перед купівлею більш раціонально довірити професійному юристу, який має відповідний досвід та чітко розуміє алгоритм дій. Якщо ви вирішили купити квартиру самостійно, то маєте провести ревізію таких документів:

• посвідчення особи продавця;
• якщо продаж квартири здійснює представник власника, необхідно перевірити довіреність, зокрема повноваження представника та термін дії;
• оригінали документів, що підтверджують право власності на квартиру: договір купівлі-продажу, право на спадщину, дарчу або судове рішення;
• наявність арешту, іпотеки або інших обмежень;
• борги за житлово-комунальні послуги;
• наявність співвласників. Якщо вони є, необхідно мати їхній дозвіл на продаж квартири;
• технічні характеристики квартири. Якщо вона зазнала перебудови, продавець має надати дозвіл на проведення реконструкції.

Якщо йдеться про купівлю квартири у забудовника, покупець має перевірити документи забудовника, наявність всієї дозвільної документації на проведення будівництва, право власності на землю та впевнитися, що договір купівлі-продажу відповідає вимогам законодавства і захищає інтереси обох сторін (тобто забудовник не може порушити його умови без накладання штрафних санкцій). 

Як перевірити права власності на квартиру

Перевірити право власності на квартиру можна через Опендатабот або портал «Дія». Для цього в Опендатабот потрібно зробити запит за власником, ввівши індивідуальний податковий номер особи (для юридичної особи — ЄДРПОУ). В розділі «Нерухомість, борги, штрафи» можна обрати потрібний об’єкт нерухомості з переліку та сплатити за замовлення витягу.

На порталі «Дія» слід заповнити онлайн-форму, ввівши відомості про об’єкт нерухомості або власника. У такий спосіб можна отримати довідку з кількох реєстрів (Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та інших). Вартість послуги — від 40 грн.

Який вигляд мають документи на квартиру

Право власності на квартиру, зареєстроване після 2013 року, підтверджує витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно, а також документи, що стали підставою реєстрації прав (договір купівлі-продажу, дарування, рішення суду, заповіт тощо).

Які документи мають бути на квартиру

Продавець має надати документи, які підтверджують законність підстав виникнення права власності на квартиру: договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про приватизацію, витяг з реєстру прав на нерухоме майно тощо. Якщо квартира зазнала перепланування шляхом реконструкції, необхідно мати дозвільну документацію від Державної архітектурно-будівельної інспекції на початок проведення робіт та прийняття об’єкта в експлуатацію. Технічний паспорт хоч і не є правовстановлюючим документом, проте завжди має бути належним чином оформлений власником квартири перед її продажем.

Як дізнатися, хто прописаний у квартирі

Щоб дізнатися, хто прописаний у квартирі, нотаріус може звернутися до Центру надання адміністративних послуг та отримати довідку про склад зареєстрованих громадян за даною адресою на момент відчуження нерухомого майна. Також даним правом до моменту продажу квартири наділений попередній власник квартири (продавець). В такому разі майбутній власник може визначити умовою підписання договору купівлі-продажу подання звернення продавцем до ЦНАП для отримання відповідної довідки та надання її покупцю (майбутньому власнику). Крім того, перед підписанням договору купівлі-продажу попередній власник підписує заяву про те, що він засвідчує відсутність зареєстрованих осіб у квартирі, в тому числі малолітніх дітей. Це стає додатковою гарантією для нового власника.

Як дізнатися, чи є борги за комунальні послуги

Для отримання інформації про відсутність або наявність боргів за житлово-комунальні послуги треба звернутись до компанії, яка здійснює управління будинком. Це може бути ОСББ, управитель, кооператив або в деяких випадках місцевий ЖКГ. Скоріш за все, таку інформацію нададуть тільки власнику квартири, а не покупцю.

Окрім того, якщо власник квартири укладав прямі договори із постачальниками та компаніями, які здійснюють розподіл електроенергії, газу тощо, то слід також звернутись і до них для отримання відповідної інформації. Водночас борги попереднього власника квартири не переносяться автоматично на нового власника і не прив’язані до квартири, а залишаються боргами особи, яка володіла нею раніше. Звичайно, бажано, щоб на дату укладення договору купівлі-продажу квартири всі борги були погашені, але це не є підставою для скасування угоди.

Чим допоможе юрист під час купівлі квартири або будинку?

