Десять поширених помилок при купівлі нерухомості в Україні

Часто покупці перед тим як придбати нерухомість перевіряють лише технічний паспорт та витяг з ДРРП, при цьому не дивляться в інші джерела. В результаті при укладанні угоди можуть «вилізти» судові спори, виконавчі провадження чи зобов’язання, пов’язані із об’єктом. Купівля нерухомості в Україні — складний процес із численними ризиками: від «сірих» платежів до неврахованих прав співвласників або дітей. Юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» спеціалізуються на тому, щоб мінімізувати ці ризики та забезпечити безпечне оформлення угод. Розбираємо 10 типових помилок при купівлі нерухомості.

Ринок житла та комерційної нерухомості занадто динамічний. Простежити всі зміни досить складно — з’являються нові моделі інвестування, реєстри, податки тощо. Не дивно, що пересічні громадяни можуть припуститися помилки при купівлі нерухомого майна. Розберемо 10 типових помилок при купівлі нерухомості, а також підкажемо як їх уникнути.

Помилка 1. Відсутність правового висновку юриста (так званого due diligence)

Часто покупці перед тим як придбати нерухомість перевіряють лише технічний паспорт та витяг з ДРРП, при цьому не дивляться в інші джерела. В результаті при укладанні угоди можуть «вилізти» судові спори, виконавчі провадження чи зобов’язання, пов’язані із об’єктом. Якщо ви купуєте житло на вторинному ринку, то частину ризиків перевіряє нотаріус, але і він не аналізує повний ланцюг: як змінювалися власники, чи є нерухомість в судових реєстрах.

Щоб уникнути такої помилки, рекомендуємо звернутися до професійного юриста, який здійснює повну перевірку due diligence.  Юрист перевіряє наступні джерела:

• ДРРП (права/іпотеки/обтяження);
• Єдиний реєстр боржників;
• Реєстр виконавчих проваджень;
• Реєстр судових рішень;

Крім того, юрист аналізує всі попередні операції, пов’язані із об’єктом нерухомості, такі як зміна цільового призначення, перепланування без отримання дозвільних документів тощо.   

Помилка 2. Оплата готівкою або «сіра» ціна

Низька вартості в договорі може виглядати вигідним для продавця, адже зменшує податки для нього. Але для покупця це значний ризик: у разі розірвання угоди або реституції повертають лише офіційно зазначену суму. Розрахунки «з рук» створюють додаткову проблему: в суді часто неможливо довести факт передачі коштів. 

Щоб убезпечитися, слід вказувати реальну ціну в договорі, проводити платежі безготівково та прописувати графік розрахунків. Якщо все ж домовленість передбачає іншу фактичну суму, покупцю необхідно отримати детальну розписку від продавця де вказано всі обставини справи та суму. Рекомендовано, щоб розписку підписали два свідки.

Помилка 3. Неврахування сімейного статусу та повноважень продавця

Під час оформлення угоди купівлі нерухомості нотаріус завжди перевіряє, чи перебувають сторони в шлюбі, та вимагає згоду другого з подружжя, якщо немає підтверджень, що майно або кошти є їхньою особистою власністю. Так само ретельно оцінюються повноваження представника, який діє за довіреністю. Натомість у договорах із забудовниками на етапі будівництва такі вимоги часто ігноруються: угоди укладаються без нотаріальної згоди чоловіка чи дружини або за довіреністю з обмеженими повноваженнями. Як наслідок, можливе оскарження правочину в суді. 

Щоб уникнути ризиків, слід вимагати документи про сімейний стан, нотаріально посвідчену згоду чи шлюбний договір, а також перевіряти строк дії та обсяг повноважень представника, вказаний у довіреності.

Помилка 4. Формальні передоплати та договори без юридичної сили

Передача великих сум грошей під просту розписку або підписання попереднього договору без нотаріального посвідчення створює серйозні ризики для покупця. За законом (ст. 635 і 657 ЦК України) попередній договір щодо нерухомості обов’язково має бути посвідчений нотаріально, інакше він є нікчемним та не створює жодних правових наслідків. Аналогічна ситуація виникає з неправильно оформленим завдатком: замість інструменту гарантування зобов’язань він перетворюється на звичайний аванс, який не забезпечує виконання домовленостей.

Потрібно пам’ятати: якщо договір купівлі-продажу зрештою не укладається, наслідки прямо залежать від того, хто порушив домовленість. Вони можуть бути наступними:

• при вині покупця завдаток залишається у продавця;
• якщо угода зривається з вини продавця, він зобов’язаний повернути покупцю подвійну суму завдатку. 

