Как купить недвижимость без рисков в 2026 году

Рынок недвижимости в 2026 году останется динамичным и одновременно непредсказуемым: спрос растет, но изменения в строительном финансировании, обновленные правила регистрации будущих объектов и усиленный контроль сделок требуют от покупателя значительно большей внимательности. Чтобы приобрести жилье без рисков, важно понимать новые правила и уметь правильно оценивать надежность девелопера. Риски, которые мы рассмотрим в этой статье, касаются первичного и вторичного рынка недвижимости.

Спорные права на объект и двойные продажи на первичном рынке

Один из самых опасных рисков, который касается именно первичного рынка — ситуации с двойными продажами и спорными имущественными правами. После 2022 года значительное количество застройщиков, особенно за пределами западных областей, столкнулось с резким падением новых продаж и задержками платежей по действующим договорам. Часть инвесторов, которые уже полностью оплатили стоимость будущей квартиры, начали инициировать судебные процессы, чтобы защитить свои интересы и добиться признания права собственности. Такие дела могут длиться много месяцев, а иногда — годами.

На практике формируется весьма проблемная ситуация: пока инвестор через суд пытается подтвердить свои имущественные права, застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор, ссылаясь на якобы прекращение взаимоотношений. Далее он имеет возможность продать тот же объект другому покупателю, который не знает о существующем споре. В то же время в будущем может появиться судебное решение, которое признает право собственности именно за первым инвестором. В таком случае новый покупатель фактически оказывается с недействительной сделкой и серьезными финансовыми потерями.

Чтобы минимизировать риски двойных продаж, перед подписанием любого договора с девелопером важно провести тщательную юридическую проверку. В первую очередь следует проанализировать все возможные судебные споры в отношении застройщика и конкретного объекта в Едином государственном реестре судебных решений. Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть четкие гарантии застройщика об отсутствии других договоров в отношении этой квартиры и об отсутствии любых судебных процессов, которые могут поставить под сомнение его право привлекать инвестора.

Хотя застройщик может предоставлять ложные гарантии, такое поведение создает риск уголовной ответственности за возможные мошеннические действия. Поэтому грамотная юридическая проверка и четко прописанные обязательства являются основой для минимизации рисков покупки новостройки.

Непредвиденные финансовые начисления при покупке жилья в новостройке

Один из самых болезненных рисков на первичном рынке — это требование застройщика осуществить дополнительные доплаты за будущую квартиру или офис в процессе строительства. Такой риск особенно актуален в период затяжных военных действий, когда рост стоимости материалов, аренды техники и оплаты труда существенно влияет на себестоимость проекта. Застройщики часто пытаются переложить эту разницу на инвесторов, мотивируя это тем, что все расчеты ведутся в гривне, а ее обесценивание привело к значительным финансовым потерям компании. Поэтому инвесторам нередко предлагают доплатить определенную сумму пропорционально площади квартиры или, в случае отказа, присылают угрозу расторжения договора с возвратом средств в гривневом эквиваленте по цене, которая была до войны. Учитывая изменение покупательной способности гривны более чем в полтора раза, многие инвесторы вынуждены принимать условия девелопера.

Однако проблема доплат касается не только тех, кто вложился в новостройку до 2022 года. Новый инвестор, который планирует приобрести недвижимость в объектах, строящихся в 2026 году, также может столкнуться с аналогичными рисками, даже если договор подписывается уже после обновления рыночных условий. Ситуация усложняется в случаях, когда покупатель получает права по переуступке, то есть покупает имущественные права или паевой взнос у первичного инвестора. Расчеты при этом происходят исключительно между двумя инвесторами, без участия застройщика, а цена в основном договоре остается той, которая была определена несколько лет назад. Это означает, что даже если новый инвестор заплатил значительно большую сумму первичному инвестору, юридически для застройщика он является лишь правопреемником, который имеет те же обязанности и риски, что и предыдущий покупатель.

В результате уже после переоформления прав застройщик может требовать дополнительных платежей или пригрозить расторжением договора. Если договор будет прекращен, новый инвестор сможет вернуть лишь те средства, что указаны в первоначальном договоре. Независимо от того, какую сумму он фактически уплатил предыдущему владельцу имущественных прав. Именно поэтому чрезвычайно важно проверять, какая сумма зафиксирована в договоре с застройщиком, и соответствует ли она реальной сумме, которую планирует уплатить новый инвестор.

Чтобы минимизировать риски, инвестору стоит добиться внесения в договор условий о возврате средств с привязкой к уровню инфляции или курсу доллара США на дату подписания договора. Это позволит избежать финансовых потерь в случае обесценивания гривны и обеспечит справедливый механизм компенсации в случае расторжения договора по инициативе застройщика/девелопера.

Соблюдение новых нормативных правил в сфере недвижимости на первичном рынке

После внедрения Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» внедрен принципиально новый подход к финансированию строительства и привлечению инвесторов. Застройщики, получившие разрешение на строительство после 10 октября 2022 года, больше не имеют права использовать старую схему продажи имущественных прав. Новым законным механизмом вместо имущественных прав стало заключение договоров купли-продажи прав на будущие объекты недвижимости, так называемые БОН.