Ми вже перерахували чимало документів, які необхідно перевірити покупцеві перед придбанням квартири, та відзначили лише деякі важливі аспекти. Всю цю роботу і навіть більше бере на себе юрист з нерухомості компанії «ДЕ-ЮРЕ» — зокрема він перевіряє:

• при купівлі квартири в новобудові — історію забудовника та компаній, які залучені до будівництва, їхні дозвільні документи, право власності на землю, наявність банкрутств та судових спорів, предметом яких є цей об’єкт нерухомості;
• при купівлі житла на вторинному ринку — наявність правовстановлюючих документів на нерухомість, історію квартири, наявність співвласників, включно з неповнолітніми дітьми, наявність судових спорів та обмежень, арештів й іпотек, чинних виконавчих виробництв.

Юрист аналізує договір купівлі-продажу квартири на предмет захисту інтересів клієнта, за необхідності узгоджує правки та вносить їх.

Для чого потрібна перевірка квартири в новобудові перед купівлею?

Не кожна з компаній, що надає послуги з будівництва і продажу житла, дотримується норм і правил, встановлених законодавством України. Юрист з нерухомості допоможе вибрати надійного і доброчесного забудовника і отримати квартиру у встановлений термін. За необхідності він може долучитися до підписання угоди про отримання квартири або нежитлової нерухомості.

Що потрібно для перевірки забудовника і новобудови юристом?

Для перевірки новобудови і забудовника клієнт має надати юристу схему і умови продажу, а також додаткові матеріали, які отримав від забудовника. Якщо в процесі перевірки у юриста виникнуть додаткові запитання до забудовника, він сам звернеться до нього і приїде до офісу, щоб вивчити потрібні документи.

Що саме перевіряє юрист при купівлі квартири на вторинному ринку або в новобудові?

Задача юриста при купівлі квартири у забудовника або продавця на вторинному ринку полягає у аналізі всіх наявних документів на предмет проблемних ситуацій, що виникали в минулому або можуть виникнути в майбутньому. Юрист з нерухомості виявляє всі потенційно небезпечні для покупця нюанси продавця і забудовника:

• відсутність дозвільної документації на будівництво або відсутність прав на користування землею;
• відсутність спорів з третіми особами (кредиторами, співвласниками, сім’ями попередніх власників);
• схему відчуження, під час виконання якої можуть виникнути неочікувані складнощі з передачею майна або посередник просто зникне;
• передачу коштів шахраям, які не мають права на продаж нерухомості;
• отримання нерухомості з боргами по обов’язковим платежам, що може вимагати захисту власних інтересів від незаконних вимог кредиторів.

В окремих випадках є сенс відмовитися від купівлі квартири, адже ризики є занадто високими.

Що потрібно для перевірки юристом продавця та квартири на вторинному ринку?

Для юридичної перевірки квартири на вторинному ринку юристу першочергово потрібні копії правовстановлюючих документів на майно, які надає продавець. Також знадобляться дані про самого продавця і про наявність співвласників квартири. Клієнт має описати умови угоди купівлі-продажу квартири. Всі ці документи можна як передати на консультації, так і надіслати в електронному вигляді.

Особливості продажу та купівлі квартири під час воєнного стану: якщо власник за кордоном

Якщо власник квартири знаходиться за кордоном, він може скласти довіреність і надіслати її своєму представнику. Представник отримує право діяти від імені власника, в тому числі в питаннях продажу квартири або будинку. Послугу зі складання довіреності надають посольства та консульства України, а також місцеві нотаріуси. У разі залучення іноземних нотаріусів майже завжди необхідно проставляти апостиль на довіреності.

Чи потрібно продавцю перевіряти покупця під час продажу нерухомості

Продавцю, своєю чергою, варто перевірити покупця, щоб упевнитися, що договір купівлі-продажу може бути укладений. Як мінімум — зробити це за допомогою онлайн-інструментів: на сайті Судової влади України, в Єдиному реєстрі боржників, Автоматизованій системі виконавчого провадження та Єдиному державному реєстрі судових рішень. Адже наявність боргів, виконавчих проваджень і обтяжень, а також судових спорів може стати перешкодою для засвідчення договору нотаріусом.

Чи потрібно перевіряти квартиру під час знімання в оренду

Щоб не стати жертвою шахрайської схеми під час оренди квартири, варто так само перевірити правовстановлюючі документи і особу орендодавця. Якщо у квартири є інші співвласники, знадобиться їхній дозвіл на здачу квартири в оренду. Договір оренди дозволяє убезпечити себе від неочікуваного продажу орендованої квартири або невиправданого підвищення плати за умови його правильного складання.