Самочинне будівництво: як вирішуються спори в суді

Самочинне будівництво — це зведення об’єкта без належних дозволів або з порушенням містобудівних умов. Таке будівництво може бути узаконене або підлягати знесенню за рішенням суду.

В 1990-2000-ні роки для підтвердження права власності на нерухомість і землю достатньо було рішення суду, і більшість українців це влаштовувало. А в 2010 році ситуація змінилася: відтоді прокуратура скасовує право власності через суд і може скасувати рішення про передачу землі, коли вважає за потрібне. В таких випадках вимогою може бути і штраф за самочинне будівництво, і знесення самобуду коштом власника. Захистити свої права в суді та легалізувати самочинно збудовану нерухомість допомагають юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ».

Що вважається самочинним будівництвом за законом?

Згідно з Цивільним кодексом України (стаття 376), житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або будуються без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту. Самочинним також є будівництво з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Які підстави для визнання споруди самочинною?

Варіантів позовних вимог може бути досить багато, в залежності від того, чиї права порушені та в чому це виражається. Найчастіше до суду звертаються із позовами про усунення негативних наслідків та/або порушень, які викликало таке самочинне будівництво. Наприклад, якщо будинок побудовано на чужій земельній ділянці, то власник має право звернутись до суду із вимогою про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою та знесення будинку. Якщо реконструкцію будівлі провели без отримання відповідних дозвільних документів, то орган містобудування може звернутись до суду із позовом про зобов’язання забудовника за власні кошти привести в первинний стан самовільно реконструйовану будівлю (як уникнути такої ситуації і легалізувати реконструкцію, ми розповідали в окремій статті).

Строки позовної давності у справах про самочинне будівництво

Строк позовної давності залежить від процесуального законодавства, в порядку якого позивач звертається до суду. Крім того, важливими є заявлені вимоги та суть спору. Так, якщо особа побудувала будинок на землі, яка їй не належить, то жодні строки не дозволяють їй зареєструвати права власності на цей самобуд через суд. Строк позовної давності на вимоги про перебудову або знесення самовільно побудованої споруди (будинку, прибудови тощо) не вважається пропущеним, скільки б часу не минуло після початку чи закінчення будівництва.

Хто може подати позов про самочинне будівництво?

До суду з позовом може звернутися власник земельної ділянки, на якій стороння особа здійснила самочинне будівництво без його дозволу або без передання цієї ділянки в користування забудовнику.

До переліку позовних вимог можуть входити вимоги про знесення (демонтаж) будівлі. Цей позов подається до місцевого суду. При цьому окремої вимоги про визнання об’єкта будівництва самочинно збудованим не потрібно. Якщо земельна ділянка належить місцевій громаді, то позов до суду подає орган містобудування та архітектури, що входить до структури органу місцевого самоврядування. Також мають право подати позов органи державної влади, місцевого самоврядування, а також відповідні інспекції Держархбудконтролю.

Як підготувати документи для судового розгляду?

Щоб узаконити приватний будинок через суд, треба подати позовну заяву відповідачем за якою буде  орган місцевого самоврядування або державна архітектурно-будівельна інспекція. Ця процедура підходить тільки для вже завершених споруд, що побудовані згідно з технічними і будівельними нормами. Необхідно також додати до заяви документи, що підтверджують право власності на землю, і пройти технічну експертизу. Суд приймає рішення, на підставі якого проводиться державна реєстрація права власності, внаслідок чого відбувається легалізація самобуду.

Порядок подання позову про знесення самочинної споруди

Для звернення до суду, окрім мотивованої позовної заяви, слід підготувати документи, що доводять обґрунтованість позовних вимог (наприклад, документи, що підтверджують право на земельну ділянку, де стороння особа побудувала самобуд, докази порушення забудовником будівельних та санітарних норм тощо), а також дотриматися процесуальних вимог, які передбачені законодавством для подання відповідного позову: сплатити судовий збір, надіслати позовну заяву із копіями доданих до неї документів відповідачу тощо. Правильно складений і оформлений пакет документів — це вже перший крок до перемоги в судовій справі.

Як довести право на збереження самочинного будівництва?

Щоб захистити свої права і не допустити знесення самочинно збудованої споруди, варто розібратися в усіх деталях справи. Наприклад, в практиці «ДЕ-ЮРЕ» є кейс, коли на клієнта подали до суду через будівництво прибудови, що поєднувала два його склади в один великий. Але згідно з документами земельна ділянка під будівлею була законно передана йому в оренду, термін якої ще не закінчився. Тож на момент, доки договір оренди залишається чинним, вимога про знесення самочинно збудованого приміщення є втручанням у приватний бізнес.

Як узаконити самочинне будівництво через суд?

В окремих випадках, навіть коли будівельні роботи здійснені без отримання дозволу на їх проведення, забудовник має можливість пройти процедуру, передбачену законом для відповідних будівельних робіт. Зокрема розробити проєктну документацію, отримати погодження на початок будівельних робіт та про готовність об’єкта до експлуатації (цей перелік не є вичерпним і залежить від нюансів конкретної справи). Проте цей спосіб підходить не для всіх об’єктів. В залежності від обставин обирається шлях «узаконення» самочинно збудованого об’єкта.

Як оскаржити рішення суду про знесення споруди?

Рішення суду, незалежно від того, стосується воно знесення будівлі чи іншого спору, оскаржується по процедурі, визначеній у відповідному процесуальному нормативно–правовому акті. Якщо справа розглядалась в місцевому суді (як найчастіше відбувається), то для оскарження слід звернутись до відповідного апеляційного суду. Подання апеляційної скарги має бути здійснено у передбачені законом строки, і з цим допомагають спеціалісти «ДЕ-ЮРЕ».

Популярні питання

Які рішення може винести суд щодо самочинних будівель?

Рішення суду залежить від суті справи. Якщо в суді буде доведено, що будівля самочинно збудована на чужій земельній ділянці, то суд може прийняти рішення про її знесення. Якщо самочинними були будівельні роботи із реконструкції, то суд може зобов’язати власника будівлі привести її у первинний стан, який був до реконструкції.

Як суд враховує інтереси третіх осіб у спорах про самочинні споруди?

Якщо рішення по справі про узаконення будівель може вплинути на права третіх осіб, суд вправі залучити їх до участі у процесі. В такому разі залучені особи отримують ряд процесуальних прав, в тому числі надавати пояснення, заявляти клопотання тощо. Таким чином треті особи можуть захистити власні права та законні інтереси в межах судового розгляду.

Що робити, якщо сусідська споруда порушує ваші права?

Якщо сусід будує або завершив будівництво об’єкта нерухомості, який порушує ваші права, то є цілий ряд заходів, яких можна вжити. Для початку слід звернутись безпосередньо до сусіда, щоб спробувати вирішити спір полюбовно, враховуючи взаємні інтереси. Якщо домовитися з сусідом, який самочинно побудував споруду, не вдалося, то є ще кілька опцій:

• якщо порушення мають ознаки адміністративного правопорушення або злочину — звернутись до правоохоронних органів, зокрема поліції;
• якщо порушення полягають у недотримання будівельних норм та правил, а також вимог нормативно–правових актів в сфері містобудування — до органу містобудування;
• якщо вирішити справу в досудовому порядку неможливо — залишається звернення до суду.