Десять распространенных ошибок при покупке недвижимости в Украине

Часто покупатели перед тем как приобрести недвижимость проверяют только технический паспорт и выписку из ДРРП, при этом не смотрят в другие источники. В результате при заключении сделки могут «вылезти» судебные споры, исполнительные производства или обязательства, связанные с объектом. Покупка недвижимости в Украине – сложный процесс с многочисленными рисками: от «серых» платежей до неучтенных прав совладельцев или детей. Юристы компании «ДЕ-ЮРЕ» специализируются на том, чтобы минимизировать эти риски и обеспечить безопасное оформление сделок. Разбираем 10 обычных ошибок при покупке недвижимости.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости очень динамичен. Отследить все изменения довольно сложно — появляются новые модели инвестирования, реестры, налоги и т. д. Неудивительно, что рядовые граждане могут допустить ошибку при покупке недвижимого имущества. Разберем 10 типичных ошибок при покупке недвижимости, а также подскажем, как их избежать.

Ошибка 1. Отсутствие правового заключения юриста (так называемого due diligence)

Часто покупатели перед приобретением недвижимости проверяют только технический паспорт и выписку из ГРВП (Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество), при этом не заглядывая в другие источники. В результате при заключении сделки могут «вспылть» судебные споры, исполнительные производства или обязательства, связанные с объектом. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то часть рисков проверяет нотариус, но и он не анализирует всю цепочку: как менялись собственники, есть ли недвижимость в судебных реестрах.

Чтобы избежать такой ошибки, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу, который осуществляет полную проверку due diligence. Юрист проверяет следующие источники:

• ГРВП (права/ипотеки/обременения);
• Единый реестр должников;
• Реестр исполнительных производств;
• Реестр судебных решений.

Кроме того, юрист анализирует все предыдущие операции, связанные с объектом недвижимости, такие как изменение целевого назначения, перепланировка без получения разрешительных документов и т. д.

Ошибка 2. Оплата наличными или «серая» цена

Низкая стоимость в договоре может выглядеть выгодной для продавца, ведь уменьшает налоги для него. Но для покупателя это значительный риск: в случае расторжения сделки или реституции возвращают только официально указанную сумму. Расчеты «из рук в руки» создают дополнительную проблему: в суде часто невозможно доказать факт передачи средств.

Чтобы обезопасить себя, следует указывать реальную цену в договоре, проводить платежи безналичным путем и прописывать график расчетов. Если все же договоренность предполагает другую фактическую сумму, покупателю необходимо получить подробную расписку от продавца, где указаны все обстоятельства дела и сумма. Рекомендовано, чтобы расписку подписали два свидетеля.

Ошибка 3. Неучет семейного статуса и полномочий продавца

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости нотариус всегда проверяет, состоят ли стороны в браке, и требует согласие второго супруга, если нет подтверждений, что имущество или средства являются их личной собственностью. Так же тщательно оцениваются полномочия представителя, действующего по доверенности. Вместе с тем, в договорах с застройщиками на этапе строительства такие требования часто игнорируются: сделки заключаются без нотариального согласия мужа или жены или по доверенности с ограниченными полномочиями. Как следствие, возможно оспаривание сделки в суде.

Чтобы избежать рисков, следует требовать документы о семейном положении, нотариально заверенное согласие или брачный договор, а также проверять срок действия и объем полномочий представителя, указанный в доверенности.

Ошибка 4. Формальные предоплаты и договоры без юридической силы

Передача больших сумм денег под простую расписку или подписание предварительного договора без нотариального удостоверения создает серьезные риски для покупателя. По закону (ст. 635 и 657 ГК Украины) предварительный договор в отношении недвижимости обязательно должен быть удостоверен нотариально, иначе он является ничтожным и не создает никаких правовых последствий. Аналогичная ситуация возникает с неправильно оформленным задатком: вместо инструмента обеспечения обязательств он превращается в обычный аванс, который не обеспечивает выполнение договоренностей.

Нужно помнить: если договор купли-продажи в итоге не заключается, последствия напрямую зависят от того, кто нарушил договоренность. Они могут быть следующими:

• при вине покупателя задаток остается у продавца;
• если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Однако стоит лишь допустить ошибку в форме или содержании договора, и задаток автоматически теряет свой статус — он приравнивается к авансу. В таком случае покупатель может рассчитывать только на возврат уплаченных средств, без какой-либо дополнительной ответственности продавца.

