Як купити нерухомість без ризиків у 2026 році

Ринок нерухомості у 2026 році залишатиметься динамічним і водночас непередбачуваним: попит зростає, але зміни у будівельному фінансуванні, оновлені правила реєстрації майбутніх об’єктів та посилений контроль угод вимагають від покупця значно більшої уважності. Щоб придбати житло без ризиків, важливо розуміти нові регуляції й уміти правильно оцінювати надійність девелопера. Ризики, які ми розглянемо в цій статті, стосуються первинного та вторинного ринку нерухомості.

Спірні права на об’єкт та подвійні продажі на первинному ринку

Один із найнебезпечніших ризиків, який стосується саме первинного ринку — ситуації з подвійними продажами та спірними майновими правами. Після 2022 року значна кількість забудовників, особливо за межами західних областей, зіткнулася з різким падінням нових продажів і затримками платежів за чинними договорами. Частина інвесторів, які вже повністю сплатили вартість майбутньої квартири, почали ініціювати судові процеси, щоб захистити свої інтереси й домогтися визнання права власності. Такі справи можуть тривати багато місяців, а інколи — роками.

На практиці формується доволі проблемна ситуація: поки інвестор через суд намагається підтвердити свої майнові права, забудовник може в односторонньому порядку розірвати договір, посилаючись на нібито припинення взаємовідносин. Далі він має можливість продати той самий об’єкт іншому покупцеві, який не знає про існуючий спір. Водночас у майбутньому може з’явитися судове рішення, яке визнає право власності саме за першим інвестором. У такому випадку новий покупець фактично опиняється з недійсним правочином і серйозними фінансовими втратами.

Щоб мінімізувати ризики подвійних продажів, перед підписанням будь-якого договору з девелопером важливо провести ретельну юридичну перевірку. Насамперед слід проаналізувати всі можливі судові спори щодо забудовника та конкретного об’єкта у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Крім того, у договорі необхідно передбачити чіткі гарантії забудовника про відсутність інших договорів щодо цієї квартири та відсутність будь-яких судових процесів, що можуть поставити під сумнів його право залучати інвестора.

Хоча забудовник може надавати неправдиві гарантії, така поведінка створює ризик кримінальної відповідальності за можливі шахрайські дії. Саме тому грамотна юридична перевірка та чітко прописані зобов’язання є основою для мінімізації ризиків купівлі новобудови.

Непередбачувані фінансові нарахування при купівлі житла в новобудові

Один із найболючіших ризиків на первинному ринку — це вимога забудовника здійснити додаткові доплати за майбутню квартиру чи офіс у процесі будівництва. Такий ризик особливо актуальний у період затяжних воєнних дій, коли зростання вартості матеріалів, оренди техніки та оплати праці суттєво впливає на собівартість проєкту. Забудовники часто намагаються перекласти цю різницю на інвесторів, мотивуючи це тим, що всі розрахунки ведуться у гривні, а її знецінення призвело до значних фінансових втрат компанії. Тому інвесторам нерідко пропонують доплатити певну суму пропорційно площі квартири або, в разі відмови, надсилають погрозу розірвання договору з поверненням коштів у гривневому еквіваленті за ціною, що була до війни. З огляду на зміну купівельної спроможності гривні більш ніж у півтора раза, багато інвесторів змушені приймати умови девелопера.

Однак проблема доплат стосується не лише тих, хто вклався в новобудову до 2022 року. Новий інвестор, який планує придбати нерухомості у об’єктах, що будуються у 2026 році, також може зіткнутися з аналогічними ризиками, навіть якщо договір підписується вже після оновлення ринкових умов. Ситуація ускладнюється у випадках, коли покупець отримує права через переуступку, тобто купує майнові права або пайовий внесок у первинного інвестора. Розрахунки при цьому відбуваються виключно між двома інвесторами, без участі забудовника, а ціна в основному договорі залишається тією, яка була визначена кілька років тому. Це означає, що навіть якщо новий інвестор заплатив значно більшу суму первинному інвестору, юридично для забудовника він є лише правонаступником, який має ті самі обов’язки й ризики, що й попередній покупець.

У результаті вже після переоформлення прав забудовник може вимагати додаткових платежів або пригрозити розірванням договору. Якщо договір буде припинено, новий інвестор зможе повернути лише ті кошти, що зазначені у первісному договорі. Незалежно від того, яку суму він фактично сплатив попередньому власнику майнових прав. Саме тому надзвичайно важливо перевіряти, яка сума зафіксована в договорі із забудовником, і чи відповідає вона реальній сумі, яку планує сплатити новий інвестор.

Щоб мінімізувати ризики, інвестору варто домогтися внесення до договору умов про повернення коштів із прив’язкою до рівня інфляції або курсу долара США на дату підписання договору. Це дозволить уникнути фінансових втрат у разі знецінення гривні та забезпечить справедливий механізм компенсації у випадку розірвання договору з ініціативи забудовника/девелопера.

Виконання нових нормативних правил у сфері нерухомості на первинному ринку

Після впровадження Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» запроваджено принципово новий підхід до фінансування будівництва та залучення інвесторів. Забудовники, які отримали дозвіл на будівництво після 10 жовтня 2022 року, більше не мають права використовувати стару схему продажу майнових прав. Новим законним механізмом замість майнових прав стало укладення договорів купівлі-продажу прав на майбутні об’єкти нерухомості, так звані МОН.

