Самовольное строительство: как решаются споры в суде?

Самочинное строительство – это возведение объекта без надлежащих разрешений или с нарушением градостроительных условий. Такое строительство может быть узаконено или подлежит снесению по решению суда.

В 1990-2000-ные годы для подтверждения права собственности на недвижимость и землю достаточно было решения суда, и большинство украинцев это устраивало. А в 2010 году ситуация изменилась: с тех пор прокуратура отменяет право собственности через суд и может отменить решение о передачи земли, когда считает нужным. В таких случаях требованием может быть и штраф за самовольное строительство, и снос самостроя за счет владельца. Защитить свои права в суде и легализовать самовольно построенную недвижимость помогают юристы компании «ДЕ-ЮРЕ».

Что считается самовольным строительством по закону?

Согласно Гражданскому кодексу Украины (статья 376), жилой дом, здание, сооружение или другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или строятся без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы или надлежаще утвержденного проекта. Самовольным также является строительство с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Какие основания для признания постройки самовольной?

Вариантов исковых требований может быть достаточно много, в зависимости от того, чьи права нарушены и в чем это выражается.

Чаще всего в суд обращаются с исками об устранении негативных последствий и/или нарушений, которые вызвало такое самовольное строительство. Например, если дом построен на чужом земельном участке, то владелец имеет право обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе дома. Если реконструкцию здания произвели без получения соответствующих разрешительных документов, то орган градостроительства может обратиться в суд с иском об обязательстве застройщика за собственные средства привести в первоначальное состояние самовольно реконструированное здание (как избежать такой ситуации и легализовать реконструкцию, мы рассказывали в отдельной статье).

Сроки исковой давности по делам о самовольном строительстве

Срок исковой давности зависит от процессуального законодательства, в порядке которого истец обращается в суд. Кроме того, важными являются заявленные требования и суть спора. Так, если человек построил дом на земле, которая ему не принадлежит, то никакие сроки не позволяют ему зарегистрировать права собственности на этот самострой через суд. Срок исковой давности на требования о перестройке или сносе самовольно построенного сооружения (дома, пристройки и т.п.) не считается упущенным, сколько бы времени не прошло после начала или окончания стройки.

Кто может подать иск о самовольном строительстве?

В суд с иском может обратиться владелец земельного участка, на котором постороннее лицо осуществило самовольное строительство без его разрешения или без передачи этого участка в пользование застройщику.

В перечень исковых требований могут входить требования о сносе (демонтаже) здания. Этот иск подается в местный суд. При этом отдельного требования о признании объекта строительства самовольно построенным не нужно. Если земельный участок принадлежит местной общине, то иск в суд подает орган градостроительства и архитектуры, входящий в структуру органа местного самоуправления. Также имеют право подать иск органы государственной власти, местного самоуправления, а также соответствующие инспекции Госархстройконтроля.

Как подготовить документы для судебного разбирательства?

Чтобы узаконить частный дом через суд, нужно подать исковое заявление ответчиком по которой будет орган местного самоуправления или государственная архитектурно-строительная инспекция. Эта процедура подходит только для уже завершенных сооружений, построенных в соответствии с техническими и строительными нормами. Необходимо также добавить к заявлению документы, подтверждающие право собственности на землю, и пройти техническую экспертизу.

Суд принимает решение, на основании которого проводится государственная регистрация права собственности, в результате чего происходит легализация самостроя.

Порядок подачи иска о сносе самовольной постройки

Для обращения в суд, кроме мотивированного искового заявления, следует подготовить документы, доказывающие обоснованность исковых требований (например, документы подтверждающие право на земельный участок, где постороннее лицо построило самострой, доказательства нарушения застройщиком строительных и санитарных норм и т.п.), а также соблюсти процессуальные требования, которые предусмотрены законодательством для подачи соответствующего иска: оплатить судебный сбор, выслать исковое заявление с копиями прилагаемых к нему документов ответчику и т.п. Правильно составленный и оформленный пакет документов — это уже первый шаг к победе в судебном деле.

Как доказать право на сохранение самовольного строительства?

Чтобы защитить свои права и не допустить сноса самовольно построенного сооружения, следует разобраться во всех деталях дела. Например, в практике «ДЕ-ЮРЕ» есть кейс, когда на клиента подали в суд из-за строительства пристройки, которая объединяла два его склада в один большой. Но, согласно документам, земельный участок под зданием был законно передан ему в аренду, срок которой еще не истек. Поэтому на момент, пока договор аренды остается действующим, требование о сносе самовольно построенного помещения является вмешательством в частный бизнес.

Как узаконить самовольное строительство через суд?

В отдельных случаях, даже когда строительные работы выполнены без получения разрешения на их проведение, у застройщика есть возможность пройти процедуру, предусмотренную законом для соответствующих строительных работ. В частности, разработать проектную документацию, получить согласование на начало строительных работ и о готовности объекта к эксплуатации (этот перечень не исчерпывающий и зависит от нюансов конкретного дела). Однако этот способ подходит не для всех объектов. В зависимости от обстоятельств выбирается путь «узаконивания» самовольно построенного объекта.

Как обжаловать решение суда о сносе постройки?

Решение суда, вне зависимости от того, касается ли оно сноса здания или другого спора, оспаривается по процедуре, определенной в соответствующем процессуальном нормативно-правовом акте. Если дело рассматривалось в местном суде (как чаще всего происходит), то для обжалования следует обратиться в соответствующий апелляционный суд. Подача апелляционной жалобы должна быть выполнена в предусмотренные законом сроки, и с этим помогают специалисты «ДЕ-ЮРЕ».

Популярные вопросы

Какие решения может вынести суд по самовольным постройкам?

Решение суда зависит от сущности дела. Если в суде будет доказано, что здание самовольно построено на чужом земельном участке, то суд может принять решение о его сносе. Если самовольными были строительные работы по реконструкции, то суд может обязать владельца здания привести его в первоначальное состояние, которое было до реконструкции.

Как суд учитывает интересы третьих лиц при спорах о самовольных постройках?

Если решение по делу об узаконивании зданий может повлиять на права третьих лиц, суд вправе привлечь их к участию в процессе. В таком случае привлеченные лица получают ряд процессуальных прав, в том числе предоставлять объяснения, заявлять ходатайства и т.п. Таким образом, третьи лица могут защитить собственные права и законные интересы в рамках судебного разбирательства.

Что делать, если соседская постройка нарушает ваши права?

Если сосед строит или завершил строительство объекта недвижимости, который нарушает ваши права, то есть целый ряд мер, которые можно принять. Для начала следует обратиться непосредственно к соседу, чтобы попытаться разрешить спор полюбовно, учитывая взаимные интересы. Если договориться с соседом, самовольно построившим сооружение, не удалось, есть еще несколько опций:

• если нарушения имеют признаки административного правонарушения или преступления — обратиться в правоохранительные органы, в частности, полицию;
• если нарушения заключаются в несоблюдении строительных норм и правил, а также требований нормативно-правовых актов в сфере градостроительства — в орган градостроительства;
• если решить дело в досудебном порядке невозможно — остается обращение в суд.