Чтобы не возникало проблем, оформление преддоговорных платежей должно быть юридически грамотным. Для недвижимости предварительный договор следует заключать исключительно в нотариальной форме, с четкими сроками, условиями и санкциями. Задаток нужно фиксировать в соответствии с актуальной судебной практикой и требованиями ст. 570 ГК Украины, чтобы он действительно выполнял свою гарантийную функцию.

Ошибка 5. Скрытые перепланировки и неучтенные изменения в конструкции

Нелегально перенесенные мокрые зоны, самовольные прорези в несущих стенах или на фасаде, застекленные без разрешений лоджии — все это создает существенные риски для будущего владельца. Уполномоченный орган может обязать устранить нарушения, вернуть помещение в первоначальное состояние или пройти сложную процедуру реконструкции с получением согласовательных документов.

Подобные работы часто скрывают под косметическим ремонтом, но юридические последствия остаются серьезными. Ведь наличие незаконных перепланировок может привести к тому, что в договоре купли-продажи будут указаны некорректные характеристики объекта. Подписывая его без замечаний, покупатель фактически подтверждает отсутствие претензий, что усложнит доказательство вины предыдущего владельца при проверке компетентными органами.

Чтобы избежать проблем, необходимо заказать актуальный технический паспорт и сравнить его с фактическим состоянием объекта. Дополнительно стоит получить заключение юриста или проектировщика о том, относятся ли выявленные работы к категории тех, что требуют разрешений на строительство. Если выявлены несоответствия, следует требовать либо снижения цены с учетом расходов на узаконение, либо приведение документации в соответствие с реальным состоянием до подписания договора.

Ошибка 6. Неверный выбор модели инвестирования в новостройку

Одной из самых распространенных ошибок покупателей в новостройках является слабое понимание того, по какой именно схеме привлекаются инвестиции и финансируется строительство. Покупатели часто путают договоры купли-продажи будущего объекта с деривативами, фондами финансирования строительства, паевыми взносами или кооперативными схемами. Каждая модель имеет собственные юридические последствия, уровень защиты инвестора и риски. Неправильно выбранная форма взаимодействия с девелопером может привести к значительным финансовым потерям.

Прежде чем подписывать любой документ, необходимо детально проанализировать договор: совпадают ли условия, озвученные представителями застройщика, с теми, что закреплены в документах; соответствует ли схема законодательству и сложившейся судебной практике; какие обязанности и гарантии имеют стороны; каковы условия выхода из проекта, если такая необходимость возникнет.

Оптимальный вариант — привлечь опытного юриста в сфере недвижимости. Если такой возможности нет, стоит самостоятельно внимательно изучить договор и воспользоваться профильными платформами, которые анализируют застройщиков и их проекты. Также обязательно проверить, имеет ли заказчик строительства право пользования земельным участком соответствующего целевого назначения, имеются ли градостроительные условия и ограничения, а также действующее разрешение на выполнение строительных работ.

Ошибка 7. Игнорирование прав арендаторов, детей и зарегистрированных лиц с особым статусом

При покупке жилья покупатели часто недооценивают важность проверки прав детей, арендаторов и лиц, зарегистрированных в помещении. Если несовершеннолетние владеют долей или имеют право пользования жильем, для отчуждения недвижимости может потребоваться разрешение органов опеки. Более того, нотариус должен убедиться, что в квартире нет зарегистрированных несовершеннолетних, поэтому покупателю стоит заранее требовать соответствующую справку от продавца.

Отдельной рисковой ситуацией является наличие действующего договора аренды. Распространенная ошибка — думать, что новый владелец сможет просто выселить арендатора без юридических последствий. На самом деле арендаторы продолжают пользоваться помещением на основании договора, а смена собственника не прекращает их прав автоматически.

Чтобы избежать проблем, следует получить справку о зарегистрированных лицах и, при необходимости, решение органа опеки о согласии на заключение сделки. Если в квартире проживают арендаторы, необходимо ознакомиться с действующим договором аренды, оценить последствия смены собственника и получить от арендатора отказ от преимущественного права на покупку объекта (ч. 2 ст. 777 ГКУ). После этого новый владелец может либо продолжить арендные отношения, либо инициировать их прекращение в соответствии с условиями договора.

