Купівля-продаж нерухомості: як безпечно укласти договір

Правова чистота об’єкта нерухомості є основою для безпечної угоди. Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості важливо заздалегідь визначити ключові пункти, які будуть у ньому прописані. Це дозволяє сторонам уникнути непорозумінь та юридичних спорів у майбутньому, а також чітко фіксує їхні права та обов’язки. Юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» надають комплексну підтримку клієнтам на всіх етапах угод купівлі-продажу нерухомості. Вони перевіряють правовстановлюючі документи на об’єкт, досліджують наявність обтяжень, судових спорів та інших ризиків, які можуть ускладнити угоду.

Купівля і продаж нерухомості — це значно більше, ніж обмін коштів на квадратні метри. За кожною угодою стоїть правовий статус об’єкта, походження права власності, можливі обтяження та податкові зобов’язання, які безпосередньо впливають на безпечність угоди. У цьому матеріалі юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» розповідають як грамотно та без ризиків придбати нерухомість на вторинному ринку. 

Перевірка нерухомості перед угодою купівлі-продажу

Правова чистота об’єкта нерухомості є основою для безпечної угоди. Перед покупкою важливо ретельно перевірити три важливі пункти:

• власник (продавець). Власник нерухомості має надати копії паспорта, РНОКПП (для фізичних осіб) або статутні документи — витяг з ЄДР (для юросіб). У разі участі в угоді представника слід перевірити документи, що підтверджують його повноваження, наприклад довіреність та/або рішення загальних зборів. Особливу увагу слід приділити подружньому статусу продавця: якщо майно набуте у шлюбі та вважається спільною сумісною власністю, згода другого з подружжя обов’язкова. Також слід враховувати наявність серед співвласників неповнолітніх або недієздатних осіб, для яких необхідні відповідні рішення органів опіки щодо здійснення правочину;
• об’єкт нерухомості. Перевірка самого об’єкта починається із вивчення правовстановлюючих документів: договорів купівлі-продажу, дарування, свідоцтв про право власності або спадщину. Необхідно звірити дані з Держреєстром речових прав та ознайомитися з технічним паспортом об’єкта. Важливо перевірити, чи не проводилися зміни у плануванні, які не внесені до технічного паспорта, наприклад демонтаж або встановлення перегородок, надбудови, прибудови, зміни входів чи вікон. Корисно отримати підтвердження від ОСББ, управителя будинку або постачальників комунальних послуг про відсутність боргів попереднього власника;
• наявність обтяжень та спорів щодо об’єкта нерухомості. Перевірка ризиків і обтяжень включає з’ясування наявності іпотеки, арештів, заборон, податкових застав, сервітутів, оренди та довірчого управління через Держреєстр прав. Необхідно перевірити активні виконавчі провадження та дані про судові спори щодо об’єкта або власника через Єдиний державний реєстр судових рішень. Також слід отримати інформацію про зареєстрованих в нерухомості осіб.

Для повної впевненості та мінімізації юридичних ризиків краще звернутися до кваліфікованого юриста, який проведе комплексну перевірку та дасть рекомендації щодо безпечного оформлення угоди.

Попередній договір: узгодження умов

Перед укладенням попереднього договору купівлі-продажу нерухомості важливо заздалегідь визначити ключові пункти, які будуть у ньому прописані. Це дозволяє сторонам уникнути непорозумінь та юридичних спорів у майбутньому, а також чітко фіксує їхні права та обов’язки. Основні пункти договору купівлі-продажу нерухомості включають:

• предмет угоди, а саме — точну адресу, реєстраційний номер та площу об’єкта нерухомості, щоб однозначно ідентифікувати майно;
• ціна. Має бути прописана реальна вартість, яку сплачує покупець та вказана оціночна вартість нерухомості;
• умови розрахунку за об’єкт. Як саме він продається — в розтермінування, із внесенням авансу, як будуть зараховуватися кошти або повертатися в разі потреби, тощо. Забезпечення платежів через іпотеку або відкладену реєстрацію прав, якщо така передбачена;
• стан нерухомості. Має бути узгоджено відсутність претензій щодо стану майна;
• передача об’єкта у власність. Оформлюються акти прийому-передачі, крайні терміни звільнення житла та передачі ключів;
• правомочність, яка включає гарантії законності відчуження, відсутність прихованих прав третіх осіб, незаконних перепланувань;
• врегулювання спорів. Порядок досудового врегулювання, штрафи, компенсації та механізм повернення коштів у разі недійсності договору або відмови у державній реєстрації.