Проте варто лише припуститися помилки у формі чи змісті договору, і завдаток автоматично втрачає свій статус — він прирівнюється до авансу. У такому випадку покупець може розраховувати лише на повернення сплачених коштів, без будь-якої додаткової відповідальності продавця.

Щоб не виникало проблем, оформлення переддоговірних платежів має бути юридично грамотним. Для нерухомості попередній договір слід укладати виключно в нотаріальній формі, з чіткими строками, умовами та санкціями. Завдаток потрібно фіксувати відповідно до актуальної судової практики та вимог ст. 570 ЦК України, щоб він дійсно виконував свою гарантійну функцію.

Помилка 5. Приховані перепланування та невраховані зміни в конструкції

Нелегально перенесені мокрі зони, самовільні прорізи в несучих стінах чи на фасаді, засклені без дозволів лоджії — усе це створює суттєві ризики для майбутнього власника. Уповноважений орган може зобов’язати усунути порушення, повернути приміщення до первісного стану або пройти складну процедуру реконструкції з отриманням погоджувальних документів. 

Подібні роботи часто приховують під косметичним ремонтом, але юридичні наслідки залишаються серйозними. Адже наявність незаконних перепланувань може призвести до того, що в договорі купівлі-продажу будуть зазначені некоректні характеристики об’єкта. Підписуючи його без зауважень, покупець фактично підтверджує відсутність претензій, що ускладнить доведення вини попереднього власника під час перевірки компетентними органами.

Щоб уникнути проблем, необхідно замовити актуальний технічний паспорт і порівняти його з фактичним станом об’єкта. Додатково варто отримати висновок юриста чи проєктанта щодо того, чи належать виявлені роботи до категорії тих, що потребують дозволів на будівництво. Якщо виявлені невідповідності, слід вимагати або зниження ціни з урахуванням витрат на узаконення, або приведення документації у відповідність до реального стану до підписання договору.

Помилка 6. Невірний вибір моделі інвестування в новобудову

Однією з найпоширеніших помилок покупців у новобудовах є слабке розуміння того, за якою саме схемою залучаються інвестиції та фінансується будівництво. Покупці часто плутають договори купівлі-продажу майбутнього об’єкта з деривативами, фондами фінансування будівництва, пайовими внесками або кооперативними схемами. Кожна модель має власні юридичні наслідки, рівень захисту інвестора та ризики. Неправильно обрана форма взаємодії з девелопером може призвести до значних фінансових втрат.

Перш ніж підписувати будь-який документ, необхідно детально проаналізувати договір: чи збігаються умови, озвучені представниками забудовника, з тими, що закріплені в документах; чи відповідає схема законодавству та сформованій судовій практиці; які обов’язки та гарантії мають сторони; які умови виходу з проєкту, якщо така потреба виникне.

Оптимальний варіант — залучити досвідченого юриста у сфері нерухомості. Якщо такої можливості немає, варто самостійно уважно вивчити договір та скористатися профільними платформами, які аналізують забудовників та їхні проєкти. Також обов’язково перевірити, чи має замовник будівництва право користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, наявні містобудівні умови та обмеження, а також чинний дозвіл на виконання будівельних робіт.

Помилка 7. Ігнорування прав орендарів, дітей та зарестрованих осіб з особливим статусом

Під час купівлі житла покупці часто недооцінюють важливість перевірки прав дітей, орендарів та осіб, зареєстрованих у приміщенні. Якщо неповнолітні володіють часткою або мають право користування житлом, для відчуження нерухомості може знадобитися дозвіл органів опіки. Більше — нотаріус має переконатися, що в квартирі немає зареєстрованих неповнолітніх, тому покупцю варто заздалегідь вимагати відповідну довідку від продавця.

Окремою ризиковою ситуацією є наявність чинного договору оренди. Поширена помилка — думати, що новий власник зможе просто виселити орендаря без юридичних наслідків. Насправді орендарі продовжують користуватися приміщенням на підставі договору, а зміна власника не припиняє їхніх прав автоматично.

Щоб уникнути проблем, слід отримати довідку про зареєстрованих осіб та, при потребі, рішення органу опіки щодо згоди на укладення угоди. Якщо в квартирі проживають орендарі, необхідно ознайомитися з чинним договором оренди, оцінити наслідки зміни власника та отримати від орендаря відмову від переважного права на купівлю об’єкта (ч. 2 ст. 777 ЦКУ). Після цього новий власник може або продовжити орендні відносини, або ініціювати їх припинення відповідно до умов договору.