Ошибка 8. Ошибки при работе с долями и совместным имуществом

Проблемы возникают тогда, когда продавец и покупатель недооценивают особенности совместной или долевой собственности. Продажа доли без соблюдения преимущественного права совладельцев (ст. 362 ГК Украины) или без их должного согласия может стать основанием для судебных исков и последующего признания сделки недействительной. Хотя нотариус и проверяет реестры, риски сохраняются. Бывает, что покупатель уже оплатил полную стоимость в виде аванса по предварительному договору, а затем выясняется, что получить согласие совладельцев невозможно. Доля не выделена, процедуры длятся неопределенно долго, а покупатель фактически становится заложником договоренностей, которые он не контролирует.

В таких ситуациях покупатель может подписать предварительный договор с невыгодными условиями: обязательством ждать оформления доли, соглашаться на дополнительные требования совладельцев или рисковать штрафными санкциями за отказ от сделки.

Чтобы избежать этих ошибок, необходимо четко определить режим собственности: является ли она совместной, или долевой. Далее — своевременно уведомить совладельцев о намерении продажи, должным образом зафиксировать их согласие, отказ или игнорирование. Все документы следует оформлять нотариально, и только после этого переходить к оформлению права собственности.

Ошибка 9. Пренебрежение финальными формальностями при передаче объекта

Недостаточно просто подписать договор — важно корректно завершить сделку. Это особенно актуально для новостроек, где после введения дома в эксплуатацию объект регистрируется на инвестора. Однако и на вторичном рынке недооценка заключительных процедур может создать немало проблем. Неправильно оформленный акт приема-передачи, отсутствие данных о комплектности жилья, состоянии объекта или показаниях счетчиков, а также несвоевременное представление замечаний застройщику фактически лишают покупателя возможности требовать устранения недостатков. В результате новый владелец может остаться без оборудования, которое должно было быть в квартире, или вынужден за свой счет устранять дефекты, возникшие по вине застройщика.

Чтобы избежать таких ситуаций, перед подписанием акта необходимо тщательно осмотреть жилье и зафиксировать все выявленные недостатки. При необходимости к документу прилагаются фотоматериалы. Важно получить справки об отсутствии задолженностей, а также сообщить ОСМД, управляющей компании и поставщикам услуг о смене собственника — это защитит от возможных претензий в будущем.

Ошибка 10. Налоговые обязательства и расходы при сделке: кто и за что отвечает

При купле-продаже недвижимости важно заранее определить, кто и какие платежи оплачивает. По закону продавец отвечает за налог на доходы физических лиц и военный сбор, которые отражаются нотариусом в налоговой отчетности после предоставления подтверждений оплаты. Покупатель, в свою очередь, оплачивает взнос в Пенсионный фонд и административный сбор за государственную регистрацию права собственности. Кроме этого, обе стороны покрывают расходы на нотариальные услуги и госпошлину.

Хотя устоявшаяся практика предполагает такое распределение, закон прямо не определяет, кто несет все транзакционные расходы, поэтому договоренность между сторонами должна быть зафиксирована в договоре. Часто именно отсутствие предварительной договоренности становится причиной конфликтов непосредственно на подписании или даже срыва сделки.

Чтобы не допустить ошибки, следует заранее просчитать все потенциальные расходы, четко согласовать их распределение между сторонами и отразить в договоре. Желательно предусмотреть способ и порядок осуществления платежей, чтобы избежать простоя у нотариальной конторы и обеспечить своевременную уплату налогов и сборов всеми участниками сделки. Это позволяет провести операцию быстро и без риска споров.

Как юристы «ДЕ-ЮРЕ» помогают избежать ошибок при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Украине — сложный процесс с многочисленными рисками: от “серых” платежей до неучтенных прав совладельцев или детей. Юристы компании “ДЕ-ЮРЕ” специализируются на том, чтобы минимизировать эти риски и обеспечить безопасное оформление сделок. Мы предоставляем следующие услуги:

• проверка правового статуса объекта и его владельцев;
• анализ наличия обременений, судебных споров и претензий третьих лиц;
• консультации относительно законности перепланировок и самовольных работ;
• проверка предварительных и основных договоров купли-продажи, аванса и задатка, обеспечение их нотариальной силы;
• анализ моделей инвестирования в новостройки и рисков для инвестора;
• подготовка и согласование условий относительно прав детей, арендаторов и зарегистрированных лиц;
• консультации по вопросам режима совместной и долевой собственности;
• правильное оформление акта приема-передачи, фиксация недостатков объекта;
• консультации и подготовка документов по налогам и транзакционным расходам.

Благодаря комплексной поддержке «ДЕ-ЮРЕ» клиент может избежать большинства типичных ошибок, обеспечить законность и прозрачность сделки, а также защитить свои финансовые и имущественные интересы.