Узгодження всіх цих пунктів у договорі дозволяє уникнути суперечок і створює надійну основу для захисту ваших прав у разі виникнення ускладнень.

Перевірка та підписання договору у нотаріуса

Договори відчуження нерухомості обов’язково підлягають нотаріальному посвідченню з одночасною держреєстрацією переходу права власності. Нотаріус виконує центральну роль у цьому процесі. Він перевіряє правоздатність сторін, наявність усіх необхідних документів, актуальні дані реєстрів, обтяження та інші обставини, що можуть завадити угоді. Нотаріус також контролює законність розрахунків та вносить відповідні записи до державного реєстру.

В день укладення договору нотаріус ідентифікує сторони та перевіряє їх дієздатність. Далі звіряє дані у реєстрах речових прав, обтяжень, довіреностей, а також перевіряє сімейний стан за наявними документами. Наступним кроком є підготовка договору: перевірка предмета, ціни, строків виконання та умов відповідальності сторін. Після цього нотаріус посвідчує договір і проводить державну реєстрацію переходу права власності, вносячи відповідний запис та даючи витяг покупцю. Щоб процедура пройшла без ускладнень, слід заздалегідь підготувати пакет документів: 

• паспорт та РНОКПП;
• правовстановлюючі документи;
• технічний паспорт;
• довідки про відсутність боргів і зареєстрованих осіб;
• документи на підтвердження укладення шлюбу та згоду іншого із подружжя у разі необхідності;
• згоду співвласників у разі відчуження частки;
• рішення органу опіки, якщо треба;
• оцінку вартості об’єкта нерухомості.

Незважаючи на досвід і кваліфікацію нотаріуса, не варто покладатися виключно на нього. Він не представляє інтереси жодної зі сторін, а лише проводить процедуру згідно із законом. Для визначення ризиків та виявлення слабких сторін угоди слід самостійно або за допомогою кваліфікованого юриста перевірити всі нюанси перед підписанням договору.

Податки і додаткові витрати при купівлі та продажу нерухомості

Купівля та продаж нерухомості передбачає не лише оплату вартості об’єкта, а й низку податків та додаткових витрат. Вони суттєво впливають на «чисту» ціну угоди, і частина з них встановлена законодавством, тоді як інші сторони можуть розподілити за домовленістю. Основні обов’язкові платежі включають:

• податок з доходу продавця-фізособи (ПДФО). Залежить від статусу продавця (резидент чи нерезидент), типу об’єкта ( житлова чи нежитлова нерухомість), кількості продажів протягом року та терміну володіння. Для першого продажу житлового об’єкта протягом року та у разі володіння ним 3 або більше років, ПДФО не сплачується. Якщо вказана пільга не може бути застосована, то за ставка ПДФО, в залежності від кількості угод протягом року, складає 5% або 18% від оціночної або договірної вартості, залежно від того, що більше. Цей податок завжди сплачує продавець;
• військовий збір нараховується на оподатковуваний дохід продавця разом із ПДФО і за загальним правилом складає 5% у разі відсутності підстав для звільнення від сплати податку. Оплата військового збору також покладається на продавця;
• збір до Пенсійного фонду. Його сплачує покупець у розмірі 1% від вартості об’єкта, визначеної в договорі або оцінці. Є винятки для окремих категорій покупців;
• адміністративні та реєстраційні платежі. Додаткові витрати складають державне мито за реєстрацію прав ( найчастіше 1% від вартості) та нотаріальні тарифи. Їх сплата найчастіше визначається за домовленістю сторін.

Окрім перерахованого, необхідно узгодити додаткові витрати, зокрема витрати на послуги оцінювача та базу оподаткування, порядок визначення ціни (договірна чи оціночна), а також фіксацію реальної вартості у договорі. Заниження ціни збільшує ризики оскарження, донарахування податків та відповідальності.

Радимо ще до підписання договору складати розрахункову таблицю витрат, де враховуються ПДФО і військовий збір для продавця, пенсійний збір для покупця, державне мито, нотаріальні тарифи, оцінка, банківські комісії, тощо, згідно із домовленостями сторін. Для нежитлових об’єктів слід перевіряти спеціальні норми та пільги, які відрізняються від житлових об’єктів.

Ризики для угод купівлі-продажу

При купівлі чи продажу нерухомості завжди слід враховувати специфічні ризики для кожного типу об’єкта. Вони є наступними:

• для квартир і приватних будинків основні ризики пов’язані з самочинними переплануваннями, що можуть ускладнити реєстрацію права власності або призвести до претензій контролюючих органів. Також слід перевіряти наявність зареєстрованих мешканців та визначати строки їхнього зняття з реєстрації, передбачивши утримання частини ціни до виконання цього зобов’язання;
• нежитлові приміщення несуть функціональні ризики. Відповідність фактичного використання призначенню, технічні умови та обмеження на реконструкцію. Особливу увагу слід приділяти діючим договорам оренди, гарантійним платежам та правам орендарів;
• для іпотечного або заставленого майна ключовими є порядок зняття обтяження та узгодження розрахунків із банком, а також ризики позасудового стягнення через умови іпотечного договору або наявність виконавчого напису.

Уважне вивчення цих ризиків дозволяє зменшити ймовірність конфліктів після угоди та забезпечити безпечний перехід права власності.

Корисні поради від юристів для укладання договору купівлі-продажу нерухомості

Купівля або продаж нерухомості — процес відповідальний і багатоступеневий. Успіх угоди залежить не лише від ціни, а й від правильного оформлення документів, перевірки об’єкта та чіткого регламентування ризиків у договорі.

Для покупця важливо не пропускати підготовчий аудит: перевіряйте витяги з реєстрів прав та обтяжень, судовий реєстр, виконавчі провадження та комунальні довідки. Розрахунки проводьте через банк або інші контрольовані канали. Якщо оплата відбувається готівкою, залучайте фахівця для документального підтвердження передачі коштів. Рекомендовано оформлювати розписку про отримання грошей і фіксувати технічний стан об’єкта — фото, відео та акт наявності дефектів. У договорі варто передбачити наслідки для сторін у разі виявлення прихованих прав чи арештів.

Для продавця важливо підготувати «папку продавця», яка включає правовстановлюючі документи, згоди, довідки про борги та зареєстрованих осіб, технічний паспорт і звіт оцінювача. Забезпечте покупця прозорою історією об’єкта, це пришвидшить угоду та зменшить суперечки щодо ризиків. Передбачте податкові наслідки, порахувавши чистий дохід до укладення договору, і фіксуйте розподіл витрат. Дотримуйтеся часових рамок: строки зняття обтяжень, виписки мешканців та підготовка документів — це частина вашої відповідальності.

Уважне дотримання цих рекомендацій зменшує ймовірність конфліктів, забезпечує прозорість угоди та створює надійну основу для безпечного переходу права власності.

Як юрист може допомогти із угодою купівлі-продажу нерухомості

Юристи компанії «ДЕ-ЮРЕ» надають комплексну підтримку клієнтам на всіх етапах угод купівлі-продажу нерухомості. Вони перевіряють правовстановлюючі документи на об’єкт, досліджують наявність обтяжень, судових спорів та інших ризиків, які можуть ускладнити угоду. Спеціалісти готують договори з урахуванням законодавчих вимог та інтересів клієнта, контролюють правильність фінансових розрахунків та надають рекомендації щодо податкових і реєстраційних аспектів.

У день укладення угоди юристи супроводжують клієнта при нотаріальному посвідченні, перевіряють пакет документів та узгоджену редакцію договору, слідкують за дотриманням усіх процедур та термінів. Завдяки цьому клієнт отримує впевненість у законності угоди, мінімізує ризики фінансових і правових проблем, а також економить час на перевірки та оформлення документів.