Помилка 8. Помилки під час роботи з частками та спільним майном

Проблеми виникають тоді, коли продавець і покупець недооцінюють особливості спільної сумісної чи часткової власності. Продаж частки без дотримання переважного права співвласників (ст. 362 ЦК України) або без їхньої належної згоди може стати підставою для судових позовів і подальшого визнання угоди недійсною. Хоча нотаріус і перевіряє реєстри, ризики зберігаються. Буває, що покупець уже сплатив повну вартість в вигляді авансу за попереднім договором, а потім з’ясовується, що отримати згоду співвласників неможливо. Частка не виділена, процедури тривають невизначено довго, а покупець фактично стає заручником домовленостей, які він не контролює.

У таких ситуаціях покупець може підписати попередній договір із невигідними умовами: зобов’язанням чекати оформлення частки, погоджуватися на додаткові вимоги співвласників або ризикувати штрафними санкціями за відмову від угоди.

Щоб уникнути цих помилок, необхідно чітко визначити режим власності: чи є вона спільною сумісною, чи частковою. Далі — своєчасно повідомити співвласників про намір продажу, належним чином зафіксувати їхню згоду, відмову або ігнорування. Усі документи варто оформлювати нотаріально, і тільки після цього переходити до оформлення права власності.

Помилка 9. Нехтування фінальними формальностями під час передачі об’єкта

Недостатньо просто підписати договір — важливо коректно завершити угоду. Це особливо актуально для новобудов, де після введення будинку в експлуатацію об’єкт реєструється на інвестора. Проте й на вторинному ринку недооцінка заключних процедур може створити чимало проблем. Неправильно оформлений акт приймання-передачі, відсутність даних про комплектність житла, стан об’єкта чи показники лічильників, а також несвоєчасне подання зауважень забудовнику фактично позбавляють покупця можливості вимагати усунення недоліків. У результаті новий власник може залишитися без обладнання, яке мало бути в квартирі, або змушений власним коштом усувати дефекти, що виникли з вини забудовника.

Щоб уникнути таких ситуацій, перед підписанням акта необхідно ретельно оглянути житло та зафіксувати всі виявлені недоліки. За потреби до документа додають фотоматеріали. Важливо отримати довідки про відсутність заборгованостей, а також повідомити ОСББ, керуючу компанію та постачальників послуг про зміну власника — це захистить від можливих претензій у майбутньому.

Помилка 10. Податкові зобов’язання та витрати при угоді: хто і за що відповідає

При купівлі-продажу нерухомості важливо заздалегідь визначити, хто і які платежі сплачує. За законом продавець відповідає за податок на доходи фізичних осіб та військовий збір, які відображаються нотаріусом у податковій звітності після надання підтверджень оплати. Покупець, у свою чергу, сплачує внесок до Пенсійного фонду та адміністративний збір за державну реєстрацію права власності. Крім цього, обидві сторони покривають витрати на нотаріальні послуги та держмито. 

Хоч усталена практика передбачає такий розподіл, закон прямо не визначає, хто несе всі транзакційні витрати, тому домовленість між сторонами має бути зафіксована в договорі. Часто саме відсутність попередньої домовленості стає причиною конфліктів безпосередньо на підписанні або навіть зриву угоди.

Щоб не припуститися помилки, слід заздалегідь прорахувати всі потенційні витрати, чітко погодити їх розподіл між сторонами та відобразити у договорі. Бажано передбачити спосіб та порядок здійснення платежів, щоб уникнути простою біля нотаріальної контори та забезпечити своєчасну сплату податків і зборів усіма учасниками угоди. Це дозволяє провести операцію швидко та без ризику суперечок.

Як юристи «ДЕ-ЮРЕ» допомагають уникнути помилок при купівлі нерухомості

Купівля нерухомості в Україні — складний процес із численними ризиками: від «сірих» платежів до неврахованих прав співвласників або дітей. Юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» спеціалізуються на тому, щоб мінімізувати ці ризики та забезпечити безпечне оформлення угод. Ми надаємо наступні послуги:

• перевірка правового статусу об’єкта та його власників;
• аналіз наявності обтяжень, судових спорів та претензій третіх осіб;
• консультації щодо законності перепланувань та самочинних робіт;
• перевірка попередніх та основних договорів купівлі-продажу, авансу та завдатку, забезпечення їх нотаріальної сили;
• аналіз моделей інвестування в новобудови та ризиків для інвестора;
• підготовка та узгодження умов щодо прав дітей, орендарів та зареєстрованих осіб;
• консультації з питань режиму спільної та часткової власності;
• правильне оформлення акту приймання-передачі, фіксація недоліків об’єкта;
• консультації та підготовка документів щодо податків і транзакційних витрат.

Завдяки комплексній підтримці «ДЕ-ЮРЕ» клієнт може уникнути більшості типових помилок, забезпечити законність та прозорість угоди, а також захистити свої фінансові та майнові інтереси.