Якщо девелопер і надалі пропонує інвестору купівлю майнових прав, це є сигналом серйозного юридичного ризику. Порушення вимог закону може призвести до проблем під час реєстрації права власності після введення будинку в експлуатацію. Фактично інвестор ризикує опинитися в ситуації, коли він оплатив квартиру, але не може оформити на неї право власності через невідповідність первинного договору чинним нормам.

Забудовники часто заспокоюють покупців, обіцяючи у майбутньому замінити договори або привести їх у відповідність. Однак інвестор у такому випадку стає повністю залежним від доброї волі девелопера, його чесності, фінансового стану та готовності не висувати додаткових вимог. Крім того, сама процедура «заміни договорів» може бути юридично сумнівною й спровокувати нові спірні ситуації.

Тому для безпечного інвестування критично важливо укладати лише ті договори, які відповідають оновленому законодавству, і не погоджуватися на схеми, що суперечать вимогам Закону.

Представництво за довіреністю, складеною іноземним нотаріусом

У період масової міграції, спричиненої війною, укладення угод купівлі-продажу нерухомості через представників стало поширеною практикою. Власники, які перебувають за кордоном, часто надають своїм довіреним особам право діяти від їхнього імені. Проте саме на цьому етапі виникає один із найбільш недооцінених ризиків — легітимність довіреності, виданої іноземним нотаріусом.

Загальне правило передбачає, що такі довіреності повинні бути апостильовані. Однак існують країни, з якими Україна має договори про взаємне визнання нотаріальних документів без апостиля. Унаслідок цього на практиці трапляються ситуації, коли представник приносить довіреність, нібито оформлену за кордоном, але український нотаріус не має інструментів для її перевірки. Іноземні довіреності не підлягають внесенню до українських реєстрів, а отже, встановити їх автентичність неможливо. Це створює серйозний ризик шахрайства, адже підробити паперовий документ значно легше, ніж обійти електронну систему контролю.

Щоб уникнути подібних загроз, оптимальним рішенням є оформлення довіреності не у приватного іноземного нотаріуса, а в українському консульстві за кордоном. Документи, видані консульськими установами, після їх надходження в Україну підлягають обов’язковому внесенню до відповідного реєстру. Зазвичай це робить нотаріус, який посвідчує сам договір відчуження нерухомості. У такій ситуації фахівець може перевірити легітимність документа та переконатися, що він не є підробленим.

Хоча закон передбачає можливість визнання угоди недійсною у разі використання фальшивої довіреності, розраховувати на реальне повернення коштів від шахрая — марна справа. Саме тому значно безпечніше попередити ризик, ніж потім шукати спосіб повернути свої гроші та доводити факт підробки в суді.

Шлюб, укладений за кордоном

Під час укладання договорів купівлі-продажу нерухомості часто виникає непомітний, але дуже суттєвий ризик — наявність у продавця зареєстрованого за кордоном шлюбу. Відповідно до статті 65 Сімейного кодексу України, відчуження майна без згоди другого з подружжя може бути визнано нікчемним. І хоча це правило діє давно, у період масового виїзду українців за кордон кількість таких випадків зросла в рази.

Основна проблема полягає в тому, що встановити факт іноземного шлюбу нотаріусу практично неможливо. Якщо шлюб не внесений до українського реєстру актів цивільного стану, нотаріус змушений покладатися лише на слова продавця. А той, у свою чергу, може не повідомити про нього. Інколи свідомо, але частіше з банального небажання займатися оформленням документів або отриманням згоди свого чоловіка чи дружини.

У результаті покупець опиняється в ситуації, коли укладена угода може бути визнана недійсною через відсутність згоди другого з подружжя. У такому разі повернення коштів може стати довгим і проблемним процесом, особливо коли фактична сума розрахунку не збігається з тією, що зазначена в договорі.

Щоб убезпечити себе, важливо наполягати на внесенні до договору реальної вартості нерухомості. Це дозволить вимагати повернення саме тієї суми, яку було фактично сплачено. Крім того, варто уважно перевіряти документи продавця та уточнювати інформацію щодо його сімейного стану.

Хоча подібні ризики існували й раніше, нині вони стали значно поширенішими через великий відсоток громадян, які перебувають у шлюбі з іноземцями або продають нерухомість дистанційно.

Як юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» допомагають безпечно придбати нерухомість

Купівля нерухомості — це завжди відповідальний крок, особливо в умовах воєнного часу та постійних змін у законодавстві. Саме тому супровід досвідченого юриста значно зменшує ризики і дозволяє покупцю бути впевненим у безпечності кожного етапу угоди. Юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» проводять експертизу при придбанні нерухомості на первинному та вторинному ринку та допомагають клієнтам уникнути найпоширеніших помилок. До переліку послуг юристів входить:

• перевірка забудовника, його дозвільних документів, судових спорів та фінансової надійності;
• аналіз умов договорів інвестування, купівлі-продажу, переуступки, МОН та інших моделей фінансування;
• виявлення прихованих ризиків: додаткових доплат, подвійних продажів, обтяжень, арештів;
• перевірка майнових прав продавця, сімейного стану, наявності довіреностей і їх легітимності;
• консультування щодо правильного оформлення розрахунків та захисту інтересів у разі форс-мажорів;
• проведення переговорів із забудовником або продавцем;
• представництво інтересів покупця під час нотаріального оформлення угоди;
• супровід у судових спорах, якщо права інвестора вже порушено.

Укладення договору без оцінки юридичних ризиків може коштувати набагато дорожче, ніж професійний супровід. Компанія «ДЕ-ЮРЕ» допомагає уникнути підводних каменів і придбати нерухомість безпечно.