Если девелопер и в дальнейшем предлагает инвестору покупку имущественных прав, это является сигналом серьезного юридического риска. Нарушение требований закона может привести к проблемам при регистрации права собственности после ввода дома в эксплуатацию. Фактически инвестор рискует оказаться в ситуации, когда он оплатил квартиру, но не может оформить на нее право собственности из-за несоответствия первоначального договора действующим нормам.

Застройщики часто успокаивают покупателей, обещая в будущем заменить договоры или привести их в соответствие. Однако инвестор в таком случае становится полностью зависимым от доброй воли девелопера, его честности, финансового состояния и готовности не выдвигать дополнительных требований. Кроме того, сама процедура «замены договоров» может быть юридически сомнительной и спровоцировать новые спорные ситуации.

Поэтому для безопасного инвестирования критически важно заключать только те договоры, которые соответствуют обновленному законодательству, и не соглашаться на схемы, противоречащие требованиям закона.

Представительство по доверенности, составленной иностранным нотариусом

В период массовой миграции, вызванной войной, заключение сделок купли-продажи недвижимости через представителей стало распространенной практикой. Владельцы, находящиеся за границей, часто предоставляют своим доверенным лицам право действовать от их имени. Однако именно на этом этапе возникает один из самых недооцененных рисков — легитимность доверенности, выданной иностранным нотариусом.

Общее правило гласит, что такие доверенности должны быть апостилированы. Однако существуют страны, с которыми Украина имеет договоры о взаимном признании нотариальных документов без апостиля. В результате на практике случаются ситуации, когда представитель приносит доверенность, якобы оформленную за границей, но украинский нотариус не имеет инструментов для ее проверки. Иностранные доверенности не подлежат внесению в украинские реестры, а следовательно, установить их подлинность невозможно. Это создает серьезный риск мошенничества, ведь подделать бумажный документ значительно легче, чем обойти электронную систему контроля.

Чтобы избежать подобных угроз, оптимальным решением является оформление доверенности не у частного иностранного нотариуса, а в украинском консульстве за рубежом. Документы, выданные консульскими учреждениями, после их поступления в Украину подлежат обязательному внесению в соответствующий реестр. Обычно это делает нотариус, удостоверяющий сам договор отчуждения недвижимости. В такой ситуации специалист может проверить легитимность документа и убедиться, что он не является поддельным.

Хотя закон предусматривает возможность признания сделки недействительной в случае использования фальшивой доверенности, рассчитывать на реальный возврат средств от мошенника — бесполезное дело. Именно поэтому значительно безопаснее предупредить риск, чем потом искать способ вернуть свои деньги и доказывать факт подделки в суде.

Брак, заключенный за границей

При заключении договоров купли-продажи недвижимости часто возникает незаметный, но очень существенный риск — наличие у продавца зарегистрированного за рубежом брака. Согласно статье 65 Семейного кодекса Украины, отчуждение имущества без согласия второго супруга может быть признано ничтожным. И хотя это правило действует давно, в период массового выезда украинцев за границу количество таких случаев возросло в разы.

Основная проблема заключается в том, что установить факт иностранного брака нотариусу практически невозможно. Если брак не внесен в украинский реестр актов гражданского состояния, нотариус вынужден полагаться только на слова продавца. А тот, в свою очередь, может не сообщить о нем. Иногда сознательно, но чаще из банального нежелания заниматься оформлением документов или получением согласия своего мужа или жены.

В результате покупатель оказывается в ситуации, когда заключенная сделка может быть признана недействительной из-за отсутствия согласия второго супруга. В таком случае возврат средств может стать долгим и проблемным процессом, особенно когда фактическая сумма расчета не совпадает с той, что указана в договоре.

Чтобы обезопасить себя, важно настаивать на внесении в договор реальной стоимости недвижимости. Это позволит требовать возврата именно той суммы, которая была фактически уплачена. Кроме того, стоит внимательно проверять документы продавца и уточнять информацию о его семейном положении.

Хотя подобные риски существовали и раньше, сейчас они стали значительно более распространенными из-за большого процента граждан, состоящих в браке с иностранцами или продающих недвижимость дистанционно.

Как юристы компании «ДЕ-ЮРЕ» помогают безопасно приобрести недвижимость

Покупка недвижимости — это всегда ответственный шаг, особенно в условиях военного времени и постоянных изменений в законодательстве. Именно поэтому сопровождение опытного юриста значительно уменьшает риски и позволяет покупателю быть уверенным в безопасности каждого этапа сделки. Юристы компании «ДЕ-ЮРЕ» проводят экспертизу при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке и помогают клиентам избежать самых распространенных ошибок. В перечень услуг юристов входит:

• проверка застройщика, его разрешительных документов, судебных споров и финансовой надежности;
• анализ условий договоров инвестирования, купли-продажи, переуступки, БОН и других моделей финансирования;
• выявление скрытых рисков: дополнительных доплат, двойных продаж, обременений, арестов;
• проверка имущественных прав продавца, семейного положения, наличия доверенностей и их легитимности;
• консультирование по правильному оформлению расчетов и защите интересов в случае форс-мажоров;
• проведение переговоров с застройщиком или продавцом;
• представительство интересов покупателя при нотариальном оформлении сделки;
• сопровождение в судебных спорах, если права инвестора уже нарушены.

Заключение договора без оценки юридических рисков может стоить гораздо дороже, чем профессиональное сопровождение. Компания «ДЕ-ЮРЕ» помогает избежать подводных камней и приобрести недвижимость